万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的(de)意(yì)外(wài)走红，让这个位于北京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的(de)神秘开(kāi)发商(shāng)——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今，万柳书院(yuàn)再次(cì)受到舆论(lùn)关注，起因中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)成了(le)共同(tóng)债务(wù)人被(bèi)中国信达追债，中国(guó)信达为了收(shōu)回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那(nà)些真正(zhèng)斥巨(jù)资购入(rù)房产(chǎn)的有钱人，房(fáng)子现(xiàn)在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未(wèi)看(kàn)到这些业主的(de)维(wéi)权信息(xī)，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(d晓之以情,动之以理的意思是什么，晓之以理,动之以情出自哪里e)可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个(gè)位(wèi)于海(hǎi)淀核(hé)心区位，名校环(huán)绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发(fā)现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上(shàng)架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不良债权转让(ràng)项目”，债权总(zǒng)额高(gāo)达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的(de)抵押物(wù)中，包括75套万柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项目的处置主(zhǔ)体是中国(guó)信达资产管理股份有限(xiàn)公司北京市分公司（下称中国信达北(běi)分），处置的是对北(běi)京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司（下(xià)称(chēng)赫华(huá)恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该(gāi)项(xiàng)目(mù)已有(yǒu)1万(wàn)次(cì)围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国信达(dá)北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报(bào)道(dào)，万柳书院总共(gòng)301户(hù)，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说明这(zhè)些房子实际上都(dōu)是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什(shén)么中国信达(dá)的拍卖页(yè)面上又(yòu)注明这75套房(fáng)子(zi)是“未(wèi)出售(shòu)”的状态呢？只能说明这(zhè)些(xiē)房子根(gēn)本(běn)没有网签，也没有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团(tuán)早就(jiù)把这(zhè)75套房(fáng)子抵(dǐ)押出去(qù)，现在还没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强学(xué)区房，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主基本(běn)都是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大(dà)佬也是(shì)万(wàn)柳书院的业(yè)主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合(hé)作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已经支(zhī)付价款并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔(bǐ)不良(liáng)债(zhài)权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准还是(shì)债主(zhǔ)中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事(shì)执行中，业主已经支付(fù)价(jià)款(kuǎn)并实际占有，但未办(bàn)理过户(hù)手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异(yì)议申(shēn)请，请求法院解除查封，同时可以(yǐ)联合起(qǐ)诉开(kāi)发商，要求(qiú)退还购房款或办理房产证，并承(chéng)担(dān)违约责任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法院关于商品房消费(fèi)者权利保(bǎo)护(hù)问题的(de)批复》，以司法(fǎ)解释的方式明(míng)确了(le)购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者以(yǐ)居住为(wèi)目的(de)购买房(fáng)屋并(bìng)已支(zhī)付全部(bù)价款，主张其(qí)房屋交付请求权优先于建设工程价款优先(xiān)受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应(yīng)当予以支(zhī)持。只支付(fù)了部(bù)分价(jià)款的商品房消费(fèi)者，在一审法(fǎ)庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩余价(jià)款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是(shì)说，如果这75套(tào)房子均为(wèi)“已售未网(wǎng)签”，那(nà)么这笔不(bù)良债(zhài)权，实际(jì)上是个烫手山(shān)芋。可能不(bù)仅(jǐn)不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权公(gōng)司中(zhōng)国(guó)信达申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地等选择退(tuì)出了赫华(huá)恒瑞的股(gǔ)东行(xíng)列，中国金(jīn)谷国际信托有限责(zé)任公司成为(wèi)了唯(wéi)一股东，后者由中国信达资产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没(méi)有很(hěn)大规模，也没有很高(gāo)的国民知名(míng)度(dù)，但却在(zài)北京(jīng)豪宅(zhái)圈留下一个(gè)个传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七(qī)号院(yuàn)，作为(wèi)中赫(hè)集团进(jìn)入北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万(wàn)/平米的天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市(shì)场(chǎng)强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的万柳书(shū)院，更(gèng)是被誉(yù)为(wèi)“北京海淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料地王”。很(hěn)快(kuài)，万柳书院(yuàn)就以神秘(mì)高端的姿态杀入(rù)市场(chǎng)，无论是一(yī)块块从荷(hé)兰运回(huí)来的(de)灰(huī)砖垒起来的(de)五米(mǐ)高墙，还(hái)是每(měi)棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看(kàn)出其(qí)在(zài)北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院(yuàn)一套300平(píng)米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然(rán)已经(jīng)推出了8年(nián)之久，但其(qí)依旧(jiù)在北京豪宅(zhái)圈(quān)备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团(tuán)开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如(rú)知名演(yǎn)员(yuán)宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因此，它(tā)被(bèi)外(wài)界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被(bèi)执行(xíng)人，被(bèi)执(zhí)行(xíng)标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不(bù)履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，中赫(hè)集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落(luò)到这个地步，其实是有迹可循(xún)的(de)。

　　事(shì)实(shí)上，早在(zài)今年年(nián)初“万(wàn)柳书院(yuàn)少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背(bèi)后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个转(zhuǎn)折(zhé)点，就(jiù)在于(yú)收购(gòu)北(běi)京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷(fēn)开始了多元(yuán)化转(zhuǎn)型(xíng)，但转型(xíng)之路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过多(duō)元化业(yè)务(wù)，先后进军能源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元(yuán)参(cān)股国安足球俱(jù)乐部(bù)64％股权，成为国安的新(xīn)东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中拿(ná)下北京国安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也(yě)许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样(yàng)，中赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人(rén)周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份质(zhì)押陆续(xù)质押，据企查查显示，目前中赫(hè)集团共有11条股权出质记(jì)录(lù)。质权人包括(kuò)海金商业(yè)保理、北京建工、山东国际(jì)信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后(hòu)，不仅国(guó)安的(de)经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团也(yě)被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐(lè)部实现营业收(shōu)入1.03亿(yì)元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末，该俱乐部(bù)资(zī)产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份(fèn)，但(dàn)国(guó)安和(hé)中赫的经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次(cì)列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫(hè)集(jí)团股东周金辉(huī)、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行晓之以情,动之以理的意思是什么，晓之以理,动之以情出自哪里能力而拒(jù)不(bù)履行生效法律文(wén)书确(què)定义务(wù)，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京国安，目前幸免于难。不(bù)过(guò)在实控人都成为老赖(lài)的(de)情况下，被执行(xíng)10个多亿(yì)的北京(jīng)国安，又如(rú)何能独善其身？

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