OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯片(piàn)子(zi)公司(sī)哲库(kù)科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场的影(yǐng)响仍未(wèi)停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT开盘继续延续(xù)此前几日的下跌走势，午后跌(diē)幅一度扩大(dà)，尾(wěi)盘(pán)有(yǒu)所拉(lā)升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个(gè)交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是(shì)其扩(kuò)募(mù)拟新购入基础设施(shī)资产张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要承租(zū)方之一(yī)，目(mù)前未(wèi)收到(dào)哲库科技(jì)及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止执行(xíng)已(yǐ)签租赁协议的(de)通知(zhī)。同(tóng)时，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人将继续密切关注(zhù)哲库科技后续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目的原始权(quán)益人相关(guān)负责(zé)人(rén)也表(biǎo)示，近期已同(tóng)步启动了应急预案(àn)，排(pái)摸(mō)储备租户(hù)，积极应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由(yóu)于(yú)张润大厦是(shì)全(quán)国(guó)首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领(lǐng)导高(gāo)度(dù)重视，浦东(dōng)新区国(guó)资(zī)委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人士(shì)表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市场(chǎng)波(bō)动较大(dà)，但其实(sh七分之二十二是无理数吗，七分之22是不是无理数í)不动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率下跌并(bìng)不会从(cóng)根本上(shàng)影响其内(nèi)外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波(bō)动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事件继(jì)续扰动(dòng)公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的(de)价(jià)格小(xiǎo)幅(fú)低开，此后(hòu)二(èr)级(jí)市场价格开始震荡走(zǒu)低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价(jià)格有所(suǒ)回升，最终(zhōng)报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT最近几个(gè)交易日二级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华安张江光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市(shì)场公(gōng)募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前上市(shì)的8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅博(bó)时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余(yú)7只均有不(bù)同程(chéng)度下(xià)跌，8只产(chǎn)业园区(qū)基(jī)础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经披露张(zhāng)江光大园项目出租率有所(suǒ)下降(jiàng)，如今拟扩募的项(xiàng)目又遭遇突(tū)发(fā)事(shì)件，因(yīn)此导(dǎo)致二级市场价(jià)格(gé)出现波动。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽管出(chū)于(yú)风(fēng)险规(guī)避的原因，最(zuì)近几个交易(yì)日场内资金有所(suǒ)流(liú)出(chū)，但是(shì)，不动产公(gōng)募(mù)REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会(huì)从根(gēn)本上影响其内(nèi)外价值。

　　他也同时(shí)表示，目前随着二级市(shì)场价格下(xià)跌，风(fēng)险也得到一定(dìng)释放，但是价格涨跌会受到(dào)基本(běn)面、情(qíng)绪面(miàn)等多重因素影响，不好(hǎo)判断价格是不是已经完(wán)全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业(yè)内(nèi)人士(shì)表示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不(bù)少产(chǎn)品(pǐn)年内二级(jí)市场跌幅较大，其实有些隐含(hán)收益率高的(de)产品具备一(yī)定的(de)投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一(yī)定的(de)投资价(jià)值。

　　先锋瑞(ruì)驰私(sī)募基金(jīn)执行董(dǒng)事高(gāo)如星对此表示，若张江园区最终能(néng)顺利解决(jué)招商，平稳过度对(duì)经营现金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性(xìng)利空下调至(zhì)得这么急、这么深，加上(shàng)前期本(běn)身园区类(lèi)资(zī)产就回调不少了(le)，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最(zuì)终还是落到租金收入受不受影响，影(yǐng)响多大(dà)，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回(huí)应(yīng)

　　扩募(mù)路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲库科(kē)技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT发布公告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲(zhé)库(kù)科技是其(qí)扩(kuò)募拟新购入基(jī)础设施资(zī)产张润大厦(shà)的(de)重要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租(zū)赁协议的(de)通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继(jì)续密(mì)切关(guān)注(zhù)哲库科技后续情况，积(jī)极做好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT因其(qí)一季报中披露(lù)的张(zhāng)江光大园项目出租率下降事项(xiàng)，一度(dù)二级市场价格出现回(huí)落(luò)。在随后召开的业绩说明(míng)会中管理人就相关事项(xiàng)进行(xíng)了(le)解释说明，市(shì)场信心得到(dào)了一定(dìng)提振，二(èr)级市场价(jià)格表现(xiàn)也(yě)趋(qū)于平(píng)稳。据(jù)了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩(kuò)募说明会上，运营团队(duì)表(biǎo)示了对(duì)张江(jiāng)光大园项目的信心，预计签署(shǔ)意向书和合同谈(tán)判中的储备租户正(zhèng)常转化后，项目出租率将(jiāng)得到回(huí)升(shēng)。没想到仅过(guò)了不到(dào)三(sān)周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募(mù)之(zhī)路(lù)又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因(yīn)张(zhāng)江REIT的上述公(gōng)告引起了市场各方的广(guǎng)泛关(guān)注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相关负责人坦言，事发突然确(què)实(shí)始料未及(jí)，在获(huò)悉OPPO关停(tíng)哲库(kù)科技消息的第一时间即奔赴现场进行(xíng)了沟通和核实工作，并同(tóng)步启(qǐ)动了应(yīng)急预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租(zū)户，积极应对(duì)哲(zhé)库(kù)提前退租的可能事项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募(mù)项目，公司领(lǐng)导高度重视(shì)，据悉新区国资委也(yě)高度关注。

　　当谈(tán)及(jí)储(chǔ)备(bèi)租户情况，相关负责(zé)人介(jiè)绍说，目前储备租户还是比(bǐ)较丰富(fù)的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信(xìn)息技术(shù)等产业(yè)客户，租赁意向面积超过了(le)2万方。从意向(xiàng)储备(bèi)转化为实际租户(hù)需要一(yī)些(xiē)时间。

　　“我们正(zhèng)在(zài)着手通过签署租赁(lìn)意(yì)向书来尽(jǐn)快(kuài)锁定一些(xiē)重要租户。虽然收了三个月(yuè)履(lǚ)约保证(zhèng)金给了我们一些空间，但本着对首批(pī)扩募、对(duì)市场负责的态度，我(wǒ)们肯定要全力与时间赛(sài)跑(pǎo)，把(bǎ)这些(xiē)面(miàn)积在短(duǎn)期内(nèi)完成去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区(qū)域(yù)的张(zhāng)江光大(dà)园项目(mù)一(yī)季七分之二十二是无理数吗，七分之22是不是无理数(jì)度末也有将近30％的空置率，原始权(quán)益人有那么多储备租(zū)户，之前的空置率为何未能(néng)得到解决。

　　对此相关负责(zé)人(rén)解释，张江光大(dà)园一直以(yǐ)来(lái)都坚持以市场化运营为(wèi)导向，历史(shǐ)运营表现稳定，租户(hù)的调租和(hé)换租都(dōu)属于正常情况(kuàng)，而这次项(xiàng)目的大租户退(tuì)租正好发生在(zài)市场(chǎng)活跃度的短期低点，目前(qián)市场情况已有所好转。在(zài)看到出(chū)租率(lǜ)下滑情况没(méi)有得到及(jí)时修复后，张(zhāng)江这(zhè)边也作了一定的(de)资源调配和倾斜(xié)，引入了一些储备(bèi)租(zū)户(hù)。

　　另外，张(zhāng)润大厦(shà)和张江光大园项目在(zài)给(gěi)租户的分隔空间、交付(fù)标(biāo)准、租金水平等(děng)方面也有(yǒu)一些(xiē)差(chà)异化，张润大(dà)厦多是两千(qiān)多(duō)平的(de)大平层，楼的成新(xīn)度高一些，单价也贵一(yī)些，张江(jiāng)光大(dà)园单层以一千平的面积(jī)为(wèi)主，还(hái)有一(yī)些(xiē)独栋形态的物业(yè)。租户自身(shēn)也会有诉求，也会(huì)根(gēn)据自身(shēn)需(xū)求和预算挑选区域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老资产的(de)管理人都变成了一(yī)家，后续我们在资源共享和(hé)联合营(yíng)销方面能更加充(chōng)分发挥协同效(xiào)应(yīng)，相信可以做得更好(hǎo)。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最(zuì)后谈及(jí)对于(yú)张江REIT的(de)定位和展(zhǎn)望(wàng)，相关负责人表(biǎo)示，张江集(jí)团和张江高科目前在管资产(chǎn)约五百万方(fāng)，还有一些其他在开发的(de)储备项目，这些(xiē)都将成为张江REIT实(shí)现打造张江园区产业空间资(zī)产上(shàng)市平台目标的坚实(shí)后盾和储备资(zī)源。“我们(men)非常(cháng)重(zhòng)视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个资(zī)本平(píng)台和它(tā)未来的发展。”相关负责(zé)人(rén)表示，“这(zhè)次扩募是我(wǒ)们实(shí)现(xiàn)基金(jīn)扩容的第一步，也是(shì)至(zhì)关重要的(de)一(yī)步，眼下我们可能面(miàn)临(lín)了一些突发情况需要解(jiě)决，但(dàn)是这和(hé)我(wǒ)们在张江(jiāng)科学城(chéng)这三(sān)十年(nián)建设(shè)发(fā)展过程中所经历(lì)的相比(bǐ)，只能算(suàn)是一个非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化解当(dāng)前突发事件的(de)所有负面影响，维(wéi)持预(yù)期和市场的(de)信心。”

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