导读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地(dì)产步(bù)入大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十年是中(zhōng)国房地产市场黄金(jīn)二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有(yǒu)关(guān)中国地产是否过(guò)剩的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文试图(tú)厘清中国(guó)城镇(zhèn)存量住(zhù)宅真实情况(kuàng)，据(jù)此(cǐ)判断中国未(wèi)来地(dì)产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存量(liàng)极度过(guò)剩，事实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不(bù)到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民人均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但居住舒(shū)适不是人(rén)均一间房所(suǒ)能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。中国(guó)的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数较发达国家还有很大(dà)差距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味着中国(guó)住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民(mín)户均1套(tào)房，其中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户(hù)均住宅的(de)数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家(jiā)庭户数(shù)，计算出城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示(shì)，目前城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房(fáng)顺利交付，直至(zhì)2024年(nián)，中国每户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)才(cái)拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其(qí)中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户(hù)户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市(shì)场供需并不平衡(héng)。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡，是因(yīn)为户均一套房无法满(mǎn)足流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全(quán)国总人口的近三成都是(shì)流动人口，流动人(rén)口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外(wài)的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一(yī)套房(fáng)，中国(guó)未来地产仍有四大新增需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一(yī)人(rén)户(hù)、两人户占比不断增(zēng)加，导致(zhì)家(jiā)庭户数增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分(fēn)化日(rì)益(yì)明显，区域(yù)经济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入，人口净迁入城(chéng)市的新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的(de)住宅建筑(zhù)面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积均较发达国(guó)家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存(cún)在不足，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么当下房(fáng)地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更(gèng)多(duō)体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化必将体现在不同能级城市之间(jiān)，不同(tóng)区域(yù)板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有(yǒu)近(jìn)6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大(dà)城市二(èr)手房挂牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国(guó)的房子(zi)是(shì)否已经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供(gōng)给过(guò)剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量数据(jù)并未公布，我们无法直接(jiē)知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有住(zhù)宅套数，回答当前的(de)房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判(pàn)断未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如(rú)何(hé)有效观察中(zhōng)国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的(de)直(zhí)观判断站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年(nián)2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查(chá)工作情况为主题(tí)的新(xīn)闻发(fā)布会(huì)上，负(fù)责人(rén)对(duì)外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业(yè)获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据(jù)以及80多万(wà齿轮计算公式汇总，齿轮全齿高计算公式n)处(chù)市政设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋(dòng)建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算(suàn)的城镇(zhèn)房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括(kuò)了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其(qí)中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素(sù)密切相关。单单(dān)从(cóng)人均住宅间数不能完(wán)全反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居(jū)民住(zhù)宅(zhái)主要分(fēn)两大类，一(yī)类(lèi)是商品住宅，另(lìng)一类是保障(zhàng)房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数(shù)量(liàng)。居(jū)民住宅相关数(shù)据(jù)有两(liǎng)处(chù)可以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统计(jì)局(jú)）；二(èr)是居民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数(shù)量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略(lüè)不计。估算(suàn)城镇居民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数相(xiāng)加(jiā)，我(wǒ)们就能够得到当前商品(pǐn)住(zhù)宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的(de)商品住宅(zhái)和(hé)非商品住(zhù)宅比例，推算得(dé)到居(jū)民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我(wǒ)们就能够得(dé)到(dào)城镇(zhèn)户均拥有的(de)住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体计(jì)算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存(cún)量(liàng)到底有(yǒu)多少，目前缺乏(fá)一(yī)个(gè)准确统计。我(wǒ)们利用既(jì)有统(tǒng)计数据，大致测算得到(dào)中国存量房地(dì)产套(tào)数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房(fáng)销(xiāo)售中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住(zhù)宅(zhái)累计销(xiāo)售套数(shù)里的期房销售，得到(dào)商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售(shòu)额(é)。

　　主(zhǔ)流(liú)房(fáng)企(qǐ)竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交(jiāo)房后装修的时(shí)间，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现房(fáng)套数除以家(jiā)庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需要进(jìn)一(yī)步(bù)推(tuī)算(suàn)中(zhōng)国城镇(zhèn)居民拥有的户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国(guó)城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其(qí)他住宅(zhái)和购买二手房都(dōu)是商品住宅(zhái)，因此将齿轮计算公式汇总，齿轮全齿高计算公式租赁其(qí)他住(zhù)宅、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与购买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占居(jū)民(mín)所有(yǒu)住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为(wèi)过去十年(nián)变(biàn)化(huà)幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国(guó)平(píng)均每(měi)户城镇家(jiā)庭都(dōu)会拥有一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套(tào)房(fáng)的三点含义(yì)

　　既(jì)然城镇居民已经达(dá)到(dào)了户(hù)均一套房的(de)程度，“户户有房”是否意(yì)味(wèi)着中国(guó)城镇化进(jìn)展终结，甚至意(yì)味着中国(guó)地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并不意味着住宅市场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要有多(duō)余住(zhù)宅(zhái)来满足因人(rén)口流(liú)动、居民换(huàn)房(fáng)等因素产生的住(zhù)宅需求。因(yīn)此，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来(lái)看，美国、英国(guó)和日本的住(zhù)宅(zhái)套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一(yī)套房(fáng)，就会造成(chéng)人口净(jìng)流入地(dì)的住宅市(shì)场供不应求，造成房价或(huò)房租(zū)迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家县城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人口流动调查(chá)数据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引(yǐn)打工人(rén)，但高房(fáng)价迫(pò)使打工(gōng)人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大(dà)城市租赁一套房，在房(fáng)价较(jiào)低的县城(chéng)购(gòu)买一(yī)套房(fáng)。所以说户(hù)均一套房(fáng)无法满足庞(páng)大流动(dòng)人口(kǒu)的租(zū)赁与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇住(zhù)宅中依然有(yǒu)不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建筑结构松(sōng)散(sàn)、设施陈(chén)旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户(hù)的(de)生活带来了很大(dà)的不便(biàn)和(hé)安全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有的住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右(yòu)的家庭(tíng)没(méi)有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪(jì)修建(jiàn)的(de)老旧小区(qū)很难满足现代生活(huó)需求，在未来大(dà)都(dōu)会(huì)被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭(tíng)住宅为(wèi)一(yī)居室和二居室，户型(xíng)偏(piān)小。其(qí)中(zhōng)一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与(yǔ)城市土地资(zī)源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅面积(jī)扩张(zhāng)是未(wèi)来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城(chéng)和(hé)老旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积小于均值，近4成家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平(píng)的(de)一半。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊，可(kě)使(shǐ)用的(de)住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人(rén)均住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人(rén)数，需(xū)要(yào)住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和(hé)英国都(dōu)高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体户人(rén)口(kǒu)，所(suǒ)需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未来地产还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我们测算得(dé)到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即(jí)便如(rú)此，中国人口静态(tài)结构和(hé)动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需(xū)求释(shì)放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主(zhǔ)要(yà齿轮计算公式汇总，齿轮全齿高计算公式o)来(lái)自(zì)于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购(gòu)房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人口(kǒu)数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显(xiǎn)上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数会(huì)因户均人口(kǒu)规模(mó)的缩小而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移(yí)导致(zhì)经(jīng)济发展带来的新(xīn)增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显，资源(yuán)和生产要素(sù)逐(zhú)步向经济(jì)带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再(zài)集中吸引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉及(jí)到买房租房(fáng)，给(gěi)迁入(rù)地住宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其人口(kǒu)增长主(zhǔ)要(yào)受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自(zì)建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买(mǎi)了(le)商品住宅。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适(shì)用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和(hé)旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必会(huì)进(jìn)一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积(jī)还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧(jiù)的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积(jī)小、质(zhì)量低、基(jī)础设施配(pèi)套差、没有或(huò)少(shǎo)有(yǒu)物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美好、宜居生(shēng)活的(de)环境，背后(hòu)的改善(shàn)性(xìng)需(xū)求有(yǒu)待释放。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资(zī)金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小换(huàn)大(dà)、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经(jīng)济水平(píng)有着密(mì)切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中国(guó)的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来将是(shì)住(zhù)宅质(zhì)量的供(gōng)需冲(chōng)突。房地(dì)产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城(chéng)市(shì)能级之间差异，优质小区和(hé)老(lǎo)旧二手房之间的差(chà)异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能(néng)存在(zài)统计(jì)偏(piān)差。商品住宅占比(bǐ)实(shí)际值(zhí)可能偏低，其增速可能(néng)超(chāo)预期(qī)。

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