OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二级(jí)市场(chǎng)的影响(xiǎng)仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势，午(wǔ)后(hòu)跌(diē)幅一度扩(kuò)大(dà)，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大(dà)园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟新购入基(jī)础(chǔ)设施(shī)资产张(zhāng)润大厦的(de)重要承租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权(quán)益人将继续密切关(guān)注哲(zhé)库科技后(hòu)续情况(kuàng)，积极做(zuò)好相关应对(duì)。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目的原(yuán)始权益人相关负责(zé)人也表示(shì)，近(jìn)期已同步启动了应急预(yù)案，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退租的可能(néng)事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区国资委也(yě)高度关注。

　　多(duō)位(wèi)业内人士表示(shì)，华安张江光(guāng)大园REIT近期市(shì)场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租率下跌并不会从根本上影响其内外价值，投(tóu)资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技的事(shì)件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT以3.726元(yuán)的(de)价格小(xiǎo)幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格有所回(huí)升，最(zuì)终(zhōng)报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不利消息(xī)影(yǐng)响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最(zuì)近几个交易日二级市场(chǎng)价格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公(gōng)募REITs市(shì)场整体(tǐ)表现上看(kàn)，目前上市(shì)的8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只(zhǐ)均有(yǒu)不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区(qū)基础(chǔ)设施REITs5月15日平(píng)均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报(bào)中已(yǐ)经披露张江光(guāng)大园项目出租(zū)率有所下(xià)降，如今拟扩(kuò)募的(de)项目又(yòu)遭遇突发事(shì)件，因(yīn)此导致(zhì)二级市场价(jià)格出(chū)现波动。”一位业内人士(shì)分析称(chēng)。

　　不(bù)过(guò)，在上述人士看来，尽管出于风(fēng)险规避的原因，最近几个交易日(rì)场内资金有所流出，但是，不(bù)动产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌(diē)并不会从根本(běn)上影响其内(nèi)外(wài)价值(zhí)。

　　他(tā)也同时表示，目前随着(zhe)二级市场价(jià)格下跌，风险也得到一定释放，但是价(jià)格涨跌会受到基本面、情绪面(miàn)等多重因素影响(xiǎng)，不好判断价格是不(bù)是(shì)已经完(wán)全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位(发现白蚁找哪个部门，白蚁防治是国家免费的wèi)业内人(rén)士(shì)表示，今(jīn)年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产品年内二级市(shì)场跌幅(fú)较大，其实有些隐(yǐn)含收益率高的(de)产品具备一定的(de)投资(zī)价值，很(hěn)适合稳(wěn)健类(lèi)投资(zī)者。此外(wài)，伴随(suí)着(zhe)经济复苏的步(bù)伐，产(chǎn)业(yè)园(yuán)区、物流类等REITs产品(pǐn)具备(bèi)一(yī)定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行(xíng)董事高如星对(duì)此表示，若张江园区最终能顺(shùn)利解(jiě)决招(zhāo)商，平稳(wěn)过(guò)度对经营(yíng)现金(jīn)流没有造(zào)成大的影响，“事件性(xìng)利空(kōng)下(xià)调至得这么急、这(zhè)么(me)深，加上前期本身园区(qū)类资产就回调不少(shǎo)了，这就(jiù)是(shì)黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最终还(hái)是落到租金收(shōu)入受(shòu)不受影响(xiǎng)，影(yǐng)响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布(bù)关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲库(kù)科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江光大园REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目(mù)前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始权益人将继(jì)续密切(qiè)关(guān)注(zhù)哲库(kù)科(kē)技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报(bào)中披露的张江光大园(yuán)项目出租率下降(jiàng)事项，一度二级市场价格出(chū)现回落。在随后召开的业绩说明会中管理(lǐ)人就(jiù)相关事项进行了解释(shì)说明，市场信心得到了一(yī)定提振，二级市场(chǎng)价(jià)格表现也趋于平稳。据(jù)了解，张江(jiāng) REIT在5月(yuè)11日(rì)召开的线上和(hé)线下的(de)扩(kuò)募说明(míng)会上，运营团队表示了对张江光大园项目的(de)信心(xīn)，预计(jì)签署(shǔ)意(yì)向书和合同谈(tán)判中的储备(bèi)租户正常转化后，项目出租率(lǜ)将(jiāng)得到回升(shēng)。没想到仅(jǐn)过(guò)了不(bù)到三周的时(shí)间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起了市场各方(fāng)的广泛关注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟扩募购入(rù)项目的(de)原始权益人相关负责人坦言，事发突然确(què)实始料未(wèi)及，在获(huò)悉(xī)OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第一时(shí)间即奔(bēn)赴(fù)现场进行了沟通(tōng)和核实(shí)工(gōng)作(zuò)，并同步启动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退租(zū)的(de)可能事(shì)项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领导高度重视，据悉新区国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈(tán)及储(chǔ)备(bèi)租户情况，相(xiāng)关负(fù)责人介绍说，目前(qián)储备租户还是比较丰富(fù)的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等产(chǎn)业客户，租赁意(yì)向(xiàng)面积超过了2万方。从意(yì)向储(chǔ)备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一些(xiē)重要租户。虽然收了(le)三个月履约(yuē)保证金(jīn)给(gěi)了我们一些空(kōng)间(jiān)，但本着对(duì)首批扩(kuò)募、对市场负责发现白蚁找哪个部门，白蚁防治是国家免费的的态度，我们肯定要全力与(yǔ)时间(jiān)赛跑，把这(zhè)些面(miàn)积在(zài)短期内完成去(qù)化(huà)。”相关(guān)负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同(tóng)区域的张(zhāng)江光大园项目一(yī)季度末也有将近30％的空置率，原始权益(yì)人(rén)有那么多储(chǔ)备租户，之前(qián)的(de)空置(zhì)率为(wèi)何未能得到解(jiě)决。

　　对此相关负责人解释(shì)，张(zhāng)江光(guāng)大园一直以(yǐ)来都坚持以市场化运(yùn)营为(wèi)导向(xiàng)，历史运营表(biǎo)现稳(wěn)定(dìng)，租户的调租和(hé)换租都属于正常(cháng)情况，而这次项目的大租户(hù)退租正好发生(shēng)在市场活跃度的短期低点，目前市场(chǎng)情(qíng)况已有所好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情况没有得到及时修复后，张江(jiāng)这边(biān)也作了(le)一定(dìng)的资源调配和倾斜，引入(rù)了一些储(chǔ)备租户(hù)。

　　另(lìng)外，张润(rùn)大厦和张江光大园(yuán)项目在给租户的分隔(gé)空(kōng)间、交付标准、租(zū)金(jīn)水平等(děng)方面(miàn)也有一些差异化，张润大厦多是两千多(duō)平的大平层(céng)，楼(lóu)的(de)成新(xīn)度高一些，单价也贵一些，张江光大园(yuán)单层以一千平(píng)的面积为主，还有(yǒu)一些独栋形态的物业(yè)。租户(hù)自身也会有(yǒu)诉(sù)求，也会根据自(zì)身(shēn)需求(qiú)和预算(suàn)挑(tiāo)选区(qū)域内的不(bù)同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老资产的管理人都变成(chéng)了一(yī)家，后续我们在资源共享(xiǎng)和(hé)联合营销方面能更加充分发挥(huī)协同效(xiào)应，相(xiāng)信可以做得更好(hǎo)。”上(shàng)述负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈(tán)及对于张(zhāng)江(jiāng)REIT的定(dìng)位和展望，相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，张江(jiāng)集(jí)团(tuán)和(hé)张江(jiāng)高科(kē)目前在管(guǎn)资产约五百万(wàn)方(fāng)，还有一些其他(tā)在开发(fā)的储(chǔ)备项目，这(zhè)些(xiē)都(dōu)将成为张(zhāng)江REIT实现打造张江园区产(chǎn)业空间资产(chǎn)上(shàng)市平台目(mù)标(biāo)的坚实(shí)后盾(dùn)和(hé)储备资源。“我们非常(cháng)重(zhòng)视(shì)张江REIT这(zhè)个资本平台(tái)和它未来的发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩募(mù)是我们实现基金扩容的第(dì)一步，也是至关重要的一步(bù)，眼下我们可(kě)能面临了一(yī)些(xiē)突(tū)发情况需要解决，但是这和(hé)我们在张江科学城这三(sān)十年建(jiàn)设(shè)发展过程中所经历的(de)相比，只能算是一个非常小的插曲。我们有信(xìn)心排除(chú)万(wàn)难(nán)，尽一切可(kě)能(néng)化解(jiě)当前突发事件的所有负面(miàn)影响(xiǎng)，维持(chí)预期和市场的信(xìn)心。”

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