导(dǎo)读(dú)

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中(zhōng)国房地(dì)产(chǎn)市场黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商品(pǐn)住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有关中国地产是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图(tú)厘清(qīng)中国(guó)城镇存量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极(jí)度过剩，事(shì)实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人(rén)口普查调查数据显示(shì)城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子(zi)是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城镇居民人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适(shì)不是(shì)人均(jūn)一间房所能(néng)满足，它与房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数(shù)较发(fā)达国家还有(yǒu)很(hěn)大差距。人均住宅间(jiān)数(shù)大于1同样不意味着中国住宅市(shì)场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测(cè)算(suàn)发(fā)现(xiàn)中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家(jiā)庭(tíng)户(hù)均住(zhù)宅的数(shù)据，我(wǒ)们根据商品(pǐn)住(zhù)宅套数(shù)、商品住(zhù)宅占比和城镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计算出(chū)城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国(guó)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户(hù)有(yǒu)房，然而(ér)事实上中国住(zhù)宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说不平(píng)衡(héng)，是因为(wèi)户均一套房无法满足流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全(quán)国总人口的近三成(chéng)都是流(liú)动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一(yī)套房(fáng)，中国未来地产仍有四大(dà)新增需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人口规(guī)模(mó)缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人(rén)户占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导致家庭户(hù)数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋(qū)势将延(yán)续，带来新户购房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区域经济(jì)资(zī)源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人(rén)口流入，人口净(jìng)迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年(nián)以前建成的住宅中(zhōng)，涉及(jí)超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积(jī)。促(cù)成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国家有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大(dà)分化时代已至，大分化时(shí)代下(xià)地产矛(máo)盾则更多体现(xiàn)在住宅(zhái)质量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分(fēn)化必将体现(xiàn)在不同能级城市(shì)之间，不(bù)同区(qū)域板块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披(pī)露全国(guó)已(yǐ)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然(rán)激增(zēng)，引发一阵二手房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅到底是供给(gěi)过剩，还是(shì)供(gōng)需平(píng)衡(héng)，或(huò)是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅(zhái)存(cún)量数据并未公布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是否真的(de)过剩了？据此判断未来(lái)房(fáng)地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观察中(zhōng)国(guó)户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直(zhí)观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在(zài)以全(quán)国自然灾(zāi)害综合(hé)风(fēng)险普查(chá)工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披露(lù)：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多(duō)万处市(shì)政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均(jūn)每栋建筑住不到3人(rén)，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋(dòng)数计算的城(chéng)镇房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院(yuàn)等非住宅。总的算(suàn)下来，住(zhù)宅(zhái)占比并不大。

　　第七次(cì)人(rén)口普查数(shù)据公(gōng)布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家(jiā)庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间(jiān)数(shù)量(liàng)有关，更与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积(jī)、配套设(shè)施等因素密(mì)切(qiè)相关。单单从(cóng)人均住宅间数不(bù)能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套(tào)设施(shī)齐全的住(zhù)宅才是城镇(zhèn)居民(mín)宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是(shì)保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等(děng)非商品住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计数据(jù)，并没(méi)有直接公布(bù)城镇(zhèn)住宅数量。居民住(zhù)宅相关(guān)数据有两处(chù)可以直(zhí)接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计(jì)局(jú)）；二(èr)是(shì)居民住宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居(jū)民户均住宅数量，我们主要用到(dào)上(shàng)述两组数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套(tào)数相加(jiā)，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅和非商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算得(dé)到居民(mín)住宅总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数(shù)除以家庭(tíng)户数(shù)，我们就能(néng)够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套数/家庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺(quē)乏一个准确统计(jì)。我(wǒ)们利用既有(yǒu)统计数据，大致测算得到中国存量房地产套(tào)数，并(bìng)进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的(de)房(fáng)地(dì)产销售以(yǐ)期(qī)房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比(bǐ)近(jìn)9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期(qī)房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修(xiū)的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)除以家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一(yī)步推(tuī)算中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城(chéngname是什么意思 name是姓还是名)镇(zhèn)居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与(yǔ)其他(tā)住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租(zū)赁其他(tā)住宅(zhái)和购买二手房(fáng)都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房(fáng)加总(zǒng)，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅(zhái)增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化(huà)比例，从而我们估(gū)算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套房的三点含义

　　既然(rán)城(chéng)镇居(jū)民已经达(dá)到了户均(jūn)一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结(jié)，甚至(zhì)意味着中国地产存(cún)量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来(lái)满(mǎn)足因人(rén)口流动、居民(mín)换房等因素(sù)产(chǎn)生(shēng)的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来(lái)看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会(huì)造成(chéng)人口净流入地的住宅市(shì)场供不应(yīng)求，造(zào)成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的(de)流动(dòng)人口3.76亿，省内流(liú)动人(rén)口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大(dà)学(xué)2017年的中国城乡人(rénname是什么意思 name是姓还是名)口流动(dòng)调查(chá)数据显示，在上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京工作(zuò)的流动人(rén)口在老(lǎo)家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房，在高房价的大城市租赁一(yī)套房，在房价较低的县城购买一套房(fáng)。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国的城(chéng)镇住宅中依(yī)然(rán)有不少(shǎo)老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在着建筑(zhù)结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带来了很大的(de)不便(biàn)和安(ān)全(quán)隐患(huàn)，并且居住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成(chéng)的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的(de)老(lǎo)旧小区很难满足现代生活(huó)需求，在未(wèi)来(lái)大都会(huì)被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室(shì)和二居室，户型(xíng)偏(piān)小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地资源(yuán)紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未(wèi)来地产(chǎn)的需求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存(cún)量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家(jiā)庭人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方(fāng)米，不及(jí)全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将(jiāng)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积低于15平方米(mǐ)的(de)家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若(ruò)按这(zhè)个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅困难问题(tí)。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)为(wèi)50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要(yào)住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所(suǒ)需(xū)要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户户(hù)有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国(guó)人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有需求释放(fàng)。户均(jūn)1套住宅(zhái)现(xiàn)实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅(zhái)需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新(xīn)户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显示(shì)城(chéng)镇户均(jūn)人口规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会因户均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移(yí)导致经济发展带(dài)来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和(hé)生产要素逐步向经(jīng)济带、都市(shì)圈(quān)中(zhōng)心城市流入，区域经济资(zī)源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流(liú)入(rù)。人口迁移势必涉(shè)及到(dào)买房租(zū)房，给迁入地住(zhù)宅市(shì)场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量为(wèi)72万，而(ér)出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区(qū)改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自(zì)建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间(jiān)为(wèi)2000年(nián)以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户(hù)，住(zhù)宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的(de)家庭(tíng)购(gòu)买二(èr)手房(fáng)。在新(xīn)增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成(chéng)家(jiā)庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造的住(zhù)宅建筑面积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉及(jí)城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城中村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建筑(zhù)面积小、质量(liàng)低、基础设(shè)施配套(tào)差、没有或少(shǎo)有物业(yè)管(guǎn)理，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生活的环境(jìng)，背后(hòu)的(de)改善性(xìng)需(xū)求有待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工(gōng)作会议明确指出(chū)支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着密切(qiè)正向联系(xì)。随着经济发展水(shuǐ)平(píng)的(de)提(tí)高，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄(huáng)金(jīn)发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这(zhè)是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将(jiāng)是住宅质量的(de)供(gōng)需(xū)冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区(qū)和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是(shì)人，并不(bù)是针(zhēn)对住宅(zhái)，因此可能存在(zài)统(tǒng)计偏差(chà)。商品住宅占比(bǐ)实际(jì)值可能偏(piān)低，其(qí)增速可(kě)能超预期。

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