导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当(dāng)下中国地产步入(rù)大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是(shì)中国房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产(chǎn)持续低(dī)景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论(lùn)日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清(qīng)中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国(guó)地(dì)产存量(liàng)极度(dù)过剩(shèng)，事实是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次(cì)人口(kǒu)普查调查数据(jù)显示(shì)城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子(zi)是否真的(de)过(guò)剩？

　　事实上住建部披露(lù)的(de)近(jìn)6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一(yī)成(chéng)，其(qí)中(zhōng)还包括(kuò)大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七(qī)普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均(jūn)一(yī)间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因素密(mì)切(qiè)相关。中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数较发达(dá)国家还(hái)有(yǒu)很大差(chà)距。人(rén)均住宅间数大(dà)于1同(tóng)样不(bù)意味(wèi)着中(zhōng)国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测(cè)算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国(guó)家(jiā)庭户均住宅的数据(jù)，我们根据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算出城(chéng)镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若(ruò)期房(fáng)顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味(wèi)着(zhe)户(hù)户有房，然而事(shì)实(shí)上(shàng)中国住(zhù)宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅(zhái)套户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡(héng)，是(shì)因为户均一套(tào)房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近三成(chéng)都是流动人口，流动人口会(huì)选择(zé)在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家(jiā)买房(fáng)，从而产生了额(é)外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一套房，中国(guó)未来(lái)地产仍有四大(dà)新增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户占(zhàn)比不断(duàn)增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购房需求(qiú)增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区(qū)域(yù)经济资源(yuán)分(fēn)配(pèi)的再(zài)集中吸(xī)引(yǐn)着人(rén)口流入，人口净迁(qiān)入城市的(de)新(xīn)增住宅需求有望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前建成的(de)住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方米的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)。促(cù)成“老(lǎo)破小”住宅的改(gǎi)造势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中国的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑面积(jī)均较发(fā)达(dá)国家(jiā)有(yǒu)着(zhe)不(bù)小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步入(rù)大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地(dì)产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不(bù)足，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化时(shí)代已至，大分化时代(dài)下(xià)地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质(zhì)量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同(tóng)能级城市之间，不(bù)同区域板(bǎn)块(kuài)之间(jiān)，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二(èr)手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到(dào)底是供(gōng)给过(guò)剩，还是供(gōng)需平衡，或(huò)是仍(réng)然存在不足？可惜(xī)由于住宅存量数据并未公布(bù)，我们无法(fǎ)直接知(zhī)晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出(chū)中国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是否真(zhēn)的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数(shù)量过剩的直观判(pàn)断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险普查工作(zuò)情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了(le)全国近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋(wū)建筑数据以及80多万处市政设施(shī)数(shù)据(jù)。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房屋建筑(zhù)，平(píng)均每(měi)栋建筑(zhù)住不到3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括了大(dà)量商(shāng)业(yè)楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布(bù)了中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房(fáng)间数(shù)量有关(guān)，更与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密(mì)切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居民的(de)居住水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是(shì)城镇居(jū)民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅的测算思(sī)路、数据和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民住宅主(zhǔ)要分两大(dà)类(lèi)，一类(lèi)是商品住(zhù)宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障(zhàng)房(fáng)、原公有住(zhù)宅、自建房等非商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接(jiē)公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量(liàng)。居民住宅相(xiāng)关(guān)数据(jù)有两处可(kě)以(yǐ)直接公布，一是(shì)每年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人(rén)口普查数(shù)据）。计算中国居(jū)民(mín)户均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年(nián)商品住宅销售套数(shù)相加(jiā)，我(wǒ)们就能够(gòu)得(dé)到当前商(shāng)品住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算(suàn)得到居(jū)民住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第(dì)三(sān)步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除以家庭(tíng)户(hù)数，我(wǒ)们就能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比=住宅总套(tào)数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数(shù)/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到(dào)底有多少(shǎo)，目前缺乏一个(gè)准确(què)统计(jì)。我们(men)利用既(jì)有统计数据(jù)，大(dà)致测(cè)算得到中(zhōng)国存(cún)量房地产套数，并进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们(men)计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国的(de)房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房(fáng)占比(bǐ)近9成。本文去(qù)除商品(pǐn)住宅累计销售套数里的(de)期房(fáng)销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房(fáng)套数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数(shù)除以(yǐ)家庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户(hù)均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需(xū)要(yào)进一步推(tuī)算中国城镇居(jū)民拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据(jù)显示中(zhōng)国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其中(zhōng)自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠(zèng)与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品住宅与购买二手房加总，得到(dào)商(shāng)品住宅(zhái)占居民所(suǒ)有住(zhù)宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商(shāng)品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例(lì)，从而我们(men)估算出2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续交付使新手适合用散粉还是粉饼，全球公认最好用的10大散粉用(yòng)，到(dào)2024年，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已经达到了户均一(yī)套房的(de)程度，“户户(hù)有房”是(shì)否意(yì)味着(zhe)中国城镇化进展终结(jié)，甚至意(yì)味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余(yú)住(zhù)宅来满足因人口流动、居民换房(fáng)等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其(qí)中，英国的住(zhù)宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住(zhù)宅市(shì)场供不应(yīng)求，造成(chéng)房(fáng)价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和(hé)省(shěng)际流动人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大(dà)学(xué)2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查(chá)数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作的(de)流动(dòng)人口在老(lǎo)家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫(pò)使打(dǎ)工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套房(fáng)，在(zài)高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在房价(jià)较低(dī)的县城购买一套房(fáng)。所以说户均(jūn)一(yī)套房无法满足庞(páng)大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善(shàn)

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建筑结构松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐(yǐn)患大(dà)等问题，如电线老化(huà)、管道等基(jī)础设施陈旧，给(gěi)住户(hù)的生活(huó)带(dài)来了很大的不便和安全(quán)隐患，并且居(jū)住(zhù)体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成(chéng)的老旧住(zhù)宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右(yòu)的(de)家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类(lèi)上世纪(jì)修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住(zhù)宅为一居室和(hé)二居(jū)室，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户(hù)型更小，当然(rán)这(zhè)与城市土地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积(jī)扩张是(shì)未来地产的(de)需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存(cún)量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进城和(hé)老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过(guò)一(yī)半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积不(bù)足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用(yòng)的住宅(zhái)面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若(ruò)按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若(ruò)去除公摊(tān)面积后，中国的(de)人均(jūn)可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套房，未来地(dì)产还会有需求(qiú)么？

　　我们测(cè)算得到中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如此，中(zhōng)国人口静态结构(gòu)和(hé)动态趋势演绎，决定(dìng)了(le)中国(guó)未来地(dì)产仍有需求释放。户均(jūn)1套(tào)住宅(zhái)现实之下(xià)，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来(lái)自于四个(gè)方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩(suō)小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人口数不断下(xià)降，六普显示城镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二(èr)人户(hù)的(de)占比明显上(shàng)升(shēng)，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因户均人口规模的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经济发展带(dài)来(lái)的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明(míng)显，资源和(hé)生产要素逐步向经(jīng)济带、都(dōu)市(shì)圈中心城市流(liú)入，区域(yù)经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租(zū)房，给(gěi)迁入地住宅(zhái)市场(chǎng)带来新(xīn)的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为(wèi)72万(wàn)，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然增加人(rén)口(kǒu)仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购(gòu)买了商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购买经济适(shì)用(yòng)房(fáng)和其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户(hù)。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面(miàn)积小、质量低、基(jī)础设施配套差(chà)、没有或(huò)少新手适合用散粉还是粉饼，全球公认最好用的10大散粉有(yǒu)物业管理，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居生活的(de)环境，背(bèi)后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求还(hái)将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济工作(zuò)会议明确指(zhǐ)出支持(chí)住宅(zhái)改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的(de)人均住(zhù)宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较(jiào)其他国家(jiā)依(yī)旧存在不小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与经济水平(píng)有着密(mì)切(qiè)正向联系。随着经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积将随之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么未(wèi)来(lái)将(jiāng)是住(zhù)宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大(dà)分(fēn)化(huà)时代已至(zhì)，这(zhè)种分(fēn)化不单局限于城市能级之间差(chà)异，优(yōu)质小区和老旧二(èr)手(shǒu)房之间的(de)差异(yì)也(yě)将(jiāng)越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查(chá)数(shù)据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因(yīn)此(cǐ)可能存(cún)在统计偏差(chà)。商品住宅占比(bǐ)实(shí)际值(zhí)可能(néng)偏低，其(qí)增速可能超(chāo)预(yù)期(qī)。

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