近两年火爆(bào)的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产品，平(píng)均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特(tè)征之一(yī)，稳定分红体现(xiàn)出该(gāi)类产品长期投资价值(zhí)，通过观测经(jīng)营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者(zhě)注意(yì)，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不(bù)再产生现金(jīn)收益，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)分红目前(qián)已(yǐ)包含了利润分配和本金的(de)归(guī)还，在选择投资标的(de)时应了解(jiě)资产(chǎn)类型和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年(nián)分配金额占可(kě)供分配(pèi)金额(é)比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人对此表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源为持有期分红(hóng)收益，以(yǐ)及(jí)基金份额(é)交易(yì)价格(gé)的变化。基金(jīn)份额二级(jí)市场价格(gé)受到公募REITs资(zī)产运营(yíng)情况及市(shì)场因素的综合(hé)影响，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有规律可(kě)循(xún)。公募(mù)REITs的分红(hóng)主要来(lái)自基础设施资产的(de)经营(yíng)现金流，投(tóu)资人通过基金募集(jí)材料和信(xìn)息(xī)披露文件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经营业(yè)绩，作(zuò)为(wèi)进行投(tóu)资(zī)决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实际获(huò)得的现金收益(yì)，对于(yú)长期投资者更(gèng)具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负(fù)责(zé)人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副总监李(lǐ)华平也(yě)表示已婚女性英文称呼，女性英文称呼，根据《公(gōng)开募(mù)集基(jī)础(chǔ)设(shè)施证券(quàn)投资(zī)基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金应当(dāng)将90％以上合并后基(jī)金(jīn)年度(dù)可分(fēn)配金额(é)以现金(jīn)形(xíng)式分配给投资者(zhě)，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募(mù)REITs的主要特征之一(yī)，稳(wěn)定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为(wèi)，从(cóng)投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类(lèi)产品“股性”的一(yī)面，分(fēn)红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要(yào)求，分红类似于债券派(pài)息，但(dàn)不等同于债券的固定利息回报，而是(shì)由可供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资(zī)者的角度(dù)来看，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品(pǐn)类，为资产配置多(duō)元化提(tí)供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机(jī)构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于(yú)投资债(zhài)券(quàn)相对高的收益性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资(zī)产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现看(kàn)，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股票(piào)和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年(nián)报(bào)，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可(kě)分配(pèi)金额完成率(lǜ)不达预(yù)期，一定程度上影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因素的(de)影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价(jià)格(gé)的(de)主(zhǔ)要因素(sù)之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投(tóu)资者(zhě)参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示(shì)，近期(qī)经济预期恢(huī)复，一方面市场(chǎng)热点呈(chéng)现向股票(piào)和(hé)债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济(jì)活力(lì)的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的(de)开盘指导价(jià)做调减(jiǎn)处(chù)理，调减金(jīn)额根据(jù)单位基(jī)金份额的分红金(jīn)额(é)进行计算。除权操作是对分(fēn)红前后基金份额净(jìng)值(zhí)变(biàn)化的修正，使投(tóu)资人在基金(jīn)分红前后均可以获得公平的(de)投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的信心，同时需结合持(chí)有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中(zhōng)航(háng)基(jī)金相关人(rén)士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了(le)解(jiě)底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红前提是本金之上的增值(zhí)部分不同(tóng)，特(tè)许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与增值两个部分，两个部(bù)分之(zhī)间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资(zī)者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金额误(wù)认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期(qī)后基金价值(zhí)面临极(jí)大不确(què)定(dìng)性(xìng)，这(zhè)是(shì)该(gāi)类投资者应(yīng)该注意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平(píng)表示，目(mù)前公募(mù)REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类两大(dà)资(zī)产类(lèi)型，持(chí)有产权类产(chǎn)品的收(shōu)益主要包括每(měi)年(nián)的现(xiàn)金分红(hóng)及(jí)资产增值的(de)收(shōu)益，而(ér)持有特许经营类产品的收益主要来自(zì)项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资(zī)产的(de)分红包(bāo)括了利润分配和本金的归(guī)还，两者(zhě)的比率也是变动的(de)，对特许经营权类(lèi)资产的公(gōng)募REITs可(kě)以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选择投资标(biāo)的(de)时，应(yī已婚女性英文称呼，女性英文称呼ng)了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也(yě)表示，从细分(fēn)来看，各类(lèi)公募(mù)REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资产属性不同而形成区(qū)别。特许经营权(quán)类的公(gōng)募(mù)REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏(piān)强。而产权类的(de)公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层(céng)资产的(de)价值(zhí)增值，所以相对(duì)股(gǔ)性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对(duì)所(suǒ)选择产品的二级(jí)市(shì)场价(jià)格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经营项目(mù)在经营权到期后不再能(néng)产生现(xiàn)金(jīn)收益，因此将可(kě)供(gōng)分配金额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这个特(tè)点，剩余经营期(qī)限较(jiào)短的特(tè)许经营(yíng)项目，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相(xiāng)对较(jiào)低，也有足(zú)够年限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责人提醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特许经营权项目的(de)分派金额包含了投资本金(jīn)，在(zài)不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随着分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产(chǎn)权类项目(mù)的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过(guò)对(duì)建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机(jī)会进一步延(yán)长经营期限。这种类似(shì)永续经营(yíng)的假(jiǎ)设反映在基础资(zī)产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的(de)资(zī)产投资属性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资产运营情况

　　在(zài)基(jī)金分红的时(shí)点，多位业内人(rén)士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部(bù)收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一是(shì)年报(bào)中披露的经营活动现金流，二是可(kě)供分配现金，二者存在(zài)本质(zhì)性(xìng)区别。经营活动(dòng)产生的现金净流量(liàng)是指企业(yè)经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流(liú)，基于企业(yè)本(běn)身经营活动产生；可供(gōng)分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金(jīn)影响利润表的项目进(jìn)行调(diào)整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价(jià)值体现在(zài)相(xiāng)对股债市场(chǎng)独立的资(zī)产(chǎn)配置功能(néng)，比较适合长期持有。建议投资者对经营(yíng)权类(lèi)的资产(chǎn)可以更多关注内(nèi)部收益率(lǜ)的高低，对产权类的(de)资产更多关(guān)注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来(lái)自底层资产的经(jīng)营(yíng)净(jìng)现金流，所(suǒ)以底层(céng)资产运营情况直接(jiē)影响投资(zī)回报，投(tóu)资(zī)者可综合考虑原始权益人综合实(shí)力(lì)、运营(yíng)管理(lǐ)机构实力、公募(mù)基金(jīn)管理人实力等(děng)多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，由于(yú)分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会(huì)仍在，叠加此前(qián)市场接(jiē)连回调，建议投资者(zhě)关注(zhù)有基本面支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明显、同时分红(hóng)规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实(shí)际分(fēn)红(hóng)金额与募(mù)集(jí)材料中披露预测进行比(bǐ)较分(fēn)析，结合经济(jì)及(jí)市场的(de)实际环(huán)境，对(duì)基(jī)础(chǔ)设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述负责人也称。

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