万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的(de)意外走红，让这个位于北(běi)京(jīng)海淀的豪(háo)宅被全国(guó)知(zhī)晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受(shòu)到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共(gòng)同债务人被中(zhōng)国信达(dá)追债，中国信达为了收(shōu)回钱款(kuǎn)不得不将中赫(hè)抵押的(de)75套万柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖。可(kě)问题(tí)是(shì)，这些房子早已售出，业主并非中赫集(jí)团，那些真正斥(chì)巨资购入房(fáng)产的有钱(qián)人，房子现在(zài)莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时(shí)候，他(tā)们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背后，可能没(méi)你想象的那(nà)么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海(hǎi)淀核心区位，名校(xiào)环绕(rào)的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信(xìn)达(dá)在京东拍卖(mài)上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不(bù)良(liáng)债权转让项目”，债权(quán)总额(é)高(gāo)达近47亿(yì)，该项目的抵(dǐ)押物(wù)中，包(bāo)括(kuò)75套万柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖(mài)显示(shì)，上述不良债权转让(ràng)项目的处置主体(tǐ)是中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有(yǒu)限公司北京市(shì)分公司(sī)（下称中国信达北(běi)分(fēn)），处(chù)置(zhì)的是对北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的(de)不良(liáng)债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权(quán)金(jīn)额(é)约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共同(tóng)债务人。目前，该项目已有1万次(cì)围(wéi)观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看，这(zhè)就(jiù)是一起中国信达(dá)北分讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道(dào)属(shǔ)实，说明这些房子(zi)实(shí)际上都是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那(nà)为什(shén)么中国信(xìn)达的拍(pāi)卖页面(miàn)上又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只能说明(míng)这些(xiē)房子根本没有网签，也没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第(dì)一财经(jīng)的报道证实(shí)了(le)上述内容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透(tòu)露(lù)，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵(dǐ)押(yā)出去，现(xiàn)在还没资金(jīn)解抵押，所以(yǐ)不(bù)能网签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北京的高(gāo)端人士，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业大佬(lǎo)也是万(wàn)柳书院的业主。另据(jù)地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)的业(yè)主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网友(yǒu)感(gǎn)叹(tàn)，“富人也(yě)被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经(jīng)支付价款并实(shí)际占有，那么(me)，中国信达转让这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没准还是(shì)债(zhài)主中国信达。

　　根据(jù)相关(guān)法律规定，民事执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，但未办理过户手续的，如果(guǒ)业主(zhǔ)没有(yǒu)过错(cuò)，嫡仙出自哪里，嫡仙怎么读音念di人民法院不得(dé)查(chá)封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法(fǎ)院提出执行异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求(qiú)退(tuì)还购房(fáng)款或办理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月，人民法院报公(gōng)布(bù)《最(zuì)高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批(pī)复》，以司法解释的方式明确了(le)购房人(rén)的优(yōu)先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的购买房屋并已支付全部价(jià)款，主张其(qí)房屋(wū)交付请(qǐng)求权优(yōu)先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一(yī)审法庭辩论终结前已实(shí)际(jì)支付剩(shèng)余价款的，可以适(shì)用(yòng)前款规定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可(kě)能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子(zi)，还(hái)会被业主讨回(huí)去。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会(huì)赔了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债(zhài)权公司中(zhōng)国信达申请(qǐng)不良债权(quán)转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前(qián)，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团(tuán)旗下(xià)子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的(de)股(gǔ)东行列，中(zhōng)国金(jīn)谷国际信托有限(xiàn)责任公(gōng)司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开发(fā)商，相较(jiào)其(qí)他房企，中赫集团既没(méi)有(yǒu)很大规模，也没有很(hěn)高的国(guó)民知(zhī)名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下(xià)一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七(qī)号(hào)院，作为中(zhōng)赫集(jí)团进(jìn)入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米(mǐ)的天价，成为当(dāng)时(shí)京城最贵(guì)的(de)楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场强(qiáng)烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为(wèi)“北(běi)京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳(liǔ)书院就(jiù)以神秘高端(duān)的姿态(tài)杀入市场，无论(lùn)是一块(ku嫡仙出自哪里，嫡仙怎么读音念diài)块从(cóng)荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵成(chéng)本超6万的成年(nián)银杏(xìng)树，还是每平米20万元的价(jià)格，都(dōu)令业内外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄嫡仙出自哪里，嫡仙怎么读音念di八(bā)的顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出(chū)其(qí)在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年(nián)末(mò)上市的它，对手(shǒu)是当时(shí)有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院一套300平米(mǐ)的(de)法拍(pāi)房，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说(shuō)明万柳书(shū)院(yuàn)虽然已经推出了(le)8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环(huán)的背后，这个(gè)地(dì)产(chǎn)界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多次成(chéng)为被执(zhí)行人(rén)，被执行(xíng)标(biāo)的高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年(nián)初，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不(bù)履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式(shì)成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地步，其实(shí)是有(yǒu)迹(jì)可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书(shū)院少(shǎo)爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就(jiù)曾(céng)深挖出背(bèi)后的中(zhōng)赫集(jí)团，发现(xiàn)其(qí)深陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源(yuán)，这(zhè)个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了(le)多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不(bù)好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试(shì)过多元化业(yè)务，先(xiān)后(hòu)进军能源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目(mù)光，放到了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资(zī)本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东(dōng)家(jiā)。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集(jí)团手(shǒu)中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部全部股权。如(rú)果北(běi)京国安的(de)估(gū)值一直没变，那么中赫(hè)集团拿下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这(zhè)样(yàng)，中赫为什么又要(yào)质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示(shì)，目前(qián)中赫集团(tuán)共有11条股权(quán)出质记录(lù)。质权人(rén)包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融(róng)信托、中(zhōng)信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国(guó)安的(de)时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安(ān)后，不仅国安的经营(yíng)状况(kuàng)没有得到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北(běi)京产权交易(yì)所(suǒ)官网信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京(jīng)国安足球(qiú)俱乐部(bù)实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力(lì)，中赫(hè)集团和(hé)周金辉夫妇(fù)还在持续质押手中的中赫集团股份，但国(guó)安和中赫的经营(yíng)状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人(rén)，执行(xíng)标的(de)高达11亿，北京(jīng)国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集(jí)团股东周(zhōu)金(jīn)辉(huī)、李(lǐ)彩霞(xiá)等共(gòng)同(tóng)成为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务(wù)，上述被执(zhí)行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难(nán)。不过在实控人都成为(wèi)老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其(qí)身？

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