5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表(biǎo)的机构对于这一(yī)板块已经在悄然(rán)布(bù)局。数据显示(shì)，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均(jūn)较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金(jīn)一(yī)季报(bào)统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持，持(chí)仓数量(liàng)占流(liú)通(tōng)股比重增幅(fú)五只个股(gǔ)分别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从(cóng)公募基(jī)金(jīn)对房地产(chǎn)的配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但(dàn)公募所持房(fáng)地产公司市值(zhí)在股票资产中(zhōng)的占比(bǐ)却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是(shì)进(jìn)一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来(lái)的首次回(huí)升(shēng)，年(nián)底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对(duì)房地产行业的(de)持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似乎(hū)在今(jīn)年一季度得以延(yán)续。数据(jù)统(tǒng)计显示，公募重仓(cāng)持(chí)有房地产板一个学期一般有多少周 一个学期一般有几个月块一季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年(nián)四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利(lì)发展(zhǎn)、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公(gōng)募对于(yú)房地产的投资(zī)愈发有(yǒu)集中于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公(gōng)募基金(jīn)一季报(bào)汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排(pái)名最高的是保利(lì)发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化(huà)之处首先(xiān)在于(yú)几只房地产(chǎn)龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为(wèi)明显；其次(cì)是金地(dì)集团退出百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏(sū)链上最后一环，且(qiě)首季并(bìng)非行业(yè)销售旺(wàng)季，其传导到二级市(shì)场乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识的是(shì)，经济圈判断房地产已经进入(rù)大(dà)分化(huà)时(shí)代，一二(èr)线城市好于三(sān)四线城市。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去(qù)不返了(le)。“如(rú)果按照产业周(zhōu)期来分(fēn)类(lèi)，包(bāo)括(kuò)房地(dì)产等几(jǐ)类行业在盖特(tè)纳(nà)曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退(tuì)期的行业(yè)，传(chuán)统认(rèn)知上(shàng)没(méi)有什么投资机会的。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊的行情里(lǐ)包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等类(lèi)似的行(xíng)业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上(shàng)海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方米的年(nián)销售面积很难再(zài)出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了(le)15万亿元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端(duān)还需要有(yǒu)一定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房(fáng)地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进程(chéng)，还(hái)是(shì)人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住(zhù)房短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和房价收(shōu)入也(yě)不支撑(chēng)每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经过去，未来行业的(de)需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信(xìn)用风险问题（类(lèi)似(shì)2022年的民营地(dì)产爆(bào)雷(léi)），行业(yè)进入到(dào)供(gōng)给侧出(chū)清(qīng)的(de)过程。这个(gè)过(guò)程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强的公司(sī)就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获(huò)得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投(tóu)资机(jī)会，机会在于城(chéng)市(shì)、位(wèi)置(zhì)、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是(shì)基(jī)于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区(qū)域性(xìng)标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多(duō)出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标(biāo)的股中，本月以(yǐ)来(lái)实现股价(jià)上涨(zhǎng)的达到了(le)81家。

　一个学期一般有多少周 一个学期一般有几个月　其中，上述(shù)时间段恰好排名前(qián)五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个(gè)交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展的主营业务为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及(jí)服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年(nián)，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对(duì)其布局的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上(shàng)银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司(sī)等都跻(jī)身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是(shì)上海本(běn)地房企，其第(dì)一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏(sū)至近(jìn)年来最高(gāo)，另一方面则(zé)是公司拿地结(jié)算持续性向好，从数字上(shàng)看(kàn)，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万(wàn)平(píng)方(fāng)米。

　　在(zài)这(zhè)样的(de)业绩势头向好背景下(xià)，自(zì)然也吸引了知名机(jī)构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只产品依然(rán)在前(qián)十中，这也(yě)是连续第三个(gè)季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加了(le)持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地(dì)产(chǎn)则是主要布局在(zài)深(shēn)圳的地产(chǎn)公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单(dān)：首(shǒu)季公司(sī)实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两(liǎng)只公(gōng)募指基首季新(xīn)杀入十大流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此外联(lián)袂(mèi)出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人(rén)士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的(de)价(jià)值更(gèng)为(wèi)笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地(dì)市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于(yú)信用问(wèn)题(tí)或者(zhě)资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿(ná)地力度(dù)（拿地(dì)金(jīn)额(é)/销(xiāo)售金额(é)）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其(qí)他房企的净负(fù)债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限(xiàn)，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙头房(fáng)企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢(yíng)行(xíng)业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在(zài)当前中特(tè)估(gū)的浪(làng)潮下，央国企地(dì)产(chǎn)股或(huò)存(cún)在发展的(de)大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行(xíng)业(yè)的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其是央企占据显著(zhù)优(yōu)势，其主要又体(tǐ)现(xiàn)为库(kù)存(cún)的优势。央企(qǐ)地(dì)产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产(chǎn)资产(chǎn)运营能力的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估，国央企相较于民营地产公司(sī)也是更有优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债权债务(wù)关系等(děng)问题，市(shì)场对民营房开企业的资产会有(yǒu)更多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮行(xíng)业出(chū)清的过(guò)程中，央(yāng)国企相较(jiào)于(yú)民企来说(shuō)估值的修复更明(míng)显。中特估的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期的维度(dù)看，行(xíng)业的逻(luó)辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入(rù)高质量发(fā)展阶段(duàn)，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来(lái)估(gū)值中枢的提升，应(yīng)该关(guān)注估(gū)值(zhí)相对较低，企业自身资(zī)产的质(zhì)量好、运营能力(lì)强、可以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比较低，行(xíng)业内部将(jiāng)出现(xiàn)分(fēn)化，要关注将受益于行业集中度(dù)提升的头(tóu)部公司。”星石(shí)投资首席研(yán)究官方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思路的话(huà)，或许还是保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途(tú)更为光明。不过(guò)国(guó)投(tóu)瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观(guān)地去(qù)持续(xù)观察国企央企在三个方(fāng)面是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先(xiān)是融资成本保持(chí)低位，其次(cì)是销售(shòu)份额持续提(tí)升(shēng)，再次是(shì)拿地份额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多给一(yī)些耐(nài)心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速(sù)的(de)增长。而(ér)这些公司也是机构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地(dì)产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示(shì)，业绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不(bù)怎么投(tóu)资拿(ná)地之后，国有(yǒu)企业仍在(zài)持续性(xìng)地拿(ná)地(dì)，且主要集中在(zài)核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的(de)增(zēng)长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整(zhěng)的过程中，能够(gòu)保有一个(gè)正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提(tí)醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临着一些不确定性。其实(shí)整个市场从四月份开始又(yòu)在往(wǎng)下掉(diào)。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四(sì)月环比三月相(xiāng)对表(biǎo)现(xiàn)较好(hǎo)之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大(dà)多数城市都出现环(huán)比(bǐ)下滑的情况。而现在(zài)五月的市(shì)场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的(de)经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的(de)去库存压力、企业(yè)的资(zī)金面(miàn)压力，可能会(huì)出现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业(yè)绩出(chū)现市场的短期反弹(dàn)外的一(yī)个市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度(dù)增长不确定性的压力(lì)仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产(chǎn)以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这(zhè)个时(shí)候，在房地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的(de)时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为(wèi)少(shǎo)数(shù)的、做得比同(tóng)行好得多的企业(yè)，会伴随整(zhěng)个行(xíng)业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能耐心(xīn)地(dì)去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊(kān)发于5月(yuè)13日(rì)《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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