5月以来(lái)，房(fáng)地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募(mù)基金为(wèi)代表的机构对于这一(yī)板块已经(jīng)在悄然布(bù)局。数据(jù)显示(shì)，以(yǐ)南方和(hé)华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获(huò)得增持，持仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市(shì)值在股票(piào)资产中的(de)占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现了三年来的首次(cì)回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的(de)持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年(nián)一季度得(dé)以延续。数(shù)据统计显示(shì)，公募(mù)重(zhòng)仓(cāng)持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年(nián)四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个(gè)股分(fēn)别为(wèi)保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募(mù)对于房地产的(de)投资愈(yù)发有集中(zhōng)于龙头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公募基金(jīn)一(yī)季报(bào)汇总(zǒng)的重仓股中，房地(dì)产板(bǎn)块排名(míng)最高(gāo)的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位(wèi)。排名第二的(de)是招商蛇(shé)口，排在(zài)第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化(huà)之(zhī)处(chù)首先在于几只房(fáng)地(dì)产龙头股(gǔ)从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金(jīn)地集团退(tuì)出百大之列(liè)。但考虑到房(fáng)地产是(shì)复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其(qí)传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的(de)是，经济(jì)圈判断房地产已(yǐ)经进入大分化时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业(yè)轻(qīng)松收(shōu)获行业(yè)贝塔(tǎ)的红利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期(qī)来分类(lèi)，包括房地(dì)产等(děng)几类行业在盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认知(zhī)上没有(yǒu)什么(me)投资机会(huì)的。但在(zài)这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似(shì)的(de)行业也出现(xiàn)了一(yī)些(xiē)机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具(jù)名的(de)上(shàng)海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人(rén)士持(chí)谨慎乐观态度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的年(nián)销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居(jū)民(mín)存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定的政策出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房(fáng)地产研(yán)究员(yuán)吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均(jūn)已告别(bié)住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高(gāo)增的(de)时代(dài)已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随(suí)着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现信用(yòng)风险问题(tí)（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合(hé)竞争力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当(dāng)行业需求见顶回落(luò)时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基于这样(yàng)的认(rèn)识(shí)转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质(zhì)区域性标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在(zài)纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨的(de)达到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易(yì)日收出涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展的(de)主营业务为房(fáng)地(dì)产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房(fáng)地产销售(shòu)、房(fáng)地产租(zū)赁、物(wù)业管(guǎn)理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看(kàn)，各类机(jī)构都有对其布局(jú)的例子。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季十大流(liú)通股股东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募(mù)的上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻(jī)身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时(shí)排(pái)名第二(èr)的浦东金桥也是(shì)上海本(běn)地(dì)房企，其第一季(jì)度的收入利润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至(zhì)近年来最高(gāo)，另(lìng)一方(fāng)面则(zé)是公司拿(ná)地(dì)结算(suàn)持续性(xìng)向好，从(cóng)数字上看，一季度新(xīn)增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的(de)业(yè)绩势(shì)头向(xiàng)好(hǎo)背景(jǐng)下，自(zì)然也吸引了知名机构在(zài)其(qí)中持(chí)续驻足。从第一(yī)季度十大(dà)流通(tōng)股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的(de)两只产品依然(rán)在(zài)前十中，这(zhè)也(yě)是连续第(dì)三很久没做了是不是会时间变短，为什么好久不做时间会变短个季度(dù)他有(yǒu)的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入(rù)前(qián)十(shí)。同时榜单中(zhōng)还(hái)有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外(wài)，荣(róng)安地产(chǎn)则(zé)是主(zhǔ)要布(bù)局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也是(shì)一(yī)份报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首季(jì)新(xīn)杀入(rù)十大流通股股(gǔ)东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增强(qiáng)则排(pái)名第九位(wèi)，此外联袂出现的(de)机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的(de)价值更为(wèi)很久没做了是不是会时间变短，为什么好久不做时间会变短笃定(dìng)突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大(dà)幅降温(wēn)，优质土地供给(gěi)较多（券商测(cè)算(suàn)对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目(mù)前房企的利(lì)润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机获(huò)取低(dī)成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力(lì)度（拿(ná)地(dì)金额/销售金额）基本(běn)在(zài)30％以(yǐ)上(shàng)；从融资(zī)上看，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)杠杆率较(jiào)低，净负(fù)债率基(jī)本在70％以下，而其他房(fáng)企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，很久没做了是不是会时间变短，为什么好久不做时间会变短加杠杆空间(jiān)有限，从融(róng)资(zī)成本看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的(de)销售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下(xià)，央国企地产股或存在(zài)发展的(de)大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机(jī)会依然存在(zài)，少(shǎo)部分公司(sī)尤其是央(yāng)企占据显著优势(shì)，其主要(yào)又体现为(wèi)库(kù)存的(de)优势。央企地产公司(sī)，现阶(jiē)段表现出较低的融资成(chéng)本，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动(dòng)产(chǎn)资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于(yú)民营(yíng)地产(chǎn)公(gōng)司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值(zhí)、土地资(zī)源(yuán)债(zhài)权债务(wù)关系等问(wèn)题，市场对(duì)民营房开(kāi)企业的(de)资产会有更多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说(shuō)估值的修复(fù)更明显。中(zhōng)特估(gū)的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发(fā)展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定且(qiě)可预期的盈(yíng)利(lì)和现金流创造能力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应(yīng)该(gāi)关注(zhù)估值相对(duì)较低，企业自身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可(kě)以(yǐ)创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的(de)概率比较低，行业内部将出现分化，要关(guān)注将受益于行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机构这一(yī)思(sī)路的话(huà)，或(huò)许还是(shì)保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客观地去持(chí)续(xù)观察(chá)国企央企在(zài)三个方面是否可以(yǐ)维持(chí)，首(shǒu)先是融资成本保持低位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报(bào)梳(shū)理(lǐ)发现(xiàn)，对于(yú)2022年的业绩出现(xiàn)的(de)整体下(xià)滑，2023年(nián)一季度的业绩(jì)分(fēn)化更趋明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均(jūn)实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些公司也是(shì)机(jī)构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改(gǎi)善的(de)房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房(fáng)企不怎(zěn)么投(tóu)资拿地(dì)之后，国(guó)有企业仍在持续性(xìng)地拿(ná)地(dì)，且主要(yào)集中在核(hé)心城市，投资力(lì)度(dù)较大(dà)。投(tóu)资的驱动能够推动房企销售业绩的(de)增长，从而在2023年(nián)一(yī)季(jì)度市场恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能(néng)够保(bǎo)有(yǒu)一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒表示，在(zài)房地产的复(fù)苏过(guò)程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开(kāi)始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等极个别城市(shì)四月环(huán)比三月(yuè)相对表(biǎo)现较好(hǎo)之外(wài)，包括(kuò)北(běi)京(jīng)、上海在内的(de)绝大多数城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而(ér)现在(zài)五月的(de)市场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐观。按照现在(zài)的经济(jì)状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及市场的去库(kù)存压力、企业的资(zī)金面(miàn)压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报(bào)冲业(yè)绩出现市(shì)场的短期(qī)反(fǎn)弹外(wài)的一(yī)个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增(zēng)长(zhǎng)不确定(dìng)性的(de)压(yā)力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊(hào)扬(yáng)也(yě)向(xiàng)《红(hóng)周刊(kān)》指出，现在整个(gè)房地产(chǎn)以(yǐ)及其(qí)上下游产业链的复苏速(sù)度都比想象的要慢(màn)很(hěn)多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时(shí)候，在(zài)房地产(chǎn)以及上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本面不(bù)断地凸显出来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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