饱受(shòu)争议的(de)二手房交(jiāo)易中介费(fèi)问(wèn)题，正逐渐(jiàn)得到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总局联合发(fā)布了关于规(guī)范房地产经纪服(fú)务的意(yì)见。意见提及，近年来，部(bù)分房地(dì)产经纪机构存(cún)在(zài)利用(yòng)房源客源优势收取过高(gāo)费用、未明码(mǎ)标(biāo)价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人(rén)负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于(yú)上述(shù)背(bèi)景，两部门从(cóng)加(jiā)强(qiáng)从业主体(tǐ)管理(lǐ)、明确经纪(jì)服务(wù)内容、合理确定经纪服务(wù)收费、严格实行(xíng)明(míng)码标价等十方面(miàn)，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产首席(xí)分析师(shī)张大伟(wěi)称，随着(zhe)城市发展，一二线城市二(èr)手(shǒu)房交(jiāo)易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上海(hǎi)为例(lì)，二手房占市场成(chéng)交(jiāo)比例(lì)超过80％，大量(liàng)二(èr)手(shǒu)房成交依赖(lài)中介居(jū)间成交(jiāo)，房地产(chǎn)调控(kòng)重(zhòng)心逐渐从开发商过渡到中(zhōng)介(jiè)公司(sī)。

　　广东(dōng)省(shěng)城(chéng)规院住房政(zhèng)策研究(jiū)中心首席研(yán)究员李(lǐ)宇嘉(jiā)表(biǎo)示，买房对居民来说属于金额(é)不(bù)低的大宗交易，由于二手房交(jiāo)易成本较高、交易周(zhōu)期较长，具有非常强的(de)专业性，居民(mí足疗买钟出去是睡觉吗，怎么跟宾馆前台说要服务n)往往通过中介来完成。但很(hěn)多中介利用信(xìn)息不(bù)对(duì)称等问题，将(jiāng)非(fēi)必(bì)要的收费夹带其中，如收(shōu)取过桥融资、按揭费、担(dān)保费等，对(duì)居民造成(chéng)额外的负(fù)担，而(ér)且这(zhè)些服务事项(xiàng)并未明码标(biāo)价。

　　对于二手(shǒu)房(fáng)市场交易过程中存在(zài)的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服务在内的相关(guān)市场交易行(xíng)为(wèi)及其主体(tǐ)进行规范和秩序(xù)整顿，是房地(dì)产市场管(guǎn)理和调控的主题。“当下，推进(jìn)这项(xiàng)工(gōng)作(zuò)的意(yì)义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历来(lái)对房地产经纪服务行(xíng)业关注(zhù)最多(duō)的一个话(huà)题，便是(shì)房地(dì)产(chǎn)经纪服务费的(de)问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关部门(mén)主要监管的重点，将(jiāng)是对房地产经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点城(chéng)市(shì)，二(èr)手(shǒu)房屋交易(yì)过程中(zhōng)，部分价值不菲的(de)房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金额(é)不低的中介费。以北(běi)京某房地产经(jīng)纪服务(wù)机构2.7％的(de)服务费率计算，一套(tào)1000万元(yuán)的(de)房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务收费上，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构要(yào)合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务(wù)费用。鼓励按照成(chéng)交价(jià)格越(yuè)高(gāo)、服务费率(lǜ)越低(dī)的(de)原(yuán)则实(shí)行分档定价。引导由(yóu)交易双方(fāng)共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)的最(zuì)早依据是1995年国家计委(wěi)建设部下发(fā)的《关于房地产中(zhōng)介(jiè)服务收费的通(tōng)知》（971号(hào)文），其(qí)中第六条规定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成(chéng)交价格总额的0.5足疗买钟出去是睡觉吗，怎么跟宾馆前台说要服务-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以(yǐ)北京为例，目前(qián)北京(jīng)市执行的2014年(nián)更新后(hòu)的(de)收费标准，即根据这样的(de)规定：“少数特别复杂的(de)住宅买卖经纪服(fú)务，经交易各方协商同意，可(kě)在规(guī)定的收费标准基础(chǔ)上适当上浮，上浮(fú)幅度最高不(bù)得(dé)超过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二(èr)手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年(nián)取(qǔ)消了房地产中(zhōng)介(jiè)服务等(děng)57个政(zhèng)府定价，房地产经纪(jì)服务收(shōu)费多少由各中(zhōng)介机构自行决定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中介机(jī)构在实际收取费(fèi)用过程中，相关监管(guǎn)部(bù)门当前并(bìng)未明确具体的中(zhōng)介费(fèi)率(lǜ)，中介机(jī)构仅(jǐn)需在服务过程中对(duì)收(shōu)费标准进行明码标价即(jí)可。而房地产经纪服(fú)务机构在(zài)具体收取过程中，会结合(hé)房屋价值及工资标准，综合计算出合适(shì)的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意见中提(tí)及(jí)，房地产经纪机构应当在(zài)经营门(mén)店(diàn)、网站、客户(hù)端等场(chǎng)所或渠道，公示服务项目(mù)、服务内容和收费标准(zhǔn)，不得混合标价(jià)和捆(kǔn)绑收费。房地产(chǎn)经纪(jì)机构提(tí)供的基本服务和(hé)延伸服务，应(yīng)当(dāng)分别明确服务(wù)项目(mù)和收费标准。房地产经纪机构收(shōu)费前应(yīng)当向交(jiāo)易当(dāng)事(shì)人出(chū)具收费(fèi)清单，列(liè)明收费(fèi)标准、收(shōu)费金额(é)，由(yóu)当事人签字确(què)认。

　　另外，对收费明显高于(yú)市场(chǎng)平均水平的房(fáng)地(dì)产经纪机构，住房和城乡建设部门(mén)将会同(tóng)市(shì)场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)等(děng)部门采取(qǔ)约谈等综(zōng)合措施进行(xíng)重点监(jiān)管。市(shì)场(chǎng)监管部门会(huì)同有关(guān)部门依法(fǎ)查处不按规定(dìng)明码标价、操纵经(jīng)纪服务收费等(děng)违反价格和反垄断法(fǎ)律法规(guī)的行(xíng)为(wèi)。对房地产(chǎn)经纪机构相关违法违规信(xìn)息，市场(chǎng)监管(guǎn)部(bù)门要(yào)依法依规纳入国家企业信用(yòng)信息公示系(xì)统(tǒng)。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分档定价(jià)，是否意味着，未来豪宅(zhái)的中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产(chǎn)华(huá)南区总(zǒng)裁兼深圳中原总(zǒng)经(jīng)理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励(lì)按照成交价格(gé)越高、服务费率越低(dī)的原则实(shí)行分档定价，合理降(jiàng)低住房买卖和(hé)租赁(lìn)经纪(jì)服务费(fèi)用，主要还(hái)是规范行业，打击收费(fèi)过高(gāo)的经纪机构(gòu)，但对市(shì)场影响有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和(hé)普宅本来收费就不同，各家收费普(pǔ)遍在合(hé)理范(fàn)围内，加(jiā)上经纪(jì)服(fú)务费用对市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当(dāng)前两(liǎng)部门提出的(de)意见仅为鼓励性质(zhì)，即(jí)只是纲领性文(wén)件而(ér)非规定，未(wèi)来如何具体认定其中的细则(zé)，还(hái)需要看各城市落地(dì)执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领域的调整改善、规范(fàn)化(huà)，有利(lì)于(yú)行业健康(kāng)发展。同(tóng)时，由于二(èr)手房很多房源(yuán)在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不同税费(fèi)等都可(kě)能(néng)对交易产生影(yǐng)响，这对房(fáng)地产经(jīng)纪服务行(xíng)业的专业性提出更(gèng)高的(de)要求。”

　　58安居客(kè)研究(jiū)院(yuàn)研究总(zǒng)监陆骑麟(lín)指出，在(zài)二手房买卖过(guò)程中，原本应该由上(shàng)下家各(gè)支付一半的中(zhōng)介费，但在一些热点(diǎn)城市的二(èr)手房交易过(guò)程中(zhōng)，往往(wǎng)会有(yǒu)这样的情形，因部分购房者处于(yú)弱势地位，从而会出现(xiàn)中介费及税费均由购房者来承担。即(jí)使(shǐ)一些房东愿意承担(dān)中(zhōng)介(jiè)费，这部分费用也可能通(tōng)过转嫁(jià)的方式，在房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把中(zhōng)介(jiè)费转嫁给下家，市场(chǎng)这(zhè)种所谓(wèi)‘约(yuē)定俗(sú)成’的情(qíng)况，一(yī)些房(fáng)产中介公司将其视为向购房者(zhě)单边收费的行为。部分中介公司(sī)可能会利用其支(zhī)配地(dì)位(wèi)，在原(yuán)先经纪服务收费(fèi)的基础上，再(zài)次向房东收取(qǔ)费用，而(ér)这部分费(fèi)用，房东往往会将其(qí)转(zhuǎn)再次(cì)转(zhuǎn)嫁给购(gòu)房者，这实际上相(xiāng)当于变相(xiāng)推(tuī)高(gāo)了(le)房(fáng)价。两部门提出严(yán)禁操纵(zòng)经纪(jì)服(fú)务收费，不仅有利于提(tí)高交易中操作的透明度(dù)，也(yě)有利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟(lín)称(chēng)。

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