万柳书(shū)院，暴(bào)雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这(zhè)个位于(yú)北京海淀的豪宅被全国(guó)知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因中(zhōng)赫集团成(chéng)了共同债务人被(bèi)中(zhōng)国信达(dá)追债(zhài)，中(zhōng)国信(xìn)达为了收回(huí)钱款不(bù)得不将中赫(hè)抵(dǐ)押的75套万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖(mài)。可(kě)问(wèn)题是，这些房子早已售(shòu)出(chū)，业主并非中赫(hè)集(jí)团，那些真正斥巨资购(gòu)入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权信(xìn)息，难怪有(yǒu)网友调(diào)侃(kǎn)：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们的姿(zī)势都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割(gē)？

　　最惨的可能还(hái)是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没(méi)想到，这个(gè)位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发现，中国信达(dá)在京东拍(pāi)卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司不良债权(quán)转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显示，上(shàng)述不良债权(quán)转让项目的处(chù)置(zhì)主体是中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司北京市分公司（下称中国(guó)信达(dá)北分），处置的(de)是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的(de)不良债权。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债权(quán)金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司(sī)是共同债(zhài)务人。目前(qián)，该(gāi)项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事(shì)，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属实，说明(míng)这些房子实际上都是(shì)卖出(chū)去了(le)的，是有人(rén)住(zhù)的(de)。

　　那为什么中(zhōng)国信(xìn)达的拍卖(mài)页面上又注明这75套房(fáng)子是“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只能说(shuō)明这些房子根本没有网签，也没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一(yī)财经的报道证实了(le)上述内容。有豪宅中介(jiè)透露(lù)，中(zhōng)赫(hè)集团早就把这(zhè)75套房(fáng)子抵押出去(qù)，现在还没(méi)资金解(jiě)抵押(yā)，所以(yǐ)不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀的顶级(jí)豪宅，最强(qiáng)学(xué)区(qū)房，万(wàn)柳书院的业主基本都是(shì)北京的高(gāo)端人士，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒(méi)体(tǐ)“地产八(bā)卦女”爆(bào)料，万柳书(shū)院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团(tuán)的高(gāo)管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友感叹，“富(fù)人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支(zhī)付价款并实际占有，那么，中国(guó)信达(dá)转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤(tāng)。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还是债(zhài)主中国信(xìn)达(dá)。

　　根据相关(guān)法律(lǜ)规定，民事(shì)执行中(zhōng)，业主已经(jīng)支(zhī)付价款并(bìng)实际占有，但未办理(lǐ)过户手(shǒu)续的，如果业主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人民法院不得(dé)查(chá)封、扣押、冻结(jié)，已经查(chá)封的可以向法院(yuàn)提出(chū)执行(xíng)异议(yì)申请，请求法院解除查封(fēng)，同时(shí)可以联合起诉开(kāi)发商，要求(qiú)退还购房款或办理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布(bù)《最高人民法院关于商(shāng)品(pǐn)房消(xiāo)费者权(quán)利(lì)保护问题(tí)的批复》，以(yǐ)司法解释的(de)方式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权(quán)优(yōu)先(xiān)于建设(shè)工程(chéng)价款优(yōu)先受偿权(quán)、抵(dǐ)押权以及(jí)其他债权的，人民法院应当予(yǔ)以(yǐ)支(zhī)持。只(zhǐ)支(zhī)付了部分(fēn)价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩(shèng)余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就(jiù)是说，如果(guǒ)这75套(tào)房子均为(wèi)“已售未网签”，那么(me)这笔(bǐ)不(bù)良债权，实(shí)际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押(yā)的这75套房(fáng)子(zi)，还会被(bèi)业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请不良债权转让，可(kě)以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示，目前(qián)中国信达已经(jīng)成(chéng)为赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集(jí)团旗(qí)下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)等选择(zé)退出了赫(hè)华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际信托有(yǒu)限责任公司成为了唯(wéi)一股东，后者(zhě)由中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开(kāi)发商，相(xiāng)较其他房企，中赫(hè)集团既没(méi)有很大(dà)规(guī)模，也没有(yǒu)很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进入北京(jīng)的第一个(gè)豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院(yuàn)，更(gèng)是(shì)被誉为“北(běi)京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万柳地(dì)块，成为北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院就(jiù)以神秘高端(duān)的姿(zī)态(tài)杀入市场(chǎng)，无(wú)论是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵(kē)成(chéng)本超6万的成年(nián)银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫辰(chén)院的树、北平府(fǔ)的(de)院儿(ér)。”从这句顺(shùn)口溜(liū)中，就可看(kàn)出(chū)其(qí)在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上(shàng)市(shì)的它，对手(shǒu)是当时有(yǒu)名(míng)的融(róng)创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府(fǔ)等(děng)，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价(jià)达(dá)到(dào)惊人的36万元(yuán)/平米，说明万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)虽然已经推(tuī)出了(le)8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而(ér)柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在万柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端(duān)路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被外(wài)界(jiè)贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅开发商光环的背后，这(zhè)个(gè)地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多次(cì)成(chéng)为被(bèi)执行人，被(bèi)执行标的高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年(nián)初(chū)，因为履行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确(què)定义务，中(zhōng)赫集团正式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今(jīn)沦落到这个地步，其实是有迹可循(xún)的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发(fā)现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团(tuán)实控(kòng)人(rén)周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于收购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企纷纷(fēn)开(kāi)始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年(nián)开始，中赫集团就尝试(shì)过多(duō)元(yuán)化业(yè)务(wù)，先后进军(jūn)能源市场、团(tuán)购(gòu)网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型(xíng)的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球(qiú)俱(jù)乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部(bù)36％股(gǔ)权(quán)，至此拿下北京(jīng)国吴亦凡真的在牢里吗，吴亦凡为什么被关进牢里安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北(běi)京国安的估值一(yī)直没(méi)变，那么中(zhōng)赫(hè)集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人(rén)也(yě)许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什(shén)么又要质押(yā)股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫(fū)妇(fù)将其手中的中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股份质(zhì)押陆续质押，据企查查显示，目(mù)前中赫集(jí)团共(gòng)有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包括海金(jīn)商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际(jì)信托(tuō)、中融(róng)信托(tuō)、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京(jīng)国(guó)安后(hòu)，不仅国安的(de)经营(yíng)状况没(méi)有得(dé)到(dào)改善(shàn)，中赫集团也(yě)被(bèi)拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持续(xù)质(zhì)押(yā)手中的(de)中赫集(jí)团(tuán)股份，但国安和中赫的(de)经营状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执(zhí)行(xíng)标的高(gāo)达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行(xíng)能力(lì)而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确(què)定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前(qián)幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的(de)北京(jīng)国(guó)安，又如何(hé)能独善其(qí)身(shēn)？

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