文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制了(le)。 1月(yuè)17日召(zhào)开的(de)全国住房和城乡(xiāng)建设工(gōng)作会议提出“有条件的(de)可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安(ān)徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等(děng)地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房预售制了，用你的(de)钱(qián)，建你(nǐ)的房(fáng)子(zi)，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不能把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，这(zhè)是(shì)房地产(chǎn)从大(dà)开发时代(dài)步入高质量发(fā)展阶(jiē)段的必然趋(qū)势(shì)，也是对购房老百姓(xìng)的最大(dà)保护。98年(nián)房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代，对(duì)购房民众不公平(píng)的预(yù)售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销(xiāo)售。以后一手交钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经地(dì)义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房企债(zhài)务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经(jīng)济(jì)规律办(bàn)事，中国一定能(néng)实(shí)现房地产软着(zhe)陆(lù)和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么(me)要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的(de)单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风险。从个人层面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)对购房者(zhě)非常不(bù)公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不能交房(fáng)的风(fēng)险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助(zhù)于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房老百姓(xìng)权(quán)益、有助于房(fáng)企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国(guó)外(wài)什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最早源(yuán)于中国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年(nián)房改(gǎi)，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了(le)商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在(zài)预售(shòu)制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达国(guó)家一般有严(yán)格的监管保(bǎo)障措施(shī)，开(kāi)发商在(zài)项目获得政府批(pī)准后才可以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并非像中国一(yī)样在支付完(wán)首付款后从银行(xíng)一次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是(shì)根据(jù)开发商工程进度在完(wán)全交房前进行分(fēn)期支付(fù)。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施(shī)作为(wèi)保障的，如(rú)果没有这些保障措施，一定会(huì)触发风(fēng)险，对(duì)购房民众不公(gōng)平(píng)，所(suǒ)以不(bù)如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取消(xiāo)预(yù)售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓(xìng)和社(shè)会(huì)，当然这(zhè)需(xū)要配(pèi)套(tào)房企债务(wù)重组、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效机制。这是(shì)个(gè)技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一(yī)定(dìng)能(néng)化解这个难题，让房地产回(huí)归实(shí)体经济和(hé)居住属(shǔ)性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实(shí)质的(de)保障，这样将极大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善(shàn)，是(shì)以客户(hù)为中心，房地产也不能例外(wài)，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施现房销售是实(shí)现老(lǎo)百姓安居(jū)乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业(yè)企业健康发展的重大(dà)措施。在当(dāng)前(qián)的情(qíng)况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模式等综合施(shī)策(cè)。

　　作者十年(nián)前在国务院发(fā)展研究中心参与财税改革方案(àn)研究时(shí)，对(duì)预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来(lái)形(xíng)成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售(shòu)制的(de)前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内(nèi)地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首(shǒu)付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立(lì)法，设(shè)置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代(dài)在(zài)中国香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地产(chǎn)行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)还未推行(xíng)公共房(fáng)屋制度(dù)，许多人(rén)栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高(gāo)，不过(guò)大多数(shù)居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资(zī)金(jīn)实力才能(néng)购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)。针对(duì)这一(yī)系列问题(tí)，不(bù)少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分(fēn)层(céng)出(chū)售(shòu)。这模(mó)式一(yī)经推行，购买楼宇的市(shì)民数量(liàng)有(yǒu)所增加，开发商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加美甲建构是什么意思，语言建构是什么意思(jiā)快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房地产销(xiāo)售，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信(xìn)置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务(wù)的经验，对于商(shāng)品(pǐn)流通(tōng)、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着独到的(de)见解(jiě)，在努力寻(xún)求方法加快自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下(xià)九(jiǔ)龙的一块(kuài)地盘后，除了分(fēn)层出(chū)售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼(lóu)宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家(jiā)的订金，采(cǎi)用类似租(zū)金(jīn)的分期付款(kuǎn)形式，等(děng)新楼落成时(shí)，收(shōu)齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了(le)自己的房产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了民众购房(fáng)的(de)资(zī)金(jīn)压力，加速了房屋的(de)建(jiàn)造(zào)和(hé)销售，也解(jiě)决了制造商(shāng)的资金问题，降(jiàng)低投(tóu)资(zī)风险，在当时(shí)可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为当(dāng)时(shí)中国香港房地(dì)产市场的一大(dà)特色(sè)，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市(shì)场(chǎng)的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效率地解决了核心的住房供不应求的(de)问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香港(gǎng)楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完(wán)善、规(guī)范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘(pán)因建筑费用(yòng)超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了(le)对于预(yù)售楼(lóu)花制度的(de)监管，即要求开发商在预售前(qián)，确(què)保地(dì)价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身有资(zī)金(jīn)等能力把项目(mù)完成，资金需放入律师(shī)所托管，支取时(shí)需(xū)律所和建(jiàn)筑师的(de)核(hé)准(zhǔn)。为(wèi)了防止开(kāi)发商、律(lǜ)所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求(qiú)律(lǜ)师行在银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取(qǔ)全(quán)透(tòu)明(míng)化(huà)机(jī)制，且(qiě)银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将成最(zuì)大风险方(fāng)，后续(xù)需自身推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完(wán)善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住房需求大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调(diào)基础建设，这一导向使前期(qī)发展工业(yè)化的(de)进程大(dà)于(yú)城(chéng)市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城(chéng)市(shì)化配(pèi)套问(wèn)题，才能进一步推(tuī)进城(chéng)市化。但当时推行的(de)是“统一管(guǎn)理，统一分配，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利分(fēn)房制(zhì)度，住房市场发展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利分房制(zhì)度也(yě)出现了分(fēn)配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房制度不(bù)再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场(chǎng)面临商(shāng)品房的需求量(liàng)大，而(ér)社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑(yí)是对内地房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预(yù)售商品房制度，先后出台多项文(wén)件，大力支持国内房地产(chǎn)市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步(bù)实行(xíng)住(zhù)房分(fēn)配货币(bì)化(huà)、住房供给(gěi)商品化、社会化(huà)的住房新体制(zhì)，从(cóng)计划经济(jì)下的福(fú)利(lì)分房转向市场经济(jì)的(de)商品房。房地产市场采(cǎi)用(yòng)预售制，允许(xǔ)开(kāi)发商卖(mài)期房，解决(jué)了房企缺少资金和开发(fā)时(shí)间周期长(zhǎng)的两大难题，开发(fā)商以预(yù)售款撬(qiào)动下(xià)一个项(xiàng)目的开发(fā)，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度加快(kuài)。自此中(zhōng)国内地(dì)开始房改货币化，中(zhōng)国人民银(yín)行(xíng)等(děng)多方迅速出(chū)台(tái)相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推(tuī)动了房(fáng)地产市场的发(fā)展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经(jīng)调整形成(chéng)契合中(zhōng)国(guó)内地的商(shāng)品(pǐn)房预售制度(dù)。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企(qǐ)资(zī)金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开(kāi)发(fā)企业(yè)将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给购房(fáng)者，由(yóu)购房者支付定(dìng)金或房(fáng)款的行为。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过(guò)程中，商品房(fáng)预售流程为：房(fáng)地产开发商办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备(bèi)案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之(zhī)，房(fáng)屋(wū)未建成(chéng)，开发商(shāng)可(kě)能已(yǐ)拿到了全部购房(fáng)款，这点与中(zhōng)国(guó)香港的按照工程进度付款有所不同。对中(zhōng)国内(nèi)地的开(kāi)发商而言，预(yù)售(shòu)制商(shāng)品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售的最主要方式，预(yù)售(shòu)制极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加(jiā)市(shì)场商(shāng)品房供应，推(tuī)动了(le)城镇化发展进程(chéng)。预售制(zhì)在过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市场的(de)稳步发(fā)展(zhǎn)起(qǐ)到(dào)了重要(yào)作用，不仅解决了房地(dì)产市场(chǎng)快速发(fā)展阶段的资金需求，也提高了(le)居(jū)民居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)，中国内地城(chéng)镇居民(mín)从(cóng)筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本(běn)适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完(wán)发(fā)达国家(jiā)几(jǐ)百年(nián)城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平方(fāng)公里增(zēng)长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布的《中(zhōng)国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从(cóng)约3100万(wàn)套增(zēng)至(zhì)3.63亿(yì)套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已成为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品住(zhù)宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)的发展。中国内地房(fáng)地产历经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面(miàn)积和(hé)销售金额分别(bié)从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展(zhǎn)，房地(dì)产企业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地产也(yě)成为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠道(dào)，房(fáng)地产带动的(de)上(shàng)下游产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房地产(chǎn)对(duì)金融、批发、建材的带(dài)动(dòng)最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全社会固(gù)定(dìng)资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定(dìng)资(zī)产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠(qú)道，从房地(dì)产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余(yú)额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融(róng)资存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行(xíng)不(bù)良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国(guó)住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美国的(de)33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房市(shì)值(zhí)占股债房(fáng)市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的比例较高，主要(yào)是因(yīn)为住房市(shì)值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融资(zī)比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝(jué)大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎(hū)承担了(le)所有商品(pǐn)不能交付的风险。比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此(cǐ)期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者(zhě)和开发商之间的购(gòu)房(fáng)合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同是(shì)两(liǎng)个独立的合同关系，如(rú)果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据(jù)购房合同(tóng)向(xiàng)开发(fā)商(shāng)主张(zhāng)权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购(gòu)房(fáng)者承(chéng)担的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用和购房者对(duì)行业的(de)信心(xīn)。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场(chǎng)波动或经营不善，出(chū)现资金链断裂等一系(xì)列问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过(guò)与购(gòu)房(fáng)者签(qiān)订(dìng)的预售合(hé)同和按揭合同(tóng)，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失(shī)还(hái)款(kuǎn)能力(lì)或短期(qī)不(bù)能还款等(děng)，则风险完(wán)全由银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购房者(zhě)的预售监(jiān)管资金去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两个字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品房预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了开发企业预(yù)售商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的工(gōng)程(chéng)建设，商品房(fáng)预售(shòu)款监管的具体办法，由(yóu)房地(dì)产管理部门制定。但(dàn)多(duō)年以来全国并没有统(tǒng)一的预售资(zī)金(jīn)监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资(zī)金比例(lì)为(wèi)总(zǒng)预(yù)售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建(jiàn)安成(chéng)本乘以建筑面积(jī)或者项目工程总额报(bào)价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入(rù)监(jiān)管账户(hù)、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何(hé)被挪走的？实(shí)际上，在过去(qù)房地产大开(kāi)发时代的高(gāo)周转背(bèi)景下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义(yì)，获得监(jiān)管账户拨付(fù)资(zī)金(jīn)，再由工程方(fāng)将资(zī)金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程(chéng)进度所需。通过这些方式(shì)套取的资金，在房美甲建构是什么意思，语言建构是什么意思企各(gè)地项目间流动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样做提供(gōng)了资金流动性(xìng)，房(fáng)企抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成(chéng)一(yī)种资(zī)金循(xún)环高周转模(mó)式，但一定(dìng)程度上(shàng)把风(fēng)险甩给了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付(fù)资金，一般设(shè)有定金或预付(fù)款保护机(jī)制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要(yào)求(qiú)购房(fáng)者支付的预付款(kuǎn)比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝大(dà)部分(fēn)房(fáng)款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预付款一般以定(dìng)金方式支付(fù)，或按工程(chéng)进度(dù)分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式(shì)发(fā)放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭(jiē)贷款按(àn)照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护(hù)：为预售商品房提供(gōng)期房烂(làn)尾保险，在商品房出(chū)现重(zhòng)大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府(fǔ)或第三(sān)方(fāng)验收合(hé)格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开(kāi)发(fā)商为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　美(měi)国期房定金(jīn)一定(dìng)期限内无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还(hái)款(kuǎn)，交(jiāo)付(fù)前资金(jīn)由(yóu)第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购(gòu)房(fáng)者在(zài)房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防(fáng)止开发(fā)商(shāng)挪用资金(jīn)，购(gòu)房者的定金(jīn)及(jí)首付(fù)款由第(dì)三(sān)方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者(zhě)资金可(kě)通过申请仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与(yǔ)损失。而(ér)开(kāi)发商在(zài)房屋建设过(guò)程中的资(zī)金全(quán)部来自银行，银行(xíng)根据(jù)工程进度向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接损害(hài)银行利(lì)益，银(yín)行有充分(fēn)动机监管开发商(shāng)施工(gōng)进(jìn)度。开发商在房屋(wū)交付(fù)时需取得由政府相关(guān)部门经(jīng)审查后发放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造(zào)工期(qī)进度支(zhī)付，按揭按工(gōng)期放款后还贷(dài)，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开发商或购(gòu)房(fáng)者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批后即可(kě)预售房(fáng)屋(wū)。签署购房(fáng)合(hé)同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并(bìng)进行(xíng)预约公证(zhèng)，签订合同后定(dìng)金退还(hái)。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按(àn)照德国法律全(quán)部退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付公证费(fèi)和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工期(qī)支付房款的制度(dù)，一般(bān)分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例因(yīn)项目而(ér)异。一(yī)般来说，支付节点(diǎn)可(kě)分为公(gōng)证后、主体(tǐ)完工、内部水暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可(kě)在支付房款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定(dìng)利(lì)率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房者(zhě)一定使(shǐ)用(yòng)期限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司(sī)针(zhēn)对期房设计(jì)了两种保险，保(bǎo)险的功(gōng)能是当房屋出现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产(chǎn)，由保险公司(sī)负责(zé)相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由开发(fā)商或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房(fáng)时(shí)支(zhī)付

　　英(yīng)国(guó)预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一(yī)名律师，负责沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同(tóng)等各个环(huán)节，各(gè)环节内(nèi)容确(què)认无误(wù)后签(qiān)订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，当(dāng)开(kāi)发商出现财务、经营问题(tí)时(shí)，购房者10％的(de)定金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英(yīng)国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前(qián)付款比例相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英(yīng)国(guó)规定房(fáng)屋(wū)必须经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方(fāng)可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国(guó)期(qī)房预(yù)售资金(jīn)监管极(jí)为(wèi)严格，资(zī)金也由律(lǜ)师(shī)监(jiān)管，在(zài)确(què)认工程(chéng)进度、支付相(xiāng)关(guān)款(kuǎn)项过程(chéng)中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在(zài)进入开发商账户前经过(guò)两道关口，有利于保障购房(fáng)者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易(yì)立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万(wàn)日元(yuán)时，开(kāi)发商(shāng)必须完成“预售房定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违(wéi)约需(xū)返(fǎn)还定价并赔(péi)偿(cháng)约(yuē)10％房(fáng)款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二(èr)战结束(shù)后由(yóu)于房(fáng)屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对购房(fáng)者支付(fù)定金超过5％或(huò)超1000万日(rì)元的(de)部分，法(fǎ)律要求(qiú)开(kāi)发商必(bì)须完成定金保全措施才可预售。什么(me)是定(dìng)金(jīn)保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同(tóng)时，开发(fā)商向金融机构(gòu)或指定保证机构或(huò)保险(xiǎn)机构(gòu)签订定(dìng)金保证委托合同(tóng)，设置购房者定金(jīn)的保证(zhèng)或(huò)保险，并将(jiāng)相应(yīng)的保证金(jīn)证明书交(jiāo)付(fù)给购房者(zhě)。除(chú)定金外，其他预先支(zhī)付的购房(fáng)款也受(shòu)该措(cuò)施保护(hù)。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购(gòu)房者可(kě)凭保(bǎo)证金证明书向金融机构(gòu)或保(bǎo)证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房(fáng)者赔(péi)付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房(fáng)前只需支付最多(duō)不超(chāo)20％的(de)定金，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者即(jí)可向(xiàng)银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金(jīn)外的(de)剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加坡期(qī)房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付比例20％，余款按(àn)工(gōng)程进(jìn)度支付(fù)，所有资金进银(yín)行专门项目资金(jīn)账(zhàng)户(hù)，交房后(hòu)满1年保修期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有统一的(de)选购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期(qī)房(fáng)同样采(cǎi)取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式(shì)，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做了统(tǒng)一详细(xì)规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节(jié)点(diǎn)一般为合同签订(dìng)后、地基(jī)完(wán)工、框架完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完(wán)工等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依(yī)照(zhào)工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房(fáng)者的订金与付款会存入银(yín)行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提(tí)取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设有关(guān)。房屋交付后(hòu)，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者(zhě)支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到(dào)了政策出手临(lín)界点，重点是(shì)保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的金融(róng)工具支持。另一方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民营企业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金(jīn)融工具配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应(yīng)充分估计形(xíng)势(shì)复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机(jī)制四大关(guān)键是(shì)推动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房地(dì)产(chǎn)税(shuì)。定金环(huán)节(jié)，建立开发商(shāng)违约后定金保护机制(zhì)，如将已(yǐ)支付定金冻结至(zhì)房屋交付(fù)阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保险公司(sī)介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期以及(jí)重大缺(quē)陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款支(zhī)付环节(jié)，建立按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)机制或交房(fáng)后按(àn)揭(jiē)贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监管环(huán)节，引入独立于(yú)开发商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由(yóu)政府相关(guān)部(bù)门(mén)直接监(jiān)管，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发商应对房(fáng)屋质量(liàng)问题全权负(fù)责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房(fáng)预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子(zi)，开发(fā)商缺(quē)钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。另一方(fāng)面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过(guò)硬的(de)产品(pǐn)质量和(hé)诚信(xìn)，这才是(shì)对购(gòu)房民(mín)众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这(zhè)样(yàng)将极(jí)大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。

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