近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红机制是黄山山体主要由什么岩石构成公募REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)体现出该(gāi)类产品长期投资价(jià)值，通过观测经营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通(tōng)投资(zī)者(zhě)注意，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生现金(jīn)收益，特许经营权分红(hóng)目(mù)前已包含了(le)利润分配和(hé)本金的归还(hái)，在选择投资标的时应了解资(zī)产类型和分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未(wèi)公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高比(bǐ)例(lì)的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金(jīn)额(é)的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分(fēn)分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要(yào)收益来源为持(chí)有期分红收益，以(yǐ)及(jí)基金(jīn)份额交易价(jià)格(gé)的变化(huà)。基金份(fèn)额二(èr)级市场(chǎng)价格受到(dào)公募REITs资(zī)产运营情(qíng)况及市场因素(sù)的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金分(fēn)红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产(chǎn)的经营现金流，投资(zī)人通过(guò)基金募集材(cái)料(liào)和(hé)信息披(pī)露(lù)文(wén)件，结合行业及市(shì)场情况，可以分(fēn)析(xī)基础设施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投(tóu)资决(jué)策的重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格变化导致的浮(fú)盈或浮(fú)亏(kuī)，分红作(zuò)为基金份(fèn)额持有人实(shí)际获得(dé)的(de)现金收益(yì)，对于长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总(zǒng)监李华平也表示(shì)，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及(jí)相关(guān)法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配(pèi)金额以现金形式分配给投资者，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的(de)分红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来(lái)看，基础设施公(gōng)募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特点。二级市(shì)场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这(zhè)类产(chǎn)品的(de)“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要(yào)求，分红类似(shì)于债券(quàn)派(pài)息(xī)，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为(wèi)资(zī)产配置多(duō)元化提供抓手，具(jù)有较强的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投(tóu)资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获(huò)取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益(yì)，起(qǐ)到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于(yú)未来(lái)分红(hóng)水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券(quàn)宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可(kě)分配(pèi)金额完成率不达预(yù)期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)波动受多重因素(sù)的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影响REITs二(èr)级市(shì)场价格的主要因素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人也表(biǎo)示，近期(qī)经济预期恢(huī)复(fù)，一(yī)方面市场热(rè)点呈现(xiàn)向股票和债券回(huí)归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相对经济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将对(duì)基金份额(é)的开(kāi)盘指导价做调(diào)减处理，调减金额(é)根(gēn)据单位基(jī)金份额(é)的分红金额进行计算。除权操作是对分(fēn)红(hóng)前后基金份额净值(zhí)变(biàn)化的修正，使投资(zī)人在基金(jīn)分红前后均可以获(huò)得公平的(de)投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的信心(xīn)，同时需结合(hé)持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对(duì)整(zhěng)体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特(tè)许经营权(quán)分(fēn)红包括利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了(le)解(jiě)底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内人士还(hái)提醒，与现有公募基(jī)金分红前提是本金之上的(de)增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界(jiè)定(dìng)为(wèi)“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两(liǎng)个部分，两个(gè)部(bù)分之间的(de)比例(lì)是变动的，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红差异(yì)很大，大多数普通(tōng)投(tóu)资者可能(néng)把“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值(zhí)面临极大(dà)不确定性(xìng)，这是该类投资者应(yīng)该注(zhù)意的(de)情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募(mù)REITs主要有特许经(jīng)营权(quán)类和产权类两大(dà)资产(chǎn)类型，持有产权类产(chǎn)品(pǐn)的收益主(zhǔ)要(yào)包括每年的现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红及资产增值的(de)收益(yì)，而持(chí)有特许经营类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的收益主要(yào)来自(zì)项目每年(nián)的(de)现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红包(bāo)括了利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本金的归还，两者的比率也是变动的，对(duì)特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内(nèi)部收(shōu)益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通(tōng)投资者在选择(zé)投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表(biǎo)示，从(cóng)细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底(dǐ)层资(zī)产属性不(bù)同而形(xíng)成区别(bié)。特许(xǔ)经营权类的公募(mù)REITs产(chǎ黄山山体主要由什么岩石构成n)品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较(jiào)多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主要为“收(shōu)益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择(zé)公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对(duì)所选(xuǎn)择(zé)产品(pǐn)的二级市场价(jià)格和(hé)分红有(yǒu)合理预期。

　　中黄山山体主要由什么岩石构成金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责(zé)人也认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营项目(mù)在经营权到期后不(bù)再能产生(shēng)现金收益，因(yīn)此(cǐ)将可供分配金额的(de)分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营项目(mù)，通(tōng)常具备(bèi)更高(gāo)的(de)分派率水平。对(duì)于剩(shèng)余期限较(jiào)长的(de)特许(xǔ)经(jīng)营权项目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收(shōu)回本金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额(é)包含了投资本金，在不(bù)进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常(cháng)现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩(shèng)余期限产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类(lèi)项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年(nián)限(xiàn)一(yī)般(bān)较长，再加(jiā)上到期后通(tōng)过(guò)对(duì)建筑(zhù)的更(gèng)新(xīn)改造或(huò)补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等(děng)追加投资(zī)，有机会进一(yī)步延长经营期(qī)限。这种类(lèi)似永续经营的假设反映在基础(chǔ)资(zī)产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产(chǎn)投资属性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观(guān)测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估(gū)项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基(jī)金分(fēn)红的(de)时点，多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士还表示(shì)，在产品分红期(qī)，投资者可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配(pèi)现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和(hé)评估项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金(jīn)表示(shì)，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关(guān)的指标有两(liǎng)个：一(yī)是年报中披露的经(jīng)营活动现金流，二(èr)是可供(gōng)分配现金，二者存(cún)在本(běn)质性(xìng)区别。经(jīng)营活动(dòng)产生的现(xiàn)金净流(liú)量(liàng)是指企业经(jīng)营、筹资(zī)、投资产生(shēng)的现金(jīn)流，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可供(gōng)分(fēn)配的现(xiàn)金实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项(xiàng)目进行(xíng)调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投(tóu)资价值(zhí)体现在相(xiāng)对股债(zhài)市(shì)场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适(shì)合长期持有(yǒu)。建议投(tóu)资者(zhě)对经营(yíng)权类的资产可以更多(duō)关(guān)注内部收益率的高低(dī)，对产权(quán)类的(de)资产更多关注分派(pài)率高(gāo)低。因为公(gōng)募(mù)REITs可分配(pèi)收益主要(yào)来自底层资产的(de)经营净(jìng)现金流，所以底层资产运营情(qíng)况直接影响投资回报，投(tóu)资者可(kě)综合考虑原始权益(yì)人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力(lì)、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因素来(lái)选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分(fēn)红交易带(dài)来的短期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠加此(cǐ)前市场接(jiē)连(lián)回调，建议投资(zī)者关(guān)注有基本面(miàn)支(zhī)撑、填权(quán)效应相对明显、同时分(fēn)红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说(shuō)明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分(fēn)配(pèi)金额预测。投资(zī)者可(kě)以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料中披(pī)露预测进行比(bǐ)较分析(xī)，结(jié)合经济及(jí)市场的实(shí)际(jì)环境，对基(jī)础设施(shī)项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金(jīn)基(jī)金上述(shù)负责(zé)人也称。

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