文(wén)：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制(zhì)了(le)。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设(shè)工作会议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等(děng)地(dì)明确(què)表态，试(shì)点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是(shì)对购房者的不(bù)公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是(shì)对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在(zài)全国(guó)套户比(bǐ)超过(guò)1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地(dì)义。当然二次(cì)房(fáng)改是个(gè)技(jì)术(shù)活(huó)，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效机制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中(zhōng)国一(yī)定能实现房地产软着陆和长期(qī)平(píng)稳健康(kāng)发展，跨过(guò)这道(dào)关，解好这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售(shòu)制、改为现(xiàn)房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公(gōng)平(píng)制度(dù)，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所有商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看，预售制对(duì)购房(fáng)者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风(fēng)险。取消预售(shòu)制，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住不(bù)炒精神、有助于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)老百姓权(quán)益、有助(zhù)于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度(dù)？预(yù)售制度怎么来的？国外什(shén)么情(qíng)况(kuàng)？简单(dān)科普一(yī)下：商(shāng)品房预售最(zuì)早(zǎo)源于中国(guó)香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入(rù)了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界(jiè)不少国家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商(shāng)在项目(mù)获得政府批准后(hòu)才可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国一样在支付完首付(fù)款后从银行一次(cì)性(xìng)贷(dài)款支付剩余全(quán)部房款，而是根据开发商工程进度在完全交(jiāo)房前(qián)进行分期(qī)支付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处(chù)罚(fá)措施作为保(bǎo)障的，如(rú)果没有(yǒu)这些(xiē)保障措(cuò)施(shī)，一定(dìng)会触发风险，对(duì)购房民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平，所以不如借机取消预(yù)售制(zhì)度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度(dù)有一定历史阶段性，现在(zài)中国住房进入存(cún)量时代，取消预售制度(dù)有(yǒu)助于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然(rán)这需要配套房企(qǐ)债务(wù)重组、复工保交(jiāo)楼、恢(huī)复市场信心(xīn)和(hé)房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市(shì)场化改革，中国一定能化解这个难(nán)题，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开(kāi)发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这(zhè)才(cái)是(shì)对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实(shí)质(zhì)的(de)保障，这样将极大(dà)的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币(bì)。所(suǒ)有商(shāng)业的(de)本(běn)质是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也(yě)不(bù)能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福(fú)一家(jiā)人。从(cóng)这个(gè)角度(dù)，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐(lè)业、社(shè)会长治(zhì)久(jiǔ)安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售(shòu)制要(yào)结合稳楼(lóu)市(shì)、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打通(tōng)金融(róng)支持当期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国(guó)务院发展研究中(zhōng)心参与(yǔ)财税改(gǎi)革方案研(yán)究(jiū)时(shí)，对预(yù)售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来形成的(de)专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住(开钟点房很容易被警察查吗，开钟点房是不是容易被警察查zhù)房需求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在(zài)中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇出租是(shì)地产行业(yè)盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租资(zī)金周转期(qī)长等问题，分层销(xiāo)售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多(duō)人栖(qī)身于木(mù)屋或(huò)者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多数以一整栋(dòng)楼为单(dān)位，需要雄厚(hòu)的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租是中国香港地产(chǎn)行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不(bù)少地产(chǎn)商开(kāi)始探求新的(de)方式，如把楼宇契约切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加(jiā)，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引入(rù)房地产销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英东创办(bàn)立(lì)信(xìn)置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉(jué)和(hé)多年经(jīng)营杂货铺(pù)、海上驳运(yùn)业务的(de)经验，对于商品流通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着独(dú)到的见解(jiě)，在(zài)努力寻求方法加(jiā)快自(zì)身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除(chú)了分层(céng)出售、还印发售(shòu)楼说(shuō)明书，上有文(wén)字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层(céng)价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订(dìng)金，采(cǎi)用类似租(zū)金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买家就拥(yōng)有(yǒu)了自己的(de)房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购(gòu)房的资(zī)金压力(lì)，加速(sù)了房屋的建造和销售，也(yě)解决了(le)制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成为当时中(zhōng)国香港房地产市场的(de)一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高(gāo)效率地解决了核心的住房供不应求(qiú)的问(wèn)题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推(tuī)动了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监(jiān)管部(bù)门不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的(de)一个(gè)楼盘因建筑(zhù)费用超支停工(gōng)，出(chū)现“烂(làn)尾(wěi)”情况(kuàng)。在(zài)1961年(nián)后，中国(guó)香港管理部门(mén)提升(shēng)了(le)对于预(yù)售楼花制度(dù)的监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保地(dì)价款已(yǐ)经(jīng)全部支(zhī)付，还要证明自身有资金等能力把项目完(wán)成，资金需放入(rù)律师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要(yào)求律师(shī)行在银(yín)行开设的信托账户（监管(guǎn)账户(hù)）、开发(fā)商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身推动项目(mù)完工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国内地面临住房需求(qiú)大和供给(gěi)量短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工(gōng)业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这一导向使前期(qī)发展(zhǎn)工业化的进程(chéng)大于(yú)城市化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基(jī)础等(děng)城市化配(pèi)套问(wèn)题，才能进一步(bù)推(tuī)进城市化。但当时推行的(de)是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分配，以租(zū)养房(fáng)”的(de)福(fú)利分房制度，住房市场发(fā)展起步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利(lì)分房制度也出(chū)现了分配(pèi)不公、效(xiào)率低、配套差等(děng)问题，因(yīn)此福(fú)利分房制(zhì)度不再(zài)适用于当时的国情。叠加房地产市(shì)场面(miàn)临商品房的需求量大，而(ér)社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房(fáng)供应(yīng)量小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产市(shì)场的一针(zhēn)强心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内地逐(zhú)步引进(jìn)中(zhōng)国香港(gǎng)预(yù)售商品房制(zhì)度，先(xiān)后出台多项(xiàng)文件，大力支持(chí)国内房地产(chǎn)市场改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关于进一(yī)步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决(jué)定停止住房(fáng)无(wú)偿(cháng)实物(wù)分配，逐(zhú)步(bù)实行住房分配(pèi)货币化(huà)、住房(fáng)供给商品化、社会化的(de)住房新体(tǐ)制，从(cóng)计划经济下的福利分房转向市场经济(jì)的商(shāng)品房。房地产市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖期房(fáng)，解决了房企缺(quē)少资(zī)金和(hé)开发时间周期(qī)长的两(liǎng)大难题(tí)，开发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发(fā)，形成滚动开发(fā)模(mó)式，住(zhù)房供应速度(dù)加快。自此中国内(nèi)地开始房改货币化，中(zhōng)国人(rén)民银行(xíng)等(děng)多方迅(xùn)速(sù)出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用(yòng)推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中国(guó)内地的商品房(fáng)预售制度。预售制的(de)初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企(qǐ)业将正在(zài)建(jiàn)设中的(de)房屋(wū)预先出售给购房者，由购(gòu)房者支付定金或房款的行为。区别(bié)于中国香港(gǎng)，在中国(guó)内地实践过程(chéng)中(zhōng)，商品(pǐn)房预(yù)售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商(shāng)品房(fáng)买卖合同-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购(gòu)房者(zhě)需要一次性(xìng)付(fù)清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余(yú)房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发商(shāng)可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不(bù)同。对(duì)中国内地的开(kāi)发商而言，预售制商品(pǐn)房也(yě)开启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　作为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售的最主(zhǔ)要(yào)方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商(shāng)品房供应，推动(dòng)了城镇化发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制在过去(qù)20多年(nián)对中(zhōng)国内(nèi)地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了(le)重(zhòng)要作用，不(bù)仅解决了房地产市场快速发(fā)展阶段的资(zī)金需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国(guó)内地(dì)城镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得巨大(dà)进步，数十年时间走完发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革(gé)开放(fàng)以来，城(chéng)镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成区面积(jī)由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数(shù)从约(yuē)3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已(yǐ)成为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房(fáng)销售(shòu)面(miàn)积(jī)占总销(xiāo)售面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国(guó)内(nèi)地房地产行(xíng)业的发(fā)展。中国(guó)内地房(fáng)地(dì)产历经二十多年长(zhǎng)周期(qī)繁(fán)荣，行业(yè)各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工(gōng)面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销(xiāo)售金额分别(bié)从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地产企业(yè)从无到(dào)有、从国(guó)企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地产也成(chéng)为(wèi)拉动中国(guó)内地经(jīng)济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产带(dài)动的上下(xià)游产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业(yè)。2020年房地(dì)产(chǎn)及(jí)其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产(chǎn)对(duì)金融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地(dì)产完全拉(lā)动的投资占全社会固定(dìng)资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投(tóu)资占固定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银(yín)行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等通道业务(wù)，占比超过(guò)三分(fēn)之一(yī)。从(cóng)房(fáng)地产融资存量占社融(róng)存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占股债房(fáng)市值的(de)比例(lì)看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的比例较高，主要是因为(wèi)住房市值(zhí)高，以及中(zhōng)国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票(piào)、债(zhài)券市(shì)值(zhí)较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制(zhì)背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的(de)负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商(shāng)品不(bù)能(néng)交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和(hé)开发商(shāng)之间的购房合同、购房者(zhě)和(hé)银行的按揭贷(dài)款合同是(shì)两个独立的合同关系(xì)，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只能根据购(gòu)房合同(tóng)向(xiàng)开发(fā)商主张权(quán)力，但依旧(jiù)需要根据(jù)按(àn)揭贷款合同(tóng)按时(shí)向银行进行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资(zī)金若遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资(zī)金链断裂(liè)、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险，进行(xíng)影响自身(shēn)信用和(hé)购房(fáng)者对行(xíng)业的(de)信心。

　　从金融层面(miàn)看，银(yín)行作为按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦(dàn)房企因(yīn)为市场(chǎng)波(bō)动或经营不善，出现资金链(liàn)断(duàn)裂等(děng)一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者签订的(de)预(yù)售合同和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银行获(huò)得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完(wán)全由银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房预售管理办(bàn)法》中(zhōng)明确规定(dìng)了开发企(qǐ)业预售(shòu)商品房所得款项(xiàng)应当用于有关的工程(chéng)建设开钟点房很容易被警察查吗，开钟点房是不是容易被警察查，商品房(fáng)预售款监管的(de)具体办法，由房(fáng)地产管(guǎn)理部(bù)门制(zhì)定。但多年以来(lái)全国并(bìng)没(méi)有(yǒu)统一(yī)的(de)预售资金监管(guǎn)规(guī)定(dìng)，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的(de)建安成本乘以建筑面积或者项目工程总(zǒng)额报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房款未(wèi)进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼(lóu)盘没(méi)有(yǒu)资金继续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那(nà)么(me)，监(jiān)管账户资金如何被(bèi)挪(nuó)走的(de)？实(shí)际上(shàng)，在(zài)过去房(fáng)地产(chǎn)大开发时(shí)代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资(zī)金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设名义，获(huò)得监管(guǎn)账户拨付资金，再(zài)由工程方将资金(jīn)转给房企，而(ér)拨付的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程(chéng)进(jìn)度所需。通过这些(xiē)方式套取(qǔ)的资(zī)金，在房企各地项(xiàng)目(mù)间流(liú)动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样做提(tí)供了资(zī)金流动(dòng)性(xìng)，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高周转模(mó)式，但一定程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付(fù)资金(jīn)，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的预付(fù)款比例(lì)相对较低，绝大(dà)部分(fēn)房(fáng)款在房屋(wū)交付(fù)后开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式：预付款一(yī)般以定金(jīn)方式支(zhī)付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用两(liǎng)种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者(zhě)开(kāi)始(shǐ)月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量的保障有两种方(fāng)式，一是期房由政(zhèng)府或(huò)第三方验收(shōu)合格(gé)并提供验收凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取得购房者支付的房款。二是开发(fā)商(shāng)为购房者(zhě)提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购房者(zhě)支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期房定金一(yī)定期限内无(wú)条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付前(qián)资金由(yóu)第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开发商挪用(yòng)资(zī)金，购(gòu)房者的(de)定金(jīn)及(jí)首付款由第三方公证行(xíng)或产权(quán)保险公司(sī)的信(xìn)托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购房者资(zī)金可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任(rèn)与损(sǔn)失。而(ér)开(kāi)发商在房屋建设过程中(zhōng)的(de)资金全部来自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商(shāng)提供一定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪用资金直接损害银行利益(yì)，银行有充分动机监管开发商(shāng)施(shī)工进度。开(kāi)发商在房(fáng)屋(wū)交付(fù)时需取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭(píng)证，通(tōng)过验收凭证向银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房(fáng)，房(fáng)款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利(lì)率，开发(fā)商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面，德(dé)国(guó)开发(fā)商(shāng)在项(xiàng)目获批后(hòu)即可(kě)预(yù)售房(fáng)屋(wū)。签署购房合同(tóng)前(qián)，购房者需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签(qiān)订合同(tóng)后定金退还。如由于任何原(yuán)因不能购买(mǎi)，定金按照德(dé)国(guó)法律全部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和(hé)土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含在(zài)购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例因项目而(ér)异。一般来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主(zhǔ)体完(wán)工、内部(bù)水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工(gōng)、全(quán)部(bù)完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者(zhě)可在支付房款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用(yòng)期(qī)限，期(qī)限结束后，购房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国保险公司针对期房设计了两(liǎng)种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功能是(shì)当(dāng)房屋出现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负(fù)责相应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发商或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护(hù)机制，交房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合(hé)同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无(wú)误后(hòu)签(qiān)订首付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发商出(chū)现(xiàn)财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险(xiǎn)公司赔(péi)付(fù)，而超出10％的部分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合(hé)同(tóng)签(qiān)订21天(tiān)内支(zhī)付(fù)。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英国采取(qǔ)按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，但是(shì)交房前付款比例相对较低，一般会(huì)在合(hé)同签订6-24个(gè)月(yuè)分别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须(xū)经过(guò)房(fáng)产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金监管环(huán)节(jié)，英国期房预售资金(jīn)监管极为(wèi)严格，资(zī)金也由(yóu)律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房律师将资金(jīn)转给卖(mài)方律师，卖方律(lǜ)师转给开(kāi)发商，即资(zī)金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购(gòu)房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开发商必须完成(chéng)“预售(shòu)房定(dìng)金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不(bù)超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二(èr)战结束(shù)后(hòu)由于(yú)房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期(qī)房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建(jiàn)物(wù)取引业法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万日元的部(bù)分，法律要求(qiú)开发商必须完(wán)成定金保全措施才(cái)可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房合同时(shí)，开(kāi)发商向金融机构或指定保证机(jī)构(gòu)或保险机构签订(dìng)定金(jīn)保证(zhèng)委托合同，设(shè)置购(gòu)房(fáng)者定金(jīn)的保证或保险，并将相应的(de)保证金证(zhèng)明书交付给(gěi)购房者。除(chú)定(dìng)金(jīn)外，其他(tā)预先(xiān)支付的(de)购房款也受该(gāi)措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房(fáng)烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构(gòu)或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开发商(shāng)需向(xiàng)购房者(zhě)赔付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交房后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定金外的剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者(zhě)违约可(kě)返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金进(jìn)银行专门项目资(zī)金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的(de)选购权合同以及(jí)订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签订(dìng)购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)方(fāng)面(miàn)，签订购(gòu)房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付(fù)及印花(huā)税(shuì)，同(tóng)时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新加坡期房同样采取按(àn)工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，《发(fā)展(zhǎn)商条例(lì)》对期房付款流(liú)程(chéng)做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一(yī)般为(wèi)合同签(qiān)订后、地(dì)基完(wán)工、框架(jià)完(wán)工、管道门窗等完(wán)工等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷(dài)款也依(yī)照工程进(jìn)度放款，月供在此过(guò)程中随着放出贷(dài)款的增(zēng)加而增(zēng)加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房(fáng)者的订金(jīn)与(yǔ)付款会存入银行专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年(nián)的房屋保修(xiū)期，此后(hòu)购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政策(cè)出手临界点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加大对(duì)刚需(xū)和(hé)改善(shàn)型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应(yīng)对局部(bù)停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生(shēng)，给予强有力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加(jiā)大支持(chí)力(lì)度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估(gū)计(jì)形势复杂(zá)性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长效机制(zhì)四大(dà)关(guān)键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。定金环(huán)节，建(jiàn)立开发商(shāng)违约后定金保护机(jī)制，如将已支付定(dìng)金冻(dòng)结至(zhì)房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金安(ān)全(quán)。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷(xiàn)等情(qíng)况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷(dài)款机制(zhì)，充(chōng)分保(bǎo)护购房者的权益。资金监管(guǎn)环(huán)节，引(yǐn)入(rù)独立于开(kāi)发(fā)商、银行的第三方(fāng)资(zī)金监管(guǎn)机构(gòu)，或由政府相关部门直(zhí)接(jiē)监管，以此防(fáng)止资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交(jiāo)付(fù)环(huán)节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开(kāi)发(fā)商应对房屋(wū)质量问题全权(quán)负责、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者在保修期(qī)结(jié)束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取消商品(pǐn)房(fáng)预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房(fáng)民众不公平(píng)的预售(shòu)制已经过时了，该取消了(le)，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另(lìng)一方面，取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的(de)过(guò)硬的(de)产品质(zhì)量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的(de)保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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