导(dǎo)读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国房(fáng)地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商(shāng)品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家(jiā)庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气(qì)，有(yǒu)关中国地产是否(fǒu)过(guò)剩(shèng)的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试(shì)图厘(lí)清(qīng)中(zhōng)国城镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实情况(kuàng)，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国(guó)地产存量极度过(guò)剩(shèng)，事实是否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七次人(rén)口普查调(diào)查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不(bù)到一成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅(zhái)建筑(zhù)，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七(qī)普显示中国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不(bù)是人均一间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等因(yīn)素(sù)密(mì)切相关(guān)。中国的(de)人均住(zhù)宅间数较发达国家还有(yǒu)很大(dà)差距。人均住(zhù)宅间数大于(yú)1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中(zhōng)每户持有商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们(men)根据商品住宅套数(shù)、商品(pǐn)住(zhù)宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期(qī)房顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似乎意味着户户(hù)有房(fáng)，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)会大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡(héng)，是因为户均一套房无法满足流动人(rén)口的租(zū)赁和置业需求。全国(guó)总(zǒng)人口的近三成都是流动(dòng)人口，流动(dòng)人口会(huì)选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均(jūn)一(yī)套房，中国未来地产仍有(yǒu)四(sì)大新增需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规模(mó)缩(suō)小，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导(dǎo)致(zhì)家庭户数(shù)增多(duō)。小家庭化趋(qū)势(shì)将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化(huà)日益明显，区域(yù)经济资源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁(qiān)入(rù)城市的(de)新增住宅需(xū)求有望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老(lǎo)破(pò)小(xiǎo)”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积(jī)均较(jiào)发达国家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步(bù)入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，大(dà)分化时代下地产矛盾(dùn)则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同(tóng)能级城市之(zhī)间，不同区(qū)域板块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各(gè)大城市二(èr)手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的(de)房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到(dào)底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然(rán)存(cún)在不(bù)足？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测(cè)算出中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回(huí)答当前(qián)的房子是否真(zhēn)的(de)过(guò)剩了(le)？据此判断未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然(rán)灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了(le)全国(guó)近6亿(yì)栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑数(shù)据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均(jūn)每栋建筑住不到(dào)3人，住宅(zhái)市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋(wū)占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还(hái)包(bāo)括(kuò)了大(dà)量(liàng)商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中国(guó)城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其中城市(shì)家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从人(rén)均住宅间数不能完全反映出城(chéng)镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家庭为(wèi)单(dān)位购买成套住宅，一套(tào)设施(shī)齐(qí)全的(de)住宅(zhái)才(cái)是城(chéng)镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思(sī)路、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民住(zhù)宅主要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房(fáng)等非商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没(méi)有(yǒu)直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民(mín)住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接(jiē)公布(bù)，一是每年(nián)商品住宅销售(shòu)套(tào)数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计(jì)算中国居(jū)民户均住宅数量，我们主要(yào)用到上述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少(shǎo)，可忽略不(bù)计。估算城(chéng)镇居民户均(jūn)住(zhù)宅套数(shù)分(fēn)三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数相加，我(wǒ)们就(jiù)能够得到当前商品住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅和(hé)非商品住(zhù)宅比例，推算得到(dào)居(jū)民(mín)住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总(zǒng)数除(chú)以家庭户数(shù)，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比=住宅(zhái)总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数/住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个准确(què)统计。我们利用既(jì)有统(tǒng)计(jì)数据，大(dà)致测算得到(dào)中国存量(liàng)房地(dì)产套(tào)数，并进一步推算(suàn)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的(de)房地产销(xiāo)售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的(de)期房销售，得到商(shāng)品住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来(lái)我们需要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有(yǒu)的(de)户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠(zèng)与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购买二手房都是(shì)商品(pǐn)住(zhù)宅，因此(cǐ)将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与(yǔ)购买二(èr)手(shǒu)房加总，得(dé)到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实(shí)际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结(jié)，甚(shèn)至(zhì)意味着(zhe)中国地产存(cún)量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一套(tào)房并(bìng)不(bù)意味着(zhe)住宅市场供(gōng)需平(píng)衡(héng)

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人(rén)口流动、居民换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经(jīng)验来看，美(měi)国、英(yīng)国(guó)和日(rì)本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚(gāng)好一(yī)套房(fáng)，就(jiù)会造成人口净流入地的(de)住宅市场供(gōng)不应求(qiú)，造成房(fáng)价或房(fáng)租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国的流(liú)动人(rén)口3.76亿(yì)，省小迷糊面膜成分安全吗，小迷糊适用年龄段内流动人(rén)口和(hé)省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的中国城乡(xiāng)人口流动(dòng)调查(chá)数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南(nán)京工作的流动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资(zī)吸引(yǐn)打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回(huí)乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价(jià)的(de)大城市租(zū)赁(lìn)一套房(fáng)，在房价(jià)较低(dī)的(de)县(xiàn)城购买一套房。所(suǒ)以说户均(jūn)一套房(fáng)无(wú)法(fǎ)满(mǎn)足庞大(dà)流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也(yě)就是(shì)约(yuē)9000万户城(chéng)镇居民(mín)住(zhù)宅(zhái)是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存(cún)在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如(rú)电(diàn)线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的不便和安全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的(de)老旧住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室(shì)和(hé)二居(jū)室，户型(xíng)偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然(rán)这(zhè)与城市土地(dì)资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七(qī)普(pǔ)数据测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年(nián)间农民带(dài)房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存(cún)量总面积(jī)为308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭(tíng)人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积不(bù)足(zú)19平(píng)方米，不及全(quán)国(guó)人均(jūn)水平(píng)的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界(jiè)定为(wèi)住(zhù)宅存在困(kùn)难，若按这个(gè)标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住(zhù)宅面积为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家(jiā)庭户人数(shù)，需要住(zhù)宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除(chú)公(gōng)摊面积(jī)后，中国的人(rén)均(jūn)可使(shǐ)用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的(de)集体户人口，所需(xū)要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套房，未(wèi)来地产还会(huì)有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们测算得到中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人(rén)口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决(jué)定(dìng)了中(zhōng)国未来地产仍有需(xū)求释放。户均(jūn)1套住宅(zhái)现(xiàn)实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下(xià)降，六(liù)普(pǔ)显示(shì)城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人(rén)户(hù)的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续(xù)延续，导致(zhì)户数会因(yīn)户(hù)均人口(kǒu)规模的缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移导致经济发(fā)展(zhǎn)带(dài)来的新增住宅需(xū)求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济板块(kuài)的分(fēn)化日(rì)益明显，资源和生(shēng)产要素逐步(bù)向经济带、都市圈中心(xīn)城市流(liú)入，区域经(jīng)济资源(yuán)分(fēn)配的(de)再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及(jí)到(dào)买房(fáng)租(zū)房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为38.4万人(rén)，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求依然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和(hé)原公有住(zhù)宅的家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最多(duō)。自(zì)建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住(zhù)宅家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净(jìng)需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购买了(le)商(shāng)品住宅。租(zū)房、购买经济(jì)适用房(fáng)和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城(chéng)中村(cūn)和旧城改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比势必会(huì)进一步上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居(jū)民追求(qiú)美(měi)好、宜居生活的(de)环境(jìng)，背后(hòu)的改善性(xìng)需求有(yǒu)待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善性需求还(hái)将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于(yú)中小户(hù)型。已有住宅(zhái)家庭希(xī)望提高生活(huó)品质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作会议明确指出支(zhī)持(chí)住宅改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因(yīn)素，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数较其他国(guó)家依(yī)旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密(mì)切正向联系(xì)。随着(zhe)经(jīng)济(jì)发展(zhǎn)水平的提高，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出(chū)现错配(pèi)，这(zhè)是过去二十(shí)年房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么(me)未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分(fēn)化时代(dài)已至(zhì)，这种分化不单局限于城市(shì)能级之(zhī)间(jiān)差异，优质(zhì)小区(qū)和老旧二手房之间(jiān)的差异也(yě)将越(yuè)发扩(kuò)大。小迷糊面膜成分安全吗，小迷糊适用年龄段g>

　　风险提示

　　人(rén)口普(pǔ)查数(shù)据(jù)调(diào)查的(de)是人，并不(bù)是(shì)针(zhēn)对(duì)住宅，因此可能(néng)存在统计(jì)偏(piān)差(chà)。商品住宅占(zhàn)比(bǐ)实际值(zhí)可能偏低，其增速可(kě)能超预期。