近两(liǎng)年(nián)火爆的(de)创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人(ré75寸电视长宽是多少n)士对此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体(tǐ)现(xiàn)出(chū)该类产品(pǐn)长期投(tóu)资价值，通过观(guān)测经(jīng)营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供(gōng)分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们(men)也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产生现金收益，特许经(jīng)营(yíng)权分红目前已包含(hán)了利(lì)润分配和本金的归还(hái)，在选择投资标(biāo)的时应了解资产类(lèi)型和分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日(rì)，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未(wèi)公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比例的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年(nián)全年分(fēn)配(pèi)金额占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来源(yuán)为持有期(qī)分(fēn)红收(shōu)益(yì)，以及基金(jīn)份额交易价格的变化。基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)受(shòu)到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因(yīn)素的综(zōng)合影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红(hóng)主要(yào)来自基础(chǔ)设(shè)施资产的经营(yíng)现(xiàn)金(jīn)流，投(tóu)资(zī)人通过(guò)基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可(kě)以分析基础设(shè)施(shī)项(xiàng)目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格(gé)变(biàn)化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为(wèi)基金份额(é)持有人实际获(huò)得(dé)的现(xiàn)金收益(yì)，对于长期投资者更具(jù)参(cān)考价值。”中金基(jī)金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 75寸电视长宽是多少投资(zī)中心(xīn)运营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根据(jù)《公开募集基础设(shè)施(shī)证券投(tóu)资(zī)基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求(qiú)，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金(jīn)年(nián)度(dù)可分(fēn)配(pèi)金额以现金形式分配给投(tóu)资者(zhě)，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募(mù)REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品长期投(tóu)资(zī)价(jià)值。

　　中航基金(jīn)也认为，从(cóng)投(tóu)资角度(dù)来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场(chǎng)价格(gé)反(fǎn)映这(zhè)类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的(de)一(yī)面，分红体现了这类产品的(de)“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于(yú)债(zhài)券派息，但不等(děng)同于债券的固定利息(xī)回报(bào)，而是由可(kě)供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度(dù)来看(kàn)，一(yī)方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多(duō)元化提供抓手，具(jù)有较强(qiáng)的配置价值(zhí)。另(lìng)一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机(jī)构投(tóu)资者(zhě)稳定收益(yì)。机构(gòu)投资(zī)者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资债(zhài)券相对高的收(shōu)益性，在有效控(kòng)制风险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了(le)投资(zī)收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水平的预(yù)期，也(yě)是影响REITs基金二级市场(chǎng)价(jià)格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截(jié)至4月21日(rì)，今年(nián)以来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和(hé)债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观(guān)经济(jì)的影响，可分(fēn)配金额完(wán)成率不达预期(qī)，一定(dìng)程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格波动受(shòu)多重因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投(tóu)资者参与公募REITs二(èr)级市场的(de)投(tóu)资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表(biǎo)示，近(jìn)期(qī)经济(jì)预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股票和(hé)债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的(de)经营(yíng)业(yè)绩相(xiāng)对经(jīng)济(jì)活力(lì)的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做(zuò)调减处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位(wèi)基金份额的分(fēn)红金额进行计算。除权操作(zuò)是对分(fēn)红前后基(jī)金份(fèn)额净值(zhí)变(biàn)化的修正，使投资人在基金分(fēn)红前后均可(kě)以获得公平的(de)投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投资者长期投资的信心，同(tóng)时需结合持(chí)有产品的特(tè)性，关注二级市场扰动对(duì)整体收益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航基(jī)金相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红包(bāo)括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者(zhě)应(yīng)了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是本(běn)金之(zhī)上的增值部分不同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金运作(zuò)期间的“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派(pài)”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值(zhí)两个部分，两个部(bù)分之间的(de)比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分红差异很(hěn)大(dà)，大多数普通投资(zī)者可能把(bǎ)“分派(pài)”金额(é)误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投(tóu)资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前公募(mù)REITs主要有特许经(jīng)营权类和(hé)产权类两大资产类(lèi)型，持有(yǒu)产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每(měi)年的现金分红及资产增值的收益，而(ér)持有特(tè)许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的(de)现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资(zī)产的分红包括(kuò)了利润分配(pèi)和(hé)本金的归还，两者的比率也(yě)是变(biàn)动的，对特许经(jīng)营权类资(zī)产的公(gōng)募REITs可以内(nèi)部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也(yě)表(biǎo)示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因(yīn)底层资(zī)产属性不同而(ér)形成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增(zēng)值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属(shǔ)性(xìng)，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的二级市(shì)场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也认为(wèi)，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在(zài)经营权到期后(hòu)不再能产生现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供分(fēn)配(pèi)金额(é)的(de)分配理解为“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的(de)特许经营项目，通常具(jù)备更高的分(fēn)派率水平。对于剩(shèng)余期限较长的(de)特许经营权项目，即使分派(pài)率相对较低，也有足够年限收(shōu)回本(běn)金并取得收益(yì)。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权项目的分派金额包含了投资(zī)本(běn)金，在不进(jìn)行扩募(mù)的(de)情况下(xià)，基金(jīn)份额单价(jià)随(suí)着分派进度逐年(nián)下降是(shì)正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余(yú)期限产生(shēng)的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的(de)剩余使(shǐ)用年(nián)限(xiàn)一(yī)般较长，再加上到期后通过对建筑的更(gèng)新(xīn)改造(zào)或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会(huì)进一步延(yán)长经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经营(yíng)的假设反(fǎn)映在(zài)基础资产的估(gū)值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的(de)资产投资属(shǔ)性。”该(gāi)负责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)

　　在(zài)基金(jīn)分红(hóng)的时点，多位业内(nèi)人士(shì)还(hái)表示，在(zài)产品(pǐn)分(fēn)红期，投(tóu)资者可以观测经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金、内(nèi)部收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层资产的运(yùn)营(yíng)情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基(jī)金表示(shì)，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关(guān)的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经(jīng)营活(huó)动现金流，二是可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动(dòng)产生的现金净流量(liàng)是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企(qǐ)业本身经营活(huó)动产生；可供(gōng)分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金(75寸电视长宽是多少jīn)影响利润表的项目进行调(diào)整，加(jiā)期(qī)初现金，最终得到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价(jià)值体(tǐ)现在相对股债市场独(dú)立(lì)的资产配置功能，比较适合长期(qī)持有。建议投资者对经营(yíng)权(quán)类的资产(chǎn)可(kě)以更多关注内部收益率的高低，对产权类(lèi)的资产更(gèng)多(duō)关注分(fēn)派率高低。因(yīn)为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底(dǐ)层资(zī)产的经营净(jìng)现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)直接影(yǐng)响(xiǎng)投(tóu)资回报，投(tóu)资者可综合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营(yíng)管理(lǐ)机构实力、公募(mù)基(jī)金管理人实力等多重因素(sù)来选择投资标的(de)。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于(yú)分(fēn)红交易(yì)带(dài)来的短期博弈(yì)机会(huì)仍在，叠加(jiā)此前(qián)市场接连回调，建议(yì)投资(zī)者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应相对(duì)明显、同时分(fēn)红(hóng)规(guī)模(mó)较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发(fā)行首年及次年的可供分配金(jīn)额预测(cè)。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的(de)实际分(fēn)红(hóng)金额与募集材(cái)料(liào)中披露预测进(jìn)行比较(jiào)分析(xī)，结合(hé)经济及市场的实际环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力(lì)进(jìn)行判断。”中金(jīn)基金上(shàng)述(shù)负责人也称。

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