万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的(de)意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国(guó)知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商(shāng)——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债(zhài)务人(rén)被中国信达(dá)追债，中国(guó)信达(dá)为了收(shōu)回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房(fáng)子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团(tuán)，那(nà)些真正斥巨资(zī)购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这(zhè)些业主的维权信(xìn)息，难(nán)怪(guài)有网(w一百克等于多少斤，一百克等于多少斤多少两ǎng)友调侃：“富人(rén)被割韭菜的(de)时候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的那么简单(dān)。

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　　富人被(bèi)精(jīng)准收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可能还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的尽头是(shì)万柳书(shū)院”，但谁都没想(xiǎng)到(dào)，这个位于海淀(diàn)核心区(qū)位(wèi)，名校环(huán)绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架(jià)了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司不良债(zhài)权转让(ràng)项目”，债(zhài)权总(zǒng)额高达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的(de)抵(dǐ)押(yā)物中，包括(kuò)75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主(zhǔ)体是中(zhōng)国信达(dá)资产管理股份有(yǒu)限公司(sī)北京(jīng)市分公司（下称中国信达北分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公(gōng)司（下称赫(hè)华恒(héng)瑞）的不(bù)良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权(quán)本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)有限公司(sī)是共同(tóng)债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就(jiù)是(shì)一(yī)起中国信(xìn)达北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早(zǎo)已(yǐ)售罄(qìng)。如果该(gāi)报道(dào)属实，说明这(zhè)些房子实(shí)际(jì)上都是(shì)卖出(chū)去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国信达的(de)拍卖(mài)页面上又注(zhù)明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说(shuō)明(míng)这(zhè)些房子根(gēn)本没有网签，也没(méi)有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就把这(zhè)75套(tào)房(fáng)子抵(dǐ)押出去(qù)，现在还没资金解抵押(yā)，所以不能(néng)网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)也是万(wàn)柳书(shū)院的业主。另据地产自媒(méi)体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有(yǒu)不(bù)少中赫集(jí)团的高(gāo)管、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富(fù)人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如果这些(xiē)业主确(què)实已经支(zhī)付(fù)价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，那么(me)，中(zhōng)国信(xìn)达转让(ràng)这笔不良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次(cì)拍卖损失最(zuì)大(dà)的，没(méi)准还是债(zhài)主中国(guó)信达(dá)。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执行中，业(yè)主已经支(zhī)付(fù)价款并实(shí)际占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查(chá)封的可以向法院提出(chū)执行异议(yì)申请(qǐng)，请(qǐng)求法(fǎ)院解除(chú)查封(fēng)，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院(yuàn)报公(gōng)布《最高(gāo)人民法(fǎ)院(yuàn)关于商品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费者权(quán)利保护问(wèn)题的批复》，以司法解释的方式(shì)明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为(wèi)目的购买房屋并已支(zhī)付全部价款，主张其(qí)房屋(wū)交付请求权(quán)优先于建设工程价款(kuǎn)优先受(shòu)偿权、抵押(yā)权以及其他债权的，人民法(fǎ)院(yuàn)应(yīng)当予以支持。只支(zhī)付(fù)了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前(qián)款规(guī)定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果(guǒ)这75套房子均为(wèi)“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那么这(zhè)笔(bǐ)不(bù)良债权，实际(jì)上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本(běn)，抵押的(de)这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

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　　地产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中(zhōng)国信(xìn)达(dá)已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日(rì)，中赫(hè)集(jí)团、中(zhōng)赫置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际(jì)信(xìn)托有限(xiàn)责任公司成(chéng)为了(le)唯一股东，后者由中国(guó)信达资(zī)产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他房(fáng)企，中赫集团既没有很大规模，也没(méi)有很高的国民知(zhī)名度(dù)，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号院，作为(wèi)中赫集(jí)团进入北京的第一(yī)个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼，高(gāo)达30万(wàn)/平米的天价，成为(wèi)当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被(bèi)誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大型知(zhī)名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地(dì)块，成为(wèi)北京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的(de)姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从荷(hé)兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元的价(jià)格，都令业内外(wài)震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北(běi)平府的院儿。”从(cóng)这(zhè)句顺口溜中，就可看出其(qí)在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是(shì)当时有名(míng)的融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大(dà)华(huá)府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院一套300平米的(de)法(fǎ)拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈(quān)备受追捧。

　　中赫(hè)集团(tuán)开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号(hào)院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高(gāo)端(duān)路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖(mài)北(běi)京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却(què)多次成为被(bèi)执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文(wén)书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落(luò)到(dào)这(zhè)个(gè)地步，其实(shí)是(shì)有迹可循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年年初“万柳书(shū)院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后(hòu)的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控(kòng)人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折一百克等于多少斤，一百克等于多少斤多少两点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年(nián)来(lái)，房企纷纷开始了多(duō)元化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之路(lù)并(bìng)不(bù)好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年(nián)开始(shǐ)，中赫集(jí)团(tuán)就尝试过多元化业务，先(xiān)后进(jìn)军能源(yuán)市场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最终都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉(huī)将(jiāng)转型的目光，放到(dào)了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权(quán)，成为(wèi)国安的新(xīn)东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团(tuán)手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿(ná)下北京国安俱乐部全部股权(quán)。如果北(běi)京国安的(de)估值一直没变，那么中赫集(jí)团拿(ná)下(xià)北京(jīng)国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这样，中赫(hè)为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团及其实控人(rén)周(zhōu)金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股份质押陆续质押，据企查查显示，目(mù)前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质记录。质权(quán)人(rén)包(bāo)括海(hǎi)金商业保(bǎo)理(lǐ)、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融信(xìn)托、中(zhōng)信(xìn)建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅(jǐn)国安(ān)的经营状况没有得到改善，中赫(hè)集团也被(bèi)拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和(hé)中赫的经营(yíng)状况却持续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集团(tuán)被5次列被执(zhí)行人，执行(xíng)标的(de)高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团(tuán)股东周金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等共同(tóng)成为(wèi)被执(zhí)行人，执行(xíng)标的(de)约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执行(xíng)人成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实控人(rén)都成(chéng)为老赖的(de)情况下，被执行10个多亿的(de)北京国安(ān)，又如何(hé)能独善其(qí)身？

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