文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房(fáng)销售”，不(bù)足一个月时间，已(yǐ)有山(shān)东、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对(duì)购(gòu)房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没(méi)实力(lì)的(de)别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这(zhè)是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老(lǎo)百姓的最(zuì)大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预(yù)售(shòu)制(zhì)已经过时了(le)，该取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义(yì)。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如(rú)果按照经(jīng)济规律办事，中(zhōng)国一定能(néng)实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售(shòu)制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大(dà)部分商品是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是(shì)对(duì)购(gòu)买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交(jiāo)付(fù)的风(fēng)险。从个(gè)人层面看，预售(shòu)制(zhì)对购(gòu)房者(zhě)非常不公平，比如(rú)，交房等待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承(chéng)担延(yán)迟(chí)交房、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目(mù)搁(gē)置(zhì)等(děng)系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，这(zhè)样有(yǒu)助于落(luò)实(shí)中央房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度(dù)？预售制度怎么来(lái)的？国(guó)外什(shén)么(me)情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的(de)方(fāng)式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预(yù)售(shòu)制度。其实，当(dāng)前世(shì)界不少国(guó)家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般(bān)有(yǒu)严格的监(jiān)管保障措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家(jiā)在(zài)购买期房后并非像中(zhōng)国(guó)一样在支(zhī)付完首(shǒu)付(fù)款后从银行一次性贷款支付剩余全(quán)部(bù)房款，而是根(gēn)据开(kāi)发商工程进(jìn)度在完全交房(fáng)前进行分期(qī)支付。所(suǒ)以，预(yù)售(shòu)制度是需(xū)要严格的资金监管、分期(qī)支(zhī)付以及(jí)违约处(chù)罚措(cuò)施作为(wèi)保障的(de)，如果没有这些保障措施，一(yī)定会触(chù)发风险，对购(gòu)房民(mín)众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)如借(jiè)机取消预售(shòu)制度，以后改为现房销(xiāo)售。客(kè)观讲预售(shòu)制度有(yǒu)一定历史阶(jiē)段性，现在中国(guó)住房进入存(cún)量时(shí)代，取消预(yù)售(shòu)制度(dù)有助于降(jiàng)负(fù)债(zhài)降杠杆，不再(zài)把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化改革(gé)，中国(guó)一定能化(huà)解(jiě)这个难题(tí)，让房地产回归实体经(jīng)济和居住(zhù)属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营(yíng)销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升(shēng)开发(fā)商(shāng)的建筑质量(liàng)，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币(bì)。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客(kè)户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大(dà)的(de)事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一(yī)家(jiā)人(rén)。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业(yè)健(jiàn)康发展的重(zhòng)大措(cuò)施。在当前(qián)的情况下，取(qǔ)消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模式(shì)等综(zōng)合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究(jiū)中心参与财税改革(gé)方案研究时(shí)，对预售(shòu)制(zhì)、房地产税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融(róng)稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来(lái)形(xíng)成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房燃气热水器是一直开着还是用时开省电，燃气热水器每天晚上需要关吗预(yù)售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十世纪五十(shí)年(nián)代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇出租是地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问(wèn)题，分层销(xiāo)售(shòu)孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香(xiāng)港还未(wèi)推行公共房屋制度(dù)，许多人栖(qī)身于(yú)木屋或(huò)者其(qí)他临时住宅，住房的需求是(shì)相当(dāng)高，不(bù)过大多数(shù)居民的储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这(zhè)一系列问(wèn)题，不(bù)少地产(chǎn)商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契(qì)”，然(rán)后将(jiāng)楼(lóu)宇分层出(chū)售。这模式一(yī)经推(tuī)行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引(yǐn)入房地(dì)产销(xiāo)售(shòu)，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业(yè)务(wù)的经验(yàn)，对于商(shāng)品流(liú)通、资金(jīn)周转有着(zhe)独(dú)到(dào)的见解，在努力(lì)寻(xún)求方法加快(kuài)自身资金周转。当时(shí)其(qí)在购下九龙的(de)一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼(lóu)宇(yǔ)的(de)地(dì)势环(huán)境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价格(gé)、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采(cǎi)用(yòng)类似租金的(de)分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收(shōu)齐买家的钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民(mín)众购房的资(zī)金压力，加速了(le)房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的(de)资金问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的(de)销(xiāo)售模式成(chéng)为当时中国香(xiāng)港(gǎng)房地(dì)产市场(chǎng)的一大(dà)特色，纵观中(zhōng)国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的住房供不应求(qiú)的问题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年(nián)繁荣，但期(qī)间也出现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立(lì)健全的监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了(le)对于预(yù)售楼花制度的监管(guǎn)，即要求(qiú)开发商在预(yù)售前，确保地价款已经全(quán)部(bù)支付(fù)，还要证明自身有资金等能(néng)力把项目完(wán)成(chéng)，资金需放入律师(shī)所托(tuō)管，支取时需律(lǜ)所和(hé)建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师(shī)等造假，套(tào)取监管账户(hù)资金(jīn)，中国香港要求(qiú)律(lǜ)师行在(zài)银行开设的(de)信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全透明化机(jī)制，且银行的责(zé)任上升，如出现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项(xiàng)目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内(nèi)地面临(lín)住房(fáng)需求大(dà)和供给(gěi)量(liàng)短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前(qián)期发展工业化(huà)的(de)进程大(dà)于城市化进程，唯有解决(jué)住房基础等(děng)城(chéng)市化(huà)配(pèi)套(tào)问题，才能进一步(bù)推进(jìn)城市(shì)化。但当时(shí)推(tuī)行的是(shì)“统一管(guǎn)理，统一(yī)分配，以租养房”的福(fú)利分房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速(sù)较慢(màn)，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福利(lì)分房制度(dù)不再适用(yòng)于(yú)当时的(de)国情。叠加房地产市场面(miàn)临商(shāng)品房的需求量大，而(ér)社会(huì)缺少大型房地产开发商(shāng)，商(shāng)品房(fáng)供应量(liàng)小的(de)困(kùn)境，此(cǐ)时引(yǐn)入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步(bù)引进中国香港预售商品房制(zhì)度，先(xiān)后(hòu)出台多项文(wén)件，大力支持国内房地产(chǎn)市场改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务(wù)院出台《关于进一(yī)步深(shēn)化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件，决(jué)定停(tíng)止(zhǐ)住房(fáng)无偿实物分配，逐(zhú)步实行(xíng)住房分配货(huò)币化、住(zhù)房供给(gěi)商品化、社会(huì)化的住房新(xīn)体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市(shì)场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发时间周期长的两大难(nán)题，开发商以预售款撬动下一(yī)个项目的开发，形(xíng)成滚动(dòng)开(kāi)发模(mó)式(shì)，住房供应速度加(jiā)快。自此中(zhōng)国内(nèi)地开始房改货币(bì)化，中(zhōng)国人民银(yín)行等多方(fāng)迅速出台相关的信贷(dài)政策，支(zhī)持购房者，极大(dà)作(zuò)用(yòng)推动了(le)房地产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国(guó)内(nèi)地(dì)的(de)商品(pǐn)房预售(shòu)制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业(yè)将正在(zài)建设中的房屋(wū)预先出售给(gěi)购房者，由购房(fáng)者支(zhī)付定金(jīn)或(huò)房款的(de)行为。区别于中国香(xiāng)港，在(zài)中(zhōng)国内地实(shí)践过(guò)程中，商品房(fáng)预售流程为：房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)办理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同(tóng)-进行备(bèi)案登(dēng)记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需(xū)要(yào)一次性付清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了全(quán)部购房款，这(zhè)点与中(zhōng)国香港的(de)按照工程进度付款有所不同。对(duì)中国内地的开发商而言(yán)，预售制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背(燃气热水器是一直开着还是用时开省电，燃气热水器每天晚上需要关吗bèi)后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最主(zhǔ)要(yào)方式(shì)，预售制极大缩(suō)短房(fáng)企现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加(jiā)市(shì)场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发(fā)展进(jìn)程。预售制在过去(qù)20多年对中国内地房地产市场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决(jué)了房地(dì)产市场(chǎng)快(kuài)速(sù)发(fā)展阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国内地(dì)城镇居民(mín)从筒子楼住(zhù)到住宅(zhái)小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房(fáng)事(shì)业取得(dé)巨大(dà)进步(bù)，数十(shí)年时(shí)间走(zǒu)完(wán)发达(dá)国(guó)家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建成区(qū)面积由7438平方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发(fā)布(bù)的《中国住(zhù)房(fáng)存(cún)量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城镇住宅存(cún)量(liàng)从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房(fáng)套数(shù)从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售面积占总销(xiāo)售面积(jī)的比重为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历(lì)经二十多年(nián)长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地(dì)产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业(yè)的快(kuài)速发展，房地(dì)产(chǎn)企业从无到有、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道(dào)，房(fáng)地产带动的上下游产业链特(tè)别(bié)长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房(fáng)地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产(chǎn)对金融、批发、建材(cái)的带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉(lā)动的投资(zī)占全社(shè)会(huì)固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷(dài)款余(yú)额的(de)比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从(cóng)房地产融(róng)资存量(liàng)占社(shè)融存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据(jù)我们(men)的《中国住房市(shì)值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合(hé)计(jì)的(de)31.5万亿美元。从住(zhù)房市值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值(zhí)的比(bǐ)例(lì)较高，主要(yào)是因为住房市(shì)值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低(dī)，居民(mín)投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面看(kàn)，绝(jué)大部(bù)分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不(bù)公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息(xī)，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购房合(hé)同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同(tóng)是(shì)两个独立的合同关(guān)系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力(lì)，但(dàn)依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银(yín)行(xíng)进行贷款偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承(chéng)担(dān)的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业(yè)层(céng)面看，预(yù)售制(zhì)助推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险，进行影响自身(shēn)信用和购房者对行(xíng)业(yè)的信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面看，银行作(zuò)为按(àn)揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为市(shì)场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得(dé)房款，如(rú)果(guǒ)购(gòu)房者丧失还款能力或短期不能还款等(děng)，则风险(xiǎn)完全(quán)由银行承担，银行将面临(lín)较大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购房者的预售监管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱付(fù)工程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品(pǐn)房(fáng)预售管理办法》中明确规定了开(kāi)发企(qǐ)业(yè)预售商(shāng)品房所得款项应当用于有关(guān)的工(gōng)程建设，商品房预(yù)售款监管的具(jù)体办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但(dàn)多年以来全国并(bìng)没有统一的(de)预(yù)售资(zī)金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长沙等(děng)城市重点监(jiān)管资(zī)金比例(lì)为总预(yù)售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目(mù)的建(jiàn)安(ān)成本(běn)乘以建筑(zhù)面(miàn)积(jī)或者项目工程总额报价计算(suàn)重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监(jiān)管(guǎn)账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘(pán)没有(yǒu)资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪(nuó)走的(de)？实(shí)际上，在(zài)过去(qù)房(fáng)地产(chǎn)大开(kāi)发时代的(de)高(gāo)周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行(xíng)业“潜(qián)规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程(chéng)建设(shè)名(míng)义，获得监管账户拨付资(zī)金(jīn)，再(zài)由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所需(xū)。通过这(zhè)些(xiē)方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资金(jīn)统筹燃气热水器是一直开着还是用时开省电，燃气热水器每天晚上需要关吗拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风(fēng)险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付资金，一般设有定金(jīn)或预付款(kuǎn)保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求购房者(zhě)支付的预付款比例(lì)相对(duì)较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一般以(yǐ)定金(jīn)方式支付，或(huò)按(àn)工(gōng)程进度分(fēn)期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式(shì)：一(yī)般采用两种方式发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进(jìn)度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房(fáng)提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保(bǎo)障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第(dì)三方验收合格(gé)并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)购房者支付的(de)房款(kuǎn)。二是开发商为购房(fáng)者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条件返还，最低首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按(àn)揭还(hái)款，交付(fù)前资金(jīn)由第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开(kāi)发商挪用资金，购房(fáng)者(zhě)的定金及首付款由(yóu)第三方公证行(xíng)或(huò)产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取回(huí)，且不承担任(rèn)何责任与损(sǔn)失。而开发(fā)商在房屋(wū)建设过程中的资(zī)金全(quán)部来自银行，银(yín)行根(gēn)据工(gōng)程进度向开发(fā)商提供一定(dìng)比(bǐ)例(lì)的(de)贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接损(sǔn)害银(yín)行(xíng)利益(yì)，银行有充分(fēn)动(dòng)机监管开发商施工进度。开(kāi)发(fā)商(shāng)在房屋(wū)交付(fù)时需(xū)取得(dé)由政(zhèng)府相关部门经审查后发放(fàng)的验收凭(píng)证，通过验收(shōu)凭(píng)证向银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提(tí)供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期(qī)进度支付，按揭按(àn)工期放(fàng)款后还贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，开发(fā)商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在(zài)项目获批后即(jí)可预售房屋。签(qiān)署购房(fáng)合(hé)同前，购房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的(de)定(dìng)金并(bìng)进行(xíng)预约(yuē)公证，签订合同(tóng)后定金(jīn)退还。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金(jīn)按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者需支付公证费(fèi)和土(tǔ)地交(jiāo)易(yì)税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包(bāo)含在购(gòu)房款中，属于购房附(fù)加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德国没有规(guī)定(dìng)最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面(miàn)，德国也采(cǎi)取按工(gōng)期支付房款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付(fù)，具体支付节点、比(bǐ)例(lì)因(yīn)项目而异(yì)。一般来说，支付(fù)节点可(kě)分为公(gōng)证后、主体(tǐ)完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房(fáng)者可(kě)在(zài)支(zhī)付房款前(qián)申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国(guó)保险公司(sī)针对期(qī)房设计了两(liǎng)种保(bǎo)险，保险的功(gōng)能(néng)是当房屋出(chū)现重(zhòng)大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保(bǎo)险公司负(fù)责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时(shí)支(zhī)付

　　英国预售制设(shè)有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通期(qī)房(fáng)交易中的房(fáng)产、资(zī)金、合(hé)同等(děng)各个环(huán)节，各环节(jié)内容确认无误后签订首付交换(huàn)合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英国(guó)设置(zhì)了(le)10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商(shāng)出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环(huán)节(jié)，英国采取按工程(chéng)进度(dù)付款的(de)方式(shì)，但是交房前付款比例相对较(jiào)低，一般会(huì)在合同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英(yīng)国(guó)规定房屋必须经过房产公(gōng)证公司的(de)检验(yàn)验(yàn)收后(hòu)才能(néng)交付，交付后方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房(fáng)预售资金监管极(jí)为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程(chéng)进(jìn)度、支(zhī)付相关款项过程(chéng)中(zhōng)，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖(mài)方律(lǜ)师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资金在进(jìn)入开(kāi)发商账(zhàng)户前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措(cuò)施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易(yì)立(lì)法(fǎ)，定金超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开发商必须完成(chéng)“预售(shòu)房定金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前付(fù)款比例不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违(wéi)约需返(fǎn)还(hái)定价(jià)并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结(jié)束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社(shè)会上“一房二(èr)卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯(wéi)一一部规范期(qī)房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地建物(wù)取(qǔ)引业(yè)法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商(shāng)必须完成定(dìng)金保全措施才可预(yù)售。什么是定金保(bǎo)全措施(shī)？即买卖双方签订购房合同时，开发商(shāng)向金(jīn)融机构或指定保(bǎo)证机构(gòu)或(huò)保(bǎo)险机构签订定金保(bǎo)证委托合同，设(shè)置购房(fáng)者定(dìng)金的(de)保证或保(bǎo)险，并(bìng)将相应(yīng)的(de)保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支付的购房(fáng)款也(yě)受该措施保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒(dào)闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书(shū)向(xiàng)金融机构或保(bǎo)证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向(xiàng)购(gòu)房者(zhě)赔付(fù)违约金，一(yī)般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前(qián)只(zhǐ)需支付(fù)最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房(fáng)者即(jí)可(kě)向银行申(shēn)请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭(jiē)贷款，除(chú)定金外的剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专(zhuān)门项目(mù)资金账户(hù)，交房后(hòu)满1年(nián)保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权(quán)合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样(yàng)采取按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款的(de)方式，《发展商条例》对期房付款流程做(zuò)了(le)统一(yī)详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支(zhī)付节点一般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架(jià)完工、管道(dào)门窗(chuāng)等完工等，支付(fù)比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依(yī)照工(gōng)程进度(dù)放款，月供在此过(guò)程中随着(zhe)放(fàng)出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监(jiān)管方(fāng)面，购(gòu)房(fáng)者的订金与付款会存入银行专门的(de)项目资金账户(hù)，账户资金提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋(wū)交付后，购房(fáng)者(zhě)享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保修期(qī)，此后购房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策出手(shǒu)临(lín)界点，重点是保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加大对刚(gāng)需和改(gǎi)善型需求的支持(chí)力度(dù)，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善(shàn)应(yīng)对(duì)局(jú)部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼保复工保(bǎo)民生(shēng)，给(gěi)予强有力的金融(róng)工具支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在(zài)正常运转的房(fáng)企(qǐ)包括(kuò)民营企业(yè)，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重(zhòng)组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估(gū)计形势复杂(zá)性和(hé)人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违约后定金(jīn)保护(hù)机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房(fáng)者定金安(ān)全。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大延期(qī)以及重大(dà)缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供充分的保障。余(yú)款支付(fù)环节，建立按工程进度付款机制(zhì)或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监管环(huán)节(jié)，引入独立(lì)于开发商、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接监管(guǎn)，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商(shāng)品房保修期制(zhì)度(dù)。保(bǎo)修期内，开(kāi)发商应(yīng)对房屋质(zhì)量问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者(zhě)在(zài)保(bǎo)修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时(shí)，全(quán)国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的(de)提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币(bì)。

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