导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产(chǎn)步(bù)入大分化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文试图(tú)厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存量住(zhù)宅真实情况，据(jù)此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩(shèng)，事实(shí)是否如此？

　　住(zhù)建部披(pī)露全国有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人口普(pǔ)查调查(chá)数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的(de)近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还(hái)包括大(dà)量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一(yī)间房(fáng)所能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关(guān)。中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅间数较发达国家还有很大差(chà)距。人均住宅间数(shù)大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我们测(cè)算发(fā)现中(zhōng)国城镇居民户(hù)均1套房，其中每(měi)户(hù)持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接(jiē)公布中国(guó)家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭(tíng)户数，计算(suàn)出(chū)城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目(mù)前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意味着(zhe)户户(hù)有房(fáng)，然(rán)而事实上中国住(zhù)宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会江苏高考为啥用全国卷，全国高考看江苏下一句大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡(héng)，是因为户均(jūn)一(yī)套房(fáng)无法满足流动人口的租赁(lìn)和置(zhì)业(yè)需求(qiú)。全国总人口的近(jìn)三成(chéng)都(dōu)是流动(dòng)人口，流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而(ér)产生了额外的(de)住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一(yī)人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将延续，带来新户(hù)购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第二，经(jīng)济板块(kuài)的分化(huà)日益明显(xiǎn)，区(qū)域经济资源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁(qiān)入城(chéng)市(shì)的新(xīn)增住宅需求有望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住(zhù)在(zài)2000年(nián)以前(qián)建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积均较发(fā)达(dá)国家(jiā)有着不小差(chà)距，“住上更大(dà)房(fáng)子”的(de)改(gǎi)善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，这是过(guò)去(qù)二(èr)十(shí)年房价(jià)快速(sù)上涨基石。那(nà)么当下(xià)房(fáng)地产大分化时代已(yǐ)至，大分(fēn)化时代下地产矛(máo)盾则(zé)更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将体现在不同(tóng)能级城市之间，不同区域(yù)板块之间，不同品(pǐn)质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方(fāng)披(pī)露(lù)全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发(fā)热(rè)议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担心，中国的房子是否(fǒu)已经过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住(zhù)宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法直接(jiē)知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的房子(zi)是否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市场会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察中国户均拥有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量(liàng)过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国(guó)自然灾害综合风险普查工作情况为(wèi)主题的(de)新(xīn)闻发布会上，负责人(rén)对(duì)外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获(huò)取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看(kàn)似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数(shù)计算(suàn)的城镇房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包括(kuò)了大(dà)量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学校、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查数(shù)据公(gōng)布了中国城镇(zhèn)家庭户(hù)人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居(jū)民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数(shù)量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关(guān)。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成套住宅，一套(tào)设施齐(qí)全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的(de)选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公(gōng)有住(zhù)宅、自(zì)建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可(kě)以直(zhí)接(jiē)公布，一是每年(nián)商品住宅销售套数(shù)（统计(jì)局）；二(èr)是居(jū)民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民(mín)户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略(lüè)不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品住宅和(hé)非(fēi)商品住(zhù)宅(zhái)比例，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商(shāng)品(pǐn)住宅总数除以家庭户(hù)数，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计(jì)算公式(shì)如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套(tào)数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利(lì)用既有统计数据，大(dà)致(zhì)测算(suàn)得到(dào)中国存量房(fáng)地产(chǎn)套数，并(bìng)进一步(bù)推算中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均拥有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地(dì)产(chǎn)销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销售(shòu)中期房占比近(jìn)9成。本文(wén)去除商品住宅累计销售套数里的期(qī)房销售，得到商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最(zuì)大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商(shāng)品住(zhù)宅现房套数(shù)除(chú)以家庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显(xiǎn)示中国城镇居民的住(zhù)宅结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租(zū)房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和购买二(èr)手房都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其(qí)他(tā)住宅、购买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅增(zēng)幅为过去十年(nián)变化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际(jì)变化(huà)比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅(zhái)所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期(qī)房，中(zhōng)国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已(yǐ)购期房会在(zài)2-3年(nián)内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭(tíng)都会拥有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一套(tào)房的(de)三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至(zhì)意味着(zhe)中国(guó)地产存量供(gōng)给(gěi)绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意(yì)味(wèi)着(zhe)住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美国、英国和(hé)日本(běn)的(de)住宅套户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人(rén)口(kǒu)净(jìng)流入地(dì)的住宅市场(chǎng)供(gōng)不应(yīng)求，造成房价或房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七普指出(chū)中国(guó)的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口和省际流(liú)动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流(liú)动人(rén)口(kǒu)会选(xuǎn)择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在(zài)老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数据显示，在(zài)上海、杭州(zhōu)以及南京工(gōng)作的(de)流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的(de)县城(chéng)购买(mǎi)一套房。所(suǒ)以说(shuō)户(hù)均一套房(fáng)无(wú)法满足庞(páng)大流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅(zhái)品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依(yī)然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等(děng)问(wèn)题，如电线(xiàn)老化、管道等(děng)基础设施(shī)陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的不便和安(ān)全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面(miàn)积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区很(hěn)难满足现(xiàn)代生(shēng)活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅(zhái)为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城江苏高考为啥用全国卷，全国高考看江苏下一句市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与(yǔ)城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面积扩张是(shì)未来地产的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户(hù)住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民(mín)带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平(píng)方米，不及全国人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅(zhái)建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准(zhǔn)算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人(rén)均住(zhù)宅面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后，中国的(de)人均可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住(zhù)宅(zhái)总量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未(wèi)来地产(chǎn)还(hái)会有需求么？

　　我们(men)测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户户(hù)有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来自于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数增多(duō)，新户(hù)购房需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去(qù)20年我国(guó)城镇家庭(tíng)户均人(rén)口(kǒu)数(shù)不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.85人/户，而七(qī)普显示城(chéng)镇户均人(rén)口规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户(hù)、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数(shù)会因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带(dài)来的新增住宅需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人(rén)口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造(zào)时间为2000年(nián)以前的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家庭户(hù)，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买经济适(shì)用房和其他(tā)分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城中(zhōng)村和旧(jiù)城改(gǎi)造，商(shāng)品(pǐn)住宅的(de)占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求美(měi)好、宜(yí)居生(shēng)活(huó)的环境，背后的改善性需(xū)求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求还将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限于资(zī)金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家(jiā)庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作会议(yì)明确(què)指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平(píng)有着密(mì)切正向联系。随着经济(jì)发展水平的提(tí)高，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在(zài)不足(zú)，供需(xū)出(chū)现错配，这是过(guò)去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量的(de)供需冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这种分化不(bù)单局(jú)限于城市(shì)能级之间差(chà)异，优质小区和(hé)老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不(bù)是针对(duì)住宅(zhái)，因此可能存在统(tǒng)计偏差(chà)。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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