文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的(de)全国住房和城乡建设(shè)工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足一(yī)个(gè)月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地(dì)明确(què)表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的(de)不(bù)公平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步(bù)入高质量(liàng)发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓(xìng)的最(zuì)大(dà)保护(hù)。98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱(qián)，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二(èr)次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长效(xiào)机制四大关键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规律办事，中国一(yī)定能实(shí)现房地产软着陆和(hé)长期(qī)平(píng)稳(wěn)健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消预售制、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不(bù)能(néng)交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房者非常不(bù)公平，比如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能交房(fáng)的(de)风险。从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实中央(yāng)房住不(bù)炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益(yì)、有助于(yú)房企(qǐ)稳健发展，一(yī)举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制(zhì)度怎(zěn)么来的？国(guó)外(wài)什么情(qíng)况？简单(dān)科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引入(rù)了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世界(jiè)不少国家(jiā)存在(zài)预售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了！发(fā)达国家一般有(yǒu)严格的监(jiān)管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政府批准后才(cái)可以(yǐ)开始销售(shòu)，买家在购买(mǎi)期(qī)房后并非像中国一样(yàng)在(zài)支付完首付(fù)款后从(cóng)银行一次性贷(dài)款支付剩(shèng)余全部房款，而是(shì)根据开发商工(gōng)程进(jìn)度在完全交房前(qián)进行(xíng)分期(qī)支付(fù)。所以，预(yù)售制度是需要(yào)严格(gé)的资金(jīn)监管、分期(qī)支付以(yǐ)及违约处罚措(cuò)施作(zuò)为保障的，如果(guǒ)没有这些保(bǎo)障措施(shī)，一定会触(chù)发风险(xiǎn)，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借机取消预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客(kè)观(guān)讲预(yù)售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中国(guó)住房进入存量(liàng)时代，取消预售制度有助(zhù)于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需(xū)要(yào)配(pèi)套房企(qǐ)债务重(zhòng)组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢复市(shì)场信心和房地(dì)产长效机制。这(zhè)是个(gè)技术活(huó)，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定能化解这(zhè)个难题(tí)，让房(fáng)地(dì)产回归(guī)实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，开发(fā)商将拼(pīn)的(de)不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所得的过硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购(gòu)房(fáng)民(mín)众的最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的(de)提升开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商(shāng)业的本(běn)质是向善，是(shì)以客户(hù)为(wèi)中心，房(fáng)地(dì)产(chǎn)也不(bù)能例外(wài)，老(lǎo)百姓(xìng)买房(fáng)子(zi)是天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福(fú)一家人(rén)。从这(zhè)个(gè)角度(dù)，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施(shī)现(xiàn)房销(xiāo)售是实现(xiàn)老百姓安(ān)居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大措施(shī)。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房(fáng)地产软着(zhe)陆(lù)、打通金融支持(chí)当期三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究中心参与财(cái)税改革方案研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人(rén)地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行(xíng)过(guò)长期系统(tǒng)的专项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资(zī)金第(dì)三方全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的(de)前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期(qī)长(zhǎng)等问题，分层(céng)销售孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中(zhōng)国香港还未推(tuī)行公(gōng)共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临(lín)时(shí)住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋(dòng)楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然(rán)楼(lóu)宇出(chū)租是中国香(xiāng)港地产(chǎn)行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金周(zhōu)转期长等(děng)问题。针对这一系列问题，不(bù)少地(dì)产(chǎn)商(shāng)开(kāi)始(shǐ)探(tàn)求新的(de)方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切(qiè)开，即(jí)“分(fēn)契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数量(liàng)有所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引入房地产销(xiāo)售，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置(zhì)业有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司(sī)，凭借商业(yè)直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务(wù)的(de)经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快(kuài)自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售(shòu)、还(hái)印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家的订金(jīn)，采用(yòng)类似租金的(de)分期(qī)付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐(qí)买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民(mín)众购房的资金压(yā)力，加速了房屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解(jiě)决(jué)了制造商(shāng)的资(zī)金(jīn)问题，降(jiàng)低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付(fù)款”的(de)销售模式成为当时(shí)中(zhōng)国香港房地产市场的一(yī)大特色，纵观(guān)中国香港(gǎng)房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高(gāo)效率(lǜ)地解决了核心(xīn)的(de)住房供不应求的问题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推(tuī)动了(le)中国香港(gǎng)楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣，但期(qī)间也(yě)出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规(guī)范化，建立(lì)健全(quán)的监管(guǎn)机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港(gǎng)管理部门提(tí)升(shēng)了对于预售(shòu)楼花(huā)制度的(de)监(jiān)管，即要求开发(fā)商在预售前(qián)，确保地价款已经全部(bù)支付，还(hái)要(yào)证(zhèng)明自身有资金等能力把项目完(wán)成，资金(jīn)需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师(shī)的(de)核(hé)准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要(yào)求律师行在银行开设的(de)信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操(cāo)作等(děng)采取全透明(míng)化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量(liàng)少，引印信是什么意思？ 印信和书信一样吗进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年(nián)代，中国内地(dì)面临住房需求大和供给(gěi)量短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中国内地优先发展重工业，强调基(jī)础建设，这一(yī)导向使前期(qī)发展工业化的进程大于(yú)城(chéng)市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城(chéng)市化配套(tào)问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但(dàn)当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福利分(fēn)房制(zhì)度也出现了分配不公、效率低、配套(tào)差(chà)等问题(tí)，因此福利分(fēn)房制度不(bù)再适用(yòng)于当时的国情(qíng)。叠加(jiā)房地产市场面临(lín)商品(pǐn)房的需(xū)求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开(kāi)发商，商品房供(gōng)应(yīng)量(liàng)小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引入(rù)中国(guó)香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进(jìn)中国香港预售商品房制度(dù)，先(xiān)后(hòu)出(chū)台多(duō)项文件，大力支持国内房地产市(shì)场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深(shēn)化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物(wù)分(fēn)配，逐(zhú)步(bù)实行住(zhù)房分配货(huò)币化、住房供给(gěi)商品化、社(shè)会化的住房新体制，从计划经济下的福利(lì)分(fēn)房转向市场经济(jì)的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售(shòu)制，允(yǔn)许(xǔ)开发(fā)商(shāng)卖期房，解决了(le)房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长的两大(dà)难题，开发商(shāng)以(yǐ)预(yù)售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动(dòng)开发模式，住(zhù)房供应速度加快(kuài)。自(zì)此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国人民(mín)银行(xíng)等多(duō)方(fāng)迅速出台相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支持(chí)购房者(zhě)，极(jí)大作用推动了房地产市场(chǎng)的(de)发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经(jīng)调整(zhěng)形成契合中国内地的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度。预(yù)售制(zhì)的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加(jiā)快城镇住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设。具(jù)体来说(shuō)，是指房地产开发(fā)企业将正(zhèng)在建设中的房屋预(yù)先出售给购房者，由购房者支付定金或(huò)房款的行为。区别(bié)于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国(guó)内地实践过程中，商品房预售(shòu)流(liú)程(chéng)为：房地产开(kāi)发(fā)商(shāng)办(bàn)理(lǐ)预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品(pǐn)房买(mǎi)卖合同-进(jìn)行(xíng)备案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款的形式(shì)一(yī)次性(xìng)付清剩(shèng)余(yú)房款，换(huàn)言之，房屋未(wèi)建成(chéng)，开(kāi)发商(shāng)可(kě)能已拿到(dào)了(le)全部(bù)购房款，这(zhè)点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款有所不(bù)同。对中国内地的(de)开发(fā)商(shāng)而言，预售制商(shāng)品房也开启了高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式(shì)，预售(shòu)制(zhì)极大缩短房(fáng)企现金回(huí)笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房(fáng)供应，推动了(le)城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去(qù)20多年(nián)对中国内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要(yào)作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居(jū)民(mín)从筒子(zi)楼住到住(zhù)宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房事业(yè)取(qǔ)得巨大进步(bù)，数十年时间(jiān)走完发达国(guó)家(jiā)几百年城(chéng)镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们(men)发布的《中(zhōng)国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制在(zài)当前(qián)已(yǐ)成为中国内地商品(pǐn)房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商(shāng)品住(zhù)宅期(qī)房销售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累(lèi)计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了(le)中国内(nèi)地房(fáng)地产行业的(de)发展。中国内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)历(lì)经二十多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业数(shù)量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地产也成为(wèi)拉动(dòng)中(zhōng)国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地(dì)产带动的(de)上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其(qí)中房地产对(duì)金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资(zī)占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的(de)比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过(guò)三(sān)分之一。从(cóng)房地产融资存量占(zhàn)社(shè)融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导(dǎo)致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们的(de)《中(zhōng)国(guó)住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿(yì)美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英法德三国(guó)合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值(zhí)占股(gǔ)债(zhài)房市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市(shì)值的(de)比例较高，主(zhǔ)要是因为(wèi)住房市值高，以及中国(guó)资(zī)本市场发育尚(shàng)不(bù)成(chéng)熟，直(zhí)接融(róng)资比例(lì)较(jiào)低，股票、债券(quàn)市值(zhí)较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能交付的(de)风险。比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利(lì)息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能(néng)交房等风险。另外(wài)，购(gòu)房者和开发商(shāng)之(zhī)间的(de)购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是两个(gè)独立的合同关系，如果开发商发生(shēng)违(wéi)约，购(gòu)房者只能根据购房合同向(xiàng)开(kāi)发商(shāng)主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷(dài)款合(hé)同按(àn)时(shí)向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行(xíng)影响自(zì)身信(xìn)用和购(gòu)房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦房(fáng)企因为(wèi)市场波动或经营不善，出(chū)现资金链断(duàn)裂等一系列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等(děng)情况(kuàng)，而房企(qǐ)通(tōng)过与购房(fáng)者签订的预售合(hé)同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得(dé)房款，如果购(gòu)房者丧失还款能(néng)力或(huò)短期不能还款等，则(zé)风险完全由(yóu)银行承担(dān)，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的(de)预(yù)售监管(guǎn)资(zī)金去(qù)哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底两(liǎng)个(gè)字那就是“没钱(qián)”，即没(méi)钱付工程款(ku印信是什么意思？ 印信和书信一样吗ǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中明确规(guī)定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预(yù)售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但(dàn)多年以来全国并没有统一的预(yù)售资金(jīn)监管规定，各(gè)地(dì)实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照(zhào)项目的建安成(chéng)本(běn)乘以建筑面(miàn)积或(huò)者(zhě)项目工程总额报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少(shǎo)购(gòu)房款未进入监管账户、或(huò)进入监管账户(hù)后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金(jīn)如何被挪(nuó)走的？实际上，在过(guò)去房地产大(dà)开发时(shí)代的高周转背(bèi)景下，抽调预(yù)售(shòu)款监(jiān)管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工(gōng)程建(jiàn)设名义，获(huò)得监管(guǎn)账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进(jìn)度(dù)所需。通过这些(xiē)方式套取的(de)资(zī)金，在房企各地项目间流(liú)动(dòng)，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资(zī)金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地(dì)、还款和楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种资(zī)金循环高周转模式，但(dàn)一定程(chéng)度上把风(fēng)险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国外(wài)商品房预售(shòu)制度呈(chéng)现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房(fáng)者预付资金，一(yī)般设(shè)有(yǒu)定(dìng)金(jīn)或预付款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)机(jī)制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重：要求(qiú)购(gòu)房者(zhě)支付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或(huò)按工(gōng)程进度分期支付，或(huò)二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般(bān)采用两种方式发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预(yù)售商品房提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾(wěi)保险，在(zài)商(shāng)品房(fáng)出(chū)现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的(de)保(bǎo)障(zhàng)有两种方式(shì)，一(yī)是(shì)期房(fáng)由政府或(huò)第(dì)三(sān)方验收(shōu)合格并提供(gōng)验收凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取得购房者支付的房款。二是(shì)开(kāi)发商为(wèi)购(gòu)房者提供一定的(de)保修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内(nèi)无(wú)条件返(fǎn)还，最(zuì)低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余(yú)房款交(jiāo)付后按(àn)揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资金由第(dì)三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低(dī)可(kě)低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外(wài)，购(gòu)房者在房屋交付后通(tōng)过(guò)按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发(fā)商(shāng)挪(nuó)用资金，购房(fáng)者的定金及首(shǒu)付款由第(dì)三方公证行或产权(quán)保险公司的信托账(zhàng)户监管。如(rú)果开发(fā)商倒闭(bì)导致楼(lóu)盘(pán)烂(làn)尾，购房(fáng)者资(zī)金(jīn)可通过(guò)申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开(kāi)发(fā)商在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部来(lái)自银行(xíng)，银行根据工程(chéng)进度(dù)向开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接(jiē)损(sǔn)害(hài)银(yín)行利(lì)印信是什么意思？ 印信和书信一样吗益，银行有充分动机监管开发商(shāng)施(shī)工进(jìn)度。开发商在房屋(wū)交付(fù)时需取得(dé)由政府相(xiāng)关部(bù)门经审查(chá)后发放的验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房(fáng)可(kě)零首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工期进度(dù)支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商(shāng)或购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面(miàn)，德国(guó)开发(fā)商在项目获批(pī)后(hòu)即可预售房屋。签署购(gòu)房合同前(qián)，购房者(zhě)需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同(tóng)后(hòu)定金退还。如由于任何(hé)原因不能购买，定金按(àn)照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后(hòu)，购房者(zhě)需(xū)支付公证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋(wū)售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包含在购(gòu)房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也采取按工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具(jù)体支付节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目(mù)而异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公(gōng)证后、主体(tǐ)完(wán)工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完工，支付(fù)比(bǐ)例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，银(yín)行按施(shī)工节奏分(fēn)多次发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房者(zhě)一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期房(fáng)设计(jì)了(le)两种保险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保(bǎo)证(zhèng)开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房(fáng)者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英(yīng)国(guó)预售制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师(shī)严格(gé)监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内容确(què)认无误(wù)后签订首付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国(guó)设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，当开发商(shāng)出现(xiàn)财务(wù)、经营问题(tí)时，购房者10％的(de)定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首付比(bǐ)例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，但是(shì)交房前付款比例相对较(jiào)低，一般会在合(hé)同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环(huán)节(jié)，英(yīng)国(guó)规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检验验收(shōu)后才(cái)能(néng)交付(fù)，交付后方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售(shòu)资金监管极为严格，资(zī)金也由律师监管(guǎn)，在(zài)确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在进(jìn)入开发商(shāng)账户前经过两(liǎng)道关口，有利(lì)于保(bǎo)障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日本期(qī)房交易(yì)立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时(shí)，开发(fā)商必须完成“预售房定金(jīn)保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例(lì)不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需(xū)返还定(dìng)价(jià)并赔偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日(rì)本二(èr)战结束后(hòu)由于(yú)房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一(yī)房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业(yè)法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必(bì)须完成(chéng)定(dìng)金(jīn)保全措施才可预(yù)售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房(fáng)合同时，开发商(shāng)向金融机(jī)构或指定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机构签(qiān)订定金保证委托合同，设置购(gòu)房(fáng)者(zhě)定金的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其(qí)他预(yù)先(xiān)支付的购(gòu)房款也受该措施(shī)保护(hù)。若开发商倒闭导致(zhì)期(qī)房烂尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者可凭保证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明(míng)书向金融机构或保(bǎo)证机构(gòu)或保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔(péi)付违(wéi)约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前(qián)只(zhǐ)需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在(zài)交(jiāo)房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付(fù)比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资金进银(yín)行(xíng)专门项目资金账户，交(jiāo)房后(hòu)满1年保修期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新加坡(pō)开发(fā)商有统(tǒng)一(yī)的选购权(quán)合同以及订(dìng)金返(fǎn)还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订(dìng)购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向(xiàng)银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡(pō)期房同样(yàng)采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程(chéng)做(zuò)了(le)统一详(xiáng)细(xì)规(guī)定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也依照工程(chéng)进度(dù)放款，月供在此(cǐ)过(guò)程中随着放出(chū)贷款的(de)增(zēng)加(jiā)而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付(fù)款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须(xū)与房屋(wū)建设(shè)有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年(nián)的房屋保修期，此后(hòu)购房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来(lái)看(kàn)，当前房(fáng)地产到了(le)政策出(chū)手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚需和改善(shàn)型需求的支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力(lì)的金融(róng)工具支持。另一方面，从现(xiàn)在(zài)起(qǐ)，对还在正常运转的(de)房企(qǐ)包(bāo)括民营企业，加大支持力度(dù)，由(yóu)优(yōu)质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业(yè)，为(wèi)每(měi)个房企配(pèi)套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来看，应充(chōng)分估计(jì)形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效(xiào)机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推动(dòng)城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定金保护机(jī)制，如将已支付定金冻结(jié)至房(fáng)屋(wū)交付阶段(duàn)，保障购(gòu)房者(zhě)定(dìng)金安(ān)全。签订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房(fáng)屋重大(dà)延期以及重大(dà)缺陷等(děng)情况提供(gōng)充分的(de)保(bǎo)障。余款支(zhī)付环节，建立按工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分保(bǎo)护购房者的权益。资金监(jiān)管环(huán)节，引入(rù)独立于开(kāi)发商、银行的第三方资(zī)金监管机构(gòu)，或由政府相关部(bù)门直接(jiē)监管，以(yǐ)此防止资(zī)金(jīn)挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建立商(shāng)品(pǐn)房保修期制(zhì)度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全权负责、免费(fèi)维修，购房者(zhě)在保修(xiū)期(qī)结束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消商品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之(zhī)计(jì)，现在全(quán)国(guó)套户比(bǐ)超过(guò)1，从(cóng)大开发(fā)进入存量(liàng)时代(dài)，对购(gòu)房民(mín)众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一(yī)方(fāng)面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的(de)不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实(shí)质(zhì)的(de)保障，这样将极大(dà)的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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