饱受争议的二手房(fáng)交易(yì)中介费问题，正逐渐得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局(jú)联合(hé)发布了关于规范(fàn)房地产经(jīng)纪服务的(de)意见。意见提及(jí)，近年(nián)来(lái)，部(bù)分房地产经纪机构存(cún)在利用房(fáng)源客源(yuán)优势收取(qǔ)过高费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人(rén)负担、侵害(hài)其合法(fǎ)权(quán)益。

　　基于上述(shù)背(bèi)景，两部门从加强从业主体管理(lǐ)、明确经纪服务内(nèi)容(róng)、合理确定经纪服务收费、严(yán)格实(shí)行明码标价等十(shí)方面，提出了意见。

　　中原地(dì)产(chǎn)首(shǒu)席分析(xī)师张(zhāng)大(dà)伟称，随着城市发展，一二线城市二手房(fáng)交易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上海为例，二手(shǒu)房占(zhàn)市场成交比(bǐ)例超过80％，大量(liàng)二手房成交依赖(lài)中介居间成交，房地产(chǎn)调控重心逐渐从开(kāi)发商过渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城规院住房(fáng)政策研究中心首席研(yán)究员李(lǐ)宇嘉表示，买房对(duì)居民来说属于金额不低的(de)大(dà)宗交易，由于二手房交易成本较高、交易(yì)周期较长，具有非(fēi)常强(qiáng)的专业性，居民往往(wǎng)通过中介来完成。但很多中介利用(yòng)信(xìn)息不对称等问(wèn)题，将非必要的收费夹带其中，如(rú)收取(qǔ)过(guò)桥融(róng)资、按揭费、担保费等，对(duì)居民造成额外的负担，而(ér)且这些服务(wù)事项并未明(míng)码标价。

　　对(duì)于二手房(fáng)市场交(jiāo)易过程(chéng)中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出(chū)，对包括(kuò)经(jīng)纪(jì)服务在内的相(xiāng)关(guān)市场(chǎng)交易行为及其主体进行规(guī)范和秩序整顿，是(shì)房地产市(shì)场管理和调控的主题。“当下，推进这项工作的意义(yì)更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手房市场(chǎng)中，历(lì)来对房地产经纪(jì)服务行业关注(zhù)最多的一个话(huà)题，便是房地产经(jīng)纪服务费的问题(tí)。

　　张大(dà)伟认为(wèi)，未(wèi)来相关部门主要(yào)监管的(de)重(zhòng)点，将是对(duì)房(fáng)地产经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交易过程中(zhōng)，部分价值(zhí)不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额不低的中(zhōng)介费。以北京(jīng)某房地产经纪服务机(jī)构2.7％的服务费率(lǜ)计(jì)算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪(jì)服务收费上，两部门在此次(cì)意见中提及，房地(dì)产经纪(jì)机构要合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用(yòng)。鼓(gǔ)励按照成交价格越高(gāo)、服务(wù)费率越(yuè)低的(de)原则实行分档定价(jià)。引导由(yóu)交易双(shuāng)方共(gòng)同(tóng)承担(dān)经(jīng)纪服(fú)务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍(shào)，目前房(fáng)地产经纪服务收费标准的最(zuì)早依据是1995年国家计委建设部下发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买卖代理收费(fèi)，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北京(jīng)市(shì)执行的2014年更新后的收(shōu)费标准，即根据(jù)这样的(de)规定：“少数特别复(fù)杂(zá)的住宅买卖经纪服务，经交易各(gè)方协(xié)商同意，可(kě)在规(guī)定的(de)收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)基础上适当上浮，上浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当前(qián)北(běi)京二(èr)手(shǒu)房中介(jiè)费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取消(xiāo)了房地产中介服(fú)务等57个(gè)政府定(dìng)价(jià)，房地产经纪服务(wù)收(shōu)费多少由(yóu)各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构(gòu)在(zài)实(shí)际收取费(fèi)用过(guò)程中，相关监管部门(mén)当前并(bìng)未明确具体的中(zhōng)介(jiè)费率(lǜ)，中介机构(gòu)仅需在服务过程中(zhōng)对收(shōu)费标准进行明码标价(jià)即(jí)可(kě)。而房地产经(jīng)纪服(fú)务机构在具体收取(qǔ)过程中，会结合(hé)房屋(wū)价值(zhí)及工资标准，综合计(jì)算出(chū)合适的中介(jiè)费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门在(zài)此次(cì)意见中提及，房地产经纪机构(gòu)应当(dāng)在经(jīng)营门(mén)店、网站(zhàn)、客(kè)户(hù)端等场(chǎng)所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得(dé)混合标价(jià)和捆绑收费。房地产经纪机构提供的(de)基(jī)本(běn)服务(wù)和延伸服务，应(yīng)当(dāng)分别明确服务项目和收费标准。房地产(chǎn)经纪机构收(shōu)费前应(yī当断不断必受其乱是什么意思，当断不断 必受其乱下一句ng)当向交易当事人出(chū)具收(shōu)费(fèi)清单，列明(míng)收费标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市场平均水平的房地产经纪(jì)机构，住房(fáng)和城乡建设部门将会同市场(chǎng)监管等部门(mén)采取约(yuē)谈等(děng)综合措施进(jìn)行重(zhòng)点监管。市(shì)场监管(guǎn)部门会同有(yǒu)关(guān)部门依法查处(chù)不按规定明(míng)码标价、操(cāo)纵经纪服务收(shōu)费等违反价格和反垄断法(fǎ)律(lǜ)法(fǎ)规的(de)行为。对房(fáng)地产经纪机构相关(guān)违法违规信息(xī)，市(shì)场(chǎng)监管部门要依法依规纳入国家企(qǐ)业信(xìn)用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档定价(jià)，是否(fǒu)意味着，未来(lái)豪宅的(de)中介费有望大幅降低？

　　中原地产华(huá)南区(qū)总裁兼深(shēn)圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原(yuán)则(zé)实行分档定价，合理(lǐ)降低住房买卖(mài)和租赁经纪(jì)服务费用(yòng)，主要还是规范行业(yè)，打击收费过高(gāo)的(de)经纪(jì)机(jī)构，但对市场影(yǐng)响有(yǒu)限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来(lái)收费(fèi)就(jiù)不同(tóng)，各家收(shōu)费普遍(biàn)在合理范围内，加上经纪(jì)服务费(fèi)用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部门提(tí)出(chū)的意见仅为(wèi)鼓励性质，即(jí)只(zhǐ)是纲领性(xìng)文件而非规(guī)定，未来如(rú)何具体认定其中(zhōng)的(de)当断不断必受其乱是什么意思，当断不断 必受其乱下一句细则(zé)，还需要看(kàn)各城市(shì)落地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟(wěi)表示(shì)，“从(cóng)目前市场看，经纪(jì)服务领(lǐng)域(yù)的调整改善、规范化，有(yǒu)利于行业健康发展。同(tóng)时，由于二手房很多房(fáng)源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可(kě)能(néng)对(duì)交易产生影响，这对房地(dì)产经纪服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研(yán)究总监陆骑(qí)麟指出，在二手房买卖过(guò)程中，原本应(yīng)该(gāi)由上下家各支付一半的中(zhōng)介费(fèi)，但在一些热(rè)点城市的二(èr)手房交(jiāo)易过程中，往往会有这样的情形，因部(bù)分购房者处于弱势地位，从(cóng)而会出现中介(jiè)费(fèi)及税费均由(yóu)购房(fáng)者来(lái)承担。即使(shǐ)一些(xiē)房东(dōng)愿意承担中介费，这(zhè)部分费用(yòng)也可能通过(guò)转嫁的(de)方式(shì)，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗(sú)成’的情况，一(yī)些房产中介公司将(jiāng)其视(shì)为向购房者单边收费的行为。部分中介公司可能会利用其(qí)支配地位，在原先经(jīng)纪服务收费的基础上，再次向房东(dōng)收取费用，而(ér)这(zhè)部分费用，房(fáng)东往往会(huì)将其转再次转嫁给当断不断必受其乱是什么意思，当断不断 必受其乱下一句购(gòu)房(fáng)者，这(zhè)实际上(shàng)相当于变相推高了房(fáng)价(jià)。两部门提出严禁(jìn)操(cāo)纵经纪(jì)服务收(shōu)费，不仅有利(lì)于提高(gāo)交易(yì)中操(cāo)作的透明度，也有利于(yú)房价的稳定。”陆骑(qí)麟称(chēng)。

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