导读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国(guó)房(fáng)地产市(shì)场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品住宅(zhái)销售面积(jī)超(chāo)15亿平，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年(nián)地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判断(duàn)中国(guó)未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑(zhù)占比不到一成(chéng)，其中(zhōng)还包括(kuò)大量(liàng)城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是(shì)人均(jūn)一(yī)间房所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积(jī)、配(pèi)套设施等因素(sù)密切相关(guān)。中(zhōng)国的(de)人均住宅间数较发达(dá)国家还有很大差距。人均住宅间数大(dà)于(yú)1同样不(bù)意味着中国住宅市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)1套房(fáng)，其(qí)中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中(zhōng)国家(jiā)庭(tíng)户均住宅的数据(jù)，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭才(cái)拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎意味着(zhe)户户有房，然而(ér)事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示(shì)，成(chéng)熟房地(dì)产市场的(de)住宅(zhái)套户比会(huì)大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是(shì)因为户均一套房无(wú)法满足流动人口的租赁和置业需(xū)求。全国总人(rén)口的(de)近(jìn)三成都是流(liú)动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多(duō)。小家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋势将延续，带来新(xīn)户购房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板块的分(fēn)化日益(yì)明显，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城(chéng)市的新增(zēng)住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的(de)住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的(de)改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家(jiā)有着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善性需求(qiú)正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步(bù)入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存(cún)在不足，这(zhè)是过去(qù)二(èr)十年房价快速(sù)上涨基石。那么当下(xià)房(fáng)地产大分化时代已至(zhì)，大分化时代(dài)下(xià)地产(chǎn)矛盾则更多(duō)体现(xiàn)在住宅(zhái)质量(liàng)供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同能级城市(shì)之间(jiān)，不同区域板块之间(jiān)，不(bù)同品质住宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大(dà)城市二(èr)手(shǒu)房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜(xī)由于住(zhù)宅(zhái)存量数据(jù)并未公布，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住(zhù)宅套数，回答当(dāng)前(qián)的房子是否真的过(guò)剩了(le)？据此判断未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观(guān)察中国户均拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量(liàng)过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国自然灾害综合(hé)风险普查工作(zuò)情况为主题的(de)新闻发(fā)布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算(suàn)的(de)城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等(děng)非住宅。总的(de)算(suàn)下(xià)来(lái)，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普(pǔ)查(chá)数据(jù)公布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户(hù)居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于(yú)1，看似意(yì)味(wèi)着人人都有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与房间数(shù)量有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从人均住(zhù)宅间数(shù)不能完(wán)全反(fǎn)映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套(tào)设施(shī)齐(qí)全的(de)住(zhù)宅(zhái)才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅(zhái)的测算(suàn)思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏(fá)统计数(shù)据，并(bìng)没(méi)有直接公布(bù)城(chéng)镇住(zhù)宅数(shù)量。居民(mín)住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居(jū)民户(hù)均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主要用到上(shàng)述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革(gé)始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来(lái)每年商品住宅销售(shòu)套数相加(jiā)，我们就能(néng)够(gòu)得到当前商品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的(de)商品住宅和(hé)非(fēi)商品住(zhù)宅比例(lì)，推(tuī)算得到居民住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的(de)商品住(zhù)宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就(jiù)能够得(dé)到城镇户(hù)均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比=住宅(zhái)总套(tào)数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户(hù)数）/（商品住宅套(tào)数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目前(qián)缺乏(fá)一个准确统计。我们利(lì)用既(jì)有统计数据，大致测算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　（一）单反可以带上飞机吗strong>城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含(hán)现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售(shòu)以(yǐ)期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售(shòu)中期房(fáng)占(zhàn)比近9成。本(běn)文去除商品(pǐn)住宅累计销售套数里的期房销售，得(dé)到(dào)商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套(tào)数除以家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇居民拥有的(de)户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居(jū)民的(de)住宅结构特(tè)征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租(zū)赁其他住宅和购(gòu)买(mǎi)二(èr)手房(fáng)都是商品住宅，因此将租(zū)赁(lìn)其他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品住宅与购买二(èr)手房加总，得到(dào)商品住宅占居民所(suǒ)有(yǒu)住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而(ér)我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺利(lì)，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年(nián)内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着(zhe)中国城镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多(duō)余(yú)住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生的(de)住宅(zhái)需求。因此，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国(guó)和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套(tào)房，就会造成人(rén)口净(jìng)流(liú)入地的住(zhù)宅市(shì)场供不应(yīng)求(qiú)，造(zào)成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的(de)流动(dòng)人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动人(rén)口(kǒu)分别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选(xuǎn)择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的中国城乡人口(kǒu)流动(dòng)调(diào)查数据显示，在(zài)上海(hǎi)、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口在(zài)老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工资(zī)吸引打工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人(rén)口实际(jì)上(shàng)会占据两套房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房价较低的(de)县城(chéng)购(gòu)买一套房。所以说户均一(yī)套房无(wú)法满足庞大(dà)流动人口(kǒu)的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城镇住宅(zhái)中依然有不少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄(líng)至(zhì)少(shǎo)在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患(huàn)大等问(wèn)题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带来了很大的(de)不便和安全(quán)隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅(zhái)面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有独立(lì)卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪(jì)修建的老旧小区很难满足(zú)现代生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中(zhōng)一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是(shì)未来地产的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城(chéng)和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住(zhù)宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积不足19平方米，不(bù)及(jí)全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存(cún)在(zài)困难，若(ruò)按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅(zhái)面积(jī)为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要(yào)住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国(guó)家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国(guó)和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若去除公摊面积(jī)后，中国的人(rén)均可(kě)使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户人口(kǒu)，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房(fáng)，未(wèi)来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户(hù)有房。即便如此，中国(guó)人口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有需(xū)求释放。户(hù)均1套住宅现(xiàn)实之下，中国(guó)未(wèi)来(lái)城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购(gòu)房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普(pǔ)显示(shì)城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.85人/户，而七(qī)普显示城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋势(shì)将继续延(yán)续，导(dǎo)致(zhì)户数会因(yīn)户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移导(dǎo)致(zhì)经济(jì)发展(zhǎn)带(dài)来的(de)新(xīn)增住宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中国经济(jì)板块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中心城市(shì)流(liú)入(rù)，区域(yù)经济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要受益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住(zhù)宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅(zhái)减少了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二(èr)手房。在新增住宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅(zhái)的占比势必(bì)会进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质(zhì)量低(dī)、基础设施配套差、没有或少有(yǒu)物业(yè)管(guǎn)理(lǐ)，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的(de)改善性需(xū)求有待(dài)释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还单反可以带上飞机吗将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金(jīn)，倾向于(yú)中小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅(zhái)家庭(tíng)希(xī)望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的(de)中央(yāng)经济工(gōng)作会议明确指(zhǐ)出支持住(zhù)宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因素(sù)，中国(guó)的人(rén)均住宅间数(shù)较其他(tā)国家(jiā)依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济(jì)水平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济(jì)发(fā)展水平的(de)提高，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，供需出现错配，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅(zhái)质(zhì)量的供需冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之(zhī)间差异(yì)，优质(zhì)小(xiǎo)区和老旧二(èr)手房之间的(de)差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其(qí)增(zēng)速(sù)可能超预期。