导读

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市场(chǎng)黄金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品(pǐn)住宅(zhái)销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景气，有关(guān)中(zhōng)国地产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘(lí)清中(zhōng)国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判(pàn)断中国(guó)未(wèi)来地产趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中(zhōng)国(guó)地产存量极度过(guò)剩，事(shì)实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第(dì)七(qī)次(cì)人口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房(fáng)子(zi)是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一成(chéng)，其中还包括(kuò)大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学(xué)校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均(jūn)一间房所能(néng)满足(zú)，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国家还有很大差距(jù)。人均住宅间数(shù)大(dà)于1同样不意味着(zhe)中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户均住宅的数(shù)据，我(wǒ)们根(gēn)据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅(zhái)。若期房(fáng)顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年(nián)，中国每(měi)户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户(hù)户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡，是因为户均(jūn)一套房无法满足流动人口的租赁和置业(yè)需求。全(quán)国总人口的近(jìn)三成都是流动人口，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均(jūn)一(yī)套房，中国(guó)未来地产仍有四(sì)大(dà)新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两人(rén)户占比不断增(zēng)加，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块(kuài)的分化(huà)日益明(míng)显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)，人(rén)口净迁(qiān)入城市的新增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积(jī)。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)均(jūn)较发达国家(jiā)有(yǒu)着不(bù)小差(chà)距(jù)，“住(zhù)上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国(guó)地产步入大分(fēn)化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　如果说过(guò)去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，这是过(guò)去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分(fēn)化必将体现在不同(tóng)能级(jí)城(chéng)市之间，不同(tóng)区(qū)域(yù)板(bǎn)块(kuài)之间，不同(tóng)品质住宅之(zhī)间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发(fā)热议(yì)。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城市二手房(fáng)挂牌(pái)量突(tū)然激增(zēng)，引发(fā)一阵(zhèn)二手房(fáng)的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的(de)房(fáng)子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是(shì)供需(xū)平(píng)衡，或是(shì)仍(réng)然存在不足？可(kě)惜(xī)由于住(zhù)宅存(cún)量数据并未公(gōng)布，我们无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们(men)测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅套(tào)数，回答当前(qián)的(de)房子是否真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地产市场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直(zhí)观(guān)判(pàn)断(duàn)站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普查工(gōng)作情况为主题(tí)的新(xīn)闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以(yǐ)及(jí)80多万(wàn)处(chù)市政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建筑，平(píng)均(jūn)每栋建筑住(zhù)不到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

王宝强学历，王宝强不是84年的吗　　在(zài)这近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农(nóng)村房屋(wū)占9成(chéng)以上，以栋数(shù)计(jì)算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包(bāo)括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学(xué)校、医(yī)院等非(fēi)住宅。总的(de)算下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七次人口普查数(shù)据(jù)公布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大(dà)于1，看(kàn)似意味着人人(rén)都有房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数(shù)不能完全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要(yào)是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路(lù)、数据和(hé)方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主(zhǔ)要(yào)分两大类(lèi)，一类是商品(pǐn)住宅，另(lìng)一类是保障房(fáng)、原公有住宅(zhái)、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计数(shù)据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量(liàng)。居民住宅相(xiāng)关数据(jù)有两处可以直(zhí)接公(gōng)布，一是(shì)每年商品住宅(zhái)销售套(tào)数(shù)（统计局）；二是居(jū)民住宅来源(yuán)（人(rén)口普(pǔ)查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要(yào)用到(dào)上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少(shǎo)，可忽略(lüè)不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套(tào)数(shù)分(fēn)三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数相加，我们(men)就能够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)和(hé)非(fēi)商品住(zhù)宅比例(lì)，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能(néng)够(gòu)得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个(gè)准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进(jìn)一步推(tuī)算中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包(bāo)含(hán)现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销(xiāo)售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期(qī)房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交房(fáng)后(hòu)装修的时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来(lái)我们需要进一步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与购(gòu)买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅(zhái)增幅为过去(qù)十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化(huà)比例，从而(ér)我们估(gū)算(suàn)出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会(huì)在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到(dào)了户均一套房(fáng)的(de)程度，“户户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚(shèn)至意味着中国(guó)地产存(cún)量供(gōng)给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要(yào)有多(duō)余住宅来满足因(yīn)人口(kǒu)流动(dòng)、居(jū)民换(huàn)房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户(hù)比均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚好一(yī)套房(fáng)，就会造成人口净流(liú)入地(dì)的住宅市场供(gōng)不应求，造成房(fáng)价或房租(zū)迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人(rén)口流动调查数(shù)据显示，在上(shàng)海、杭州以及南(nán)京工作的(de)流动人口在老家拥有(yǒu)住宅(zhái)比例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高(gāo)工(gōng)资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使(shǐ)打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套(tào)房，在高房价的大城市租(zū)赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然(rán)有不少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万(wàn)户城镇居(jū)民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存在着(zhe)建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带(dài)来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的(de)住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现代生活需求，在未来(lái)大(dà)都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的(de)家庭住宅(zhái)为一居(jū)室(shì)和二(èr)居室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然(rán)这与城市(shì)土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面积扩张是未来(lái)地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住宅存量(liàng)总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农民带房(fáng)进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住(zhù)宅建筑面积低于(yú)15平方米(mǐ)的(de)家庭界定(dìng)为住宅(zhái)存在困(kùn)难，若按(àn)这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若人均可(kě)使用(yòng)住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数(shù)，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公(gōng)摊(tān)面积后(hòu)，中国的人均可使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体户人(rén)口(kǒu)，所需(xū)要的住宅(zhái)总量(liàng)会(huì)更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到中国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均1套房，看似(shì)已经户(hù)户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静(jìng)态结构和动态趋势演绎(yì)，决定(dìng)了中国未来(lái)地产仍(réng)有需求释放。户均(jūn)1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住(zhù)宅(zhái)需求主要来(lái)自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家(jiā)庭户(hù)数增多(duō)，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城镇(zhèn)家庭户均人(rén)口(kǒu)数不断下降，六(liù)普显示(shì)城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人(rén)口规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经(jīng)济发展带来的(de)新增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求(qiú)旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素(sù)逐(zhú)步向经(jīng)济(jì)带、都市(shì)圈中心城市(shì)流入，区(qū)域经济(jì)资源(yuán)分配的(de)再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增(zēng)长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善(shàn)性需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最多。自建房家庭比(bǐ)例(lì)从(cóng)31.5％到2王宝强学历，王宝强不是84年的吗1％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以(yǐ)前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭(tíng)户(hù)，自建住宅和(hé)原公(gōng)有(yǒu)住宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购(gòu)买商品住宅，21％的(de)家(jiā)庭购买(mǎi)二手房。在新增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和其(qí)他(tā)分(fēn)别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商品住(zhù)宅的占(zhàn)比势必会进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施配套差(chà)、没有(yǒu)或少有物业管理(lǐ)，居民(mín)追求美好、宜居生活的(de)环境(jìng)，背后的(de)改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需(xū)购(gòu)房(fáng)受限(xiàn)于资(zī)金，倾向(xiàng)于中小户型(xíng)。已有(yǒu)住宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工作会议明(míng)确指出(chū)支(zhī)持(chí)住宅改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国(guó)家(jiā)依旧(jiù)存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联(lián)系。随着经济发(fā)展水平的提高，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不足，供需(xū)出现错(cuò)配，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住(zhù)宅质量的供需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大(dà)分化时代已至，这(zhè)种分(fēn)化(huà)不(bù)单(dān)局限于城市能级之间(jiān)差(chà)异，优质小区(qū)和(hé)老旧二手房(fáng)之(zhī)间(jiān)的差异也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人(rén)，并(bìng)不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可(kě)能(néng)超预(yù)期。

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