5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表(biǎo)的机构(gòu)对(duì)于这一板块已经在悄然布局。数(shù)据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日(rì)时所公布(bù)的总份额均较(jiào)4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据(jù)基金一(yī)季(jì)报(bào)统计(jì)，龙(lóng)头与地方国(guó)企央企获得增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)或“底(dǐ)部(bù)回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行(xíng)业标的市(shì)值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场(chǎng)表现出色，但(dàn)公募(mù)所持房(fáng)地产(chǎn)公(gōng)司市值(zhí)在股票资产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产(chǎn)行业的持股比例也(yě)同步回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团(tuán)，持(chí)仓市值(zhí)占板块(kuài)比重合(hé)计(jì)达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房(fáng)地(dì)产的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金(jīn)一(yī)季(jì)报(bào)汇(huì)总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地(dì)产龙头股从(cóng)排位(wèi)上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金地集团退出百大之列(liè)。但考虑到(dào)房(fáng)地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季(jì)并非(fēi)行业销售旺(wàng)季，其(qí)传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济(jì)圈(quān)判断房地(dì)产已经进入大(dà)分化时代，一二(èr)线城市好(hǎo)于三四线城(chéng)市。而(ér)映射到二级市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属于成熟期或(huò)者衰退(tuì)期(qī)的行业(yè)，传(chuán)统认知上没(méi)有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝(lǚ)等(děng)类(lèi)似的行业(yè)也出现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给(gěi)侧发(fā)生了更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经理指出(chū)。

　　不过(guò)也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的(de)年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年(nián)光(guāng)是居民(mín)存款数(shù)量增(zēng)加了(le)15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的(de)更新，也有近10亿(yì)平(píng)方米。需求端还需要有一定的政策(cè)出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今(jīn)日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告别住房(fáng)短缺时代，而目前(qián)居(jū)民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的(de)销售额(é)，以及过快上行的房价，因(yīn)而行业(yè)高增(zēng)绥芬河从我国流入哪个国家的境内河流，绥芬河从我国流入哪个国家的境内最多的时代已经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落(luò)，在此过程中，伴随(suí)着地(dì)产的高杠杆属性，就很(hěn)容易(yì)出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民(mín)营地产爆雷），行(xíng)业进入(rù)到(dào)供给(gěi)侧出清(qīng)的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力(lì)强的公司就能够通(tōng)过(guò)大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得(dé)市占率的提(tí)升(shēng)。当行业需求见顶(dǐng)回(huí)落时，行业(yè)的(de)贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机会，机会(huì)在于城市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票(piào)投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作个股成为(wèi)公(gōng)募乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计(jì)的124只房地(dì)产类标的股中，本月以(yǐ)来(lái)实现股价(jià)上涨(zhǎng)的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间段恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发(fā)展，五一假期归来后日(rì)成交量明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个交易日收出涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基本(běn)面来看(kàn)，上实发展的(de)主(zhǔ)营业务为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及服务为房地(dì)产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务(wù)、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大(dà)流(liú)通股股东(dōng)来看，各类机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募(mù)的(de)上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的(de)收入利润规模(mó)大幅(fú)度复苏。究(jiū)其(qí)原因(yīn)，一方面是(shì)该公司后(hòu)疫情(qíng)时代(dài)出租率复苏(sū)至(zhì)近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持(chí)续性(xìng)向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面积(jī)约绥芬河从我国流入哪个国家的境内河流，绥芬河从我国流入哪个国家的境内最多54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的业(yè)绩势头(tóu)向好背景下(xià)，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中持续(xù)驻(zhù)足。从(cóng)第(dì)一季度(dù)十大流通股股(gǔ)东来看，知名私(sī)募高(gāo)毅(yì)邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也是(shì)连续第三个季(jì)度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资(zī)局，其当季(jì)还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地(dì)产公司外，荣(róng)安地产则是主要布局在(zài)深圳(zhèn)的地产(chǎn)公(gōng)司，一季(jì)报交出(chū)的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公募指基(jī)首季新杀(shā)入十(shí)大流通股股东行(xíng)列(liè)。具(jù)体(tǐ)说(shuō)来(lái)， 南方中(zhōng)证全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂出(chū)现的(de)机构(gòu)还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并(bìng)重组后，龙头(tóu)的(de)价值更为(wèi)笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土地供给较多（券商测(cè)算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房企受限(xiàn)于信用问(wèn)题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机获取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地(dì)力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率(lǜ)基本(běn)在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资(zī)成本看，龙头房企的融资成本(běn)不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特(tè)估(gū)的浪潮下，央国(guó)企(qǐ)地产股或存在发展的大好机(jī)会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会(huì)依然存在，少部分公司(sī)尤其(qí)是央(yāng)企占据显著优势，其主(zhǔ)要又(yòu)体现为(wèi)库(kù)存(cún)的优势。央(yāng)企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本(běn)，优(yōu)质(zhì)的开(kāi)发资源和良好(hǎo)的不动产(chǎn)资产运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也(yě)是(shì)更有优势的(de)。”吕(lǚ)功(gōng)绩强(qiáng)调，“对(duì)于减(jiǎn)值(zhí)、土地(dì)资源(yuán)债权债务关系(xì)等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的(de)过程中，央国企相(xiāng)较(jiào)于民企(qǐ)来说(shuō)估值的修复(fù)更明显。中特估的角度(dù)从中(zhōng)长期的(de)维度看，行(xíng)业的(de)逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备较快速发(fā)展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和(hé)现金流创造能力，以此带来估(gū)值中枢的(de)提升，应该关注估(gū)值相对(duì)较(jiào)低(dī)，企业自身资(zī)产的质量好、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现分化，要(yào)关注将受益于行业集中度(dù)提升的(de)头部公司。”星(xīng)石(shí)投资(zī)首席研究官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思(sī)路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方(fāng)面是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位(wèi)，其次(cì)是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿(ná)地份额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一(yī)些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩(jì)分化(huà)更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团(tuán)等(děng)房企营收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产(chǎn)业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改善的(de)房(fáng)企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民(mín)营房企不(bù)怎么投资拿地之后(hòu)，国(guó)有企业(yè)仍在(zài)持续性地拿地，且主要集中在(zài)核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动能(néng)够推动房企(qǐ)销售(shòu)业绩的(de)增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调整的(de)过程中(zhōng)，能够(gòu)保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也(yě)提醒(xǐng)表示，在房地产的(de)复苏过(guò)程中，还面(miàn)临着(zhe)一些(x绥芬河从我国流入哪个国家的境内河流，绥芬河从我国流入哪个国家的境内最多iē)不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表(biǎo)现较好之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出现环比下滑的(de)情况(kuàng)。而(ér)现在五(wǔ)月的市场表现也不(bù)太乐观。按照现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以(yǐ)及市场的去(qù)库存压力、企业的资金(jīn)面(miàn)压力，可能会出现，到六(liù)月份房企为了(le)半年(nián)报(bào)冲(chōng)业(yè)绩(jì)出(chū)现市场的短期反弹外(wài)的(de)一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增(zēng)长(zhǎng)不确(què)定(dìng)性的压力仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以(yǐ)及(jí)其上下游产业链的复(fù)苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给(gěi)一些耐心，这个(gè)时候，在房(fáng)地产(chǎn)以及上下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地(dì)去等待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于(yú)5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析(xī)，不(bù)做买卖推荐。）

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