近两(liǎng)年火爆的创新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对(duì)此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出该类产(chǎn)品长期(qī)投资价值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目(mù)在经营权到(dào)期后不再产生现金收益，特(tè)许经营(yíng)权分红(hóng)目(mù)前(qián)已(yǐ)包含了利润分配和(hé)本金(jīn)的(de)归(guī)还，在选择投资标的时应(yīng)了解资(zī)产(chǎn)类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例(lì)的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额(é)的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分(fēn)配金额占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)对此表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益(yì)来源为持(chí)有(yǒu)期分红收益，以及基金(jīn)份额(é)交易价格的(de)变化。基(jī)金份(fèn)额二(èr)级市场价格受(shòu)到公募(mù)REITs资(zī)产运营情况及市场(chǎng)因(yīn)素(sù)的(de)综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红(hóng)主要(yào)来自(zì)基础设施(shī)资产的经营现金流(liú)，投资(zī)人通过基金(jīn)募集(jí)材料和信息披露(lù)文件，结合行(xíng)业(yè)及市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩，作为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额二级(jí)市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基金(jīn)份额持有人实际(jì)获得(dé)的现金收益，对于(yú)长期投资(zī)者更具(jù)参考价值。”中金基金相关(guān)负责人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华平也(yě)表示，根(gēn)据《公(gōng)开募集基础(chǔ)设施(shī)证券(quàn)投资(zī)基(jī)金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金年度可分配金额(é)以(yǐ)现(xiàn)金形式分(fēn)配给(gěi)投资者(zhě)，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具(jù)备“股周深是男的还是女的 周深是哪个公司的艺人性”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映这类(lèi)产品“股性(xìng)”的一面，分红体现(xiàn)了这(zhè)类产品(pǐn)的(de)“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分(fēn)红类(lèi)似于债券派(pài)息，但不等同于债券的固定利息回(huí)报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有(yǒu)较强的配置价值(zhí)。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，公募(mù)REITs的分红能够帮助机(jī)构投资(zī)者稳定收益。机构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分红获取相(xiāng)对(duì)于投(tóu)资债券相(xiāng)对高(gāo)的收益性，在有效控制风险的(de)前提下，增厚资(zī)产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分(fēn)红水平的预期(qī)，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基(jī)金(jīn)二级市(shì)场价格(gé)走势(shì)的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券(quàn)宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏(hóng)观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了(le)公募(mù)REITs二级市场的(de)价格(gé)。”李华平(píng)称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多(duō)重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于(yú)吸(xī)引投资者参与公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负(fù)责(zé)人也(yě)表示，近(jìn)期经济(jì)预期(qī)恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向股票(piào)和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目(mù)的(de)经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指导价(jià)做(zuò)调减处理，调减金(jīn)额(é)根(gēn)据单位基金份额的分红金额进行(xíng)计算(suàn)。除权(quán)操(cāo)作(zuò)是对分(fēn)红前(qián)后基金份额(é)净值变化(huà)的修正，使投资人在基金分红前(qián)后均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投资者长期投(tóu)资的信心，同时需结合持有产品的特(tè)性，关注(zhù)二级市场扰(rǎo)动对整体(tǐ)收(shōu)益的影响程度。”中航基(jī)金相关人士(shì)也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人士(shì)还提(tí)醒，与现有公募(mù)基金分(fēn)红(hóng)前提是本金之上的增(zēng)值部分(fēn)不(bù)同，特许经(jīng)营权REITs基(jī)金运(yùn)作期间的(de)“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个(gè)部(bù)分，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与现有公(gōng)募基金分红差异(yì)很大，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金(jīn)额(é)误(wù)认(rèn)为是(shì)持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年(nián)限(xiàn)到期后(hòu)基金价值面临极大不确定(dìng)性，这是该类投资(zī)者应该(gāi)注意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平(píng)表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)和产权类两大资产类型(xíng)，持有产权(quán)类产品的收益主要包括每年的现金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要(yào)来自项目(mù)每(měi)年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利(lì)润分配和本金的归还(hái)，两者(zhě)的比率(lǜ)也是变(biàn)动(dòng)的，对特许经营权(quán)类(lèi)资产的(de)公募REITs可以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择投(tóu)资(zī)标的(de)时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分(fēn)来看，各类公(gōng)募(mù)REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形(xíng)成区(qū)别(bié)。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的(de)价值增值，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏强。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底(dǐ)层(céng)资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也(yě)认(rèn)为，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营项目(mù)在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这(zhè)个特(tè)点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营(yíng)项目，通(tōng)常具备(bèi)更高的分派率水平。对(duì)于剩余期限较(jiào)长的(de)特许经营权项目，即使分派率相对较低，也(yě)有足够年(nián)限(xiàn)收回(huí)本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资(zī)者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投资本(běn)金，在(zài)不进行(xíng)扩(kuò)募的情(qíng)况下，基金份(fèn)额单价随着(zhe)分派进度(dù)逐年下降是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特(tè)许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期(qī)限产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般(bān)较长(zhǎng)，再加(jiā)上(shàng)到期(qī)后通(tōng)过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等(děng)追(zhuī)加投资，有机会(huì)进一(yī)步延长经营期(qī)限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该(gāi)负(fù)责(zé)人称。

　　观测内部收益(yì)率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项目底层资产运营情况(kuàng)周深是男的还是女的 周深是哪个公司的艺人

　　在基(jī)金分红的时(shí)点，多位(wèi)业内人士还表示，在(zài)产品分红期(qī)，投资者可以观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现(xiàn)金(jīn)、内部收益率等指标，来观察(chá)和评(píng)估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个(gè)：一是(shì)年报中披露的(de)经营(yíng)活动现金流，二是可供(gōng)分配(pèi)现金，二(èr)者(zhě)存在本质性区别。经(jīng)营活动产生(shēng)的现金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生(shēng)的现金(jīn)流，基(jī)于(yú)企业本身(shēn)经营(yíng)活动(dòng)产生；可供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进(jìn)行调整，加(jiā)期初现金，最(zuì)终得到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置(zhì)新选择，投资价值体现在相对股债(zhài)市(shì)场独立(lì)的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期(qī)持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经营(yíng)权类的资(zī)产可(kě)以更多(duō)关注内部收益(yì)率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自(zì)底(dǐ)层资产的经营净(jìng)现金(jīn)流，所以底层资产运营情况直接影(yǐng)响投资回报(bào)，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综(zōng)合(hé)实(shí)力、运(yùn)营管理机构实力、公(gōng)募基金管理(lǐ)人实力等(děng)多重(zhòng)因素来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博(bó)弈(yì)机(jī)会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资(zī)者关注有基本面支(zhī)撑(chēng)、填权效应相对(duì)明显、同时分(fēn)红(hóng)规(guī)模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明(míng)REITs在发行首年及(jí)次(cì)年的可(kě)供分配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额(é)与募集材料中披(pī)露预测进(jìn)行比(bǐ)较分析(xī)，结(jié)合经济及市场的(de)实际环境，对(duì)基(jī)础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基金(jīn)上述(shù)负责人也称。

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