万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让(ràng)这个位于北京(jīng)海淀(diàn)的豪(háo)宅被全国(guó)知晓，其(qí)背后曾(céng)宣称要做地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次(cì)受到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了共同债务人被(bèi)中国信(xìn)达追债，中(zhōng)国信达(dá)为(wèi)了(le)收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押(yā)的(de)75套(tào)万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房(fáng)子早(zǎo)已售出，业(yè)主并(bìng)非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙(miào)地(dì)被(bèi)拍卖，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看(kàn)到(dào)这些业主的维(wéi)权信(xìn)息，难怪(guài)有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的(de)姿势都(dōu)那么优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没(méi)想(xiǎng)到(dào)，这个位于海淀核(hé)心(xīn)区位，名校(xiào)环(huán)绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上(shàng)，上(shàng)架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司(sī)不良债(zhài)权转让项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书(shū)院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述(shù)不良(liáng)债权转让项(xiàng)目(mù)的(de)处置主体(tǐ)是中国(guó)信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司北(běi)京(jīng)市分公司（下(xià)称中国信达北分），处置(zhì)的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债权(quán)金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团有限公司(sī)是(shì)共同债务(wù)人(rén)。目前，该项(xiàng)目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实(shí)际上(shàng)，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是(shì)卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页面(miàn)上又注(zhù)明这75套房子是(shì)“未出(chū)售”的状(zhuàng)态呢？只能说明(míng)这(zhè)些(xiē)房子根(gēn)本没有网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵(dǐ)押出(chū)去(qù)，现在还没(méi)资金解(jiě)抵押(yā)，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级豪宅，最(zuì)强学(xué)区房，万柳书院的业主基(jī)本都是北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万柳书院的(de)业主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)的(de)业主中，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫集团(tuán)的高管(guǎn)、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些业主确实已经(jīng)支付价款并(bìng)实际(jì)占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔(bǐ)不良债权(quán)回本的愿望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中，业主已经支(zhī)付价款并实际(jì)占有，但(dàn)未办理过户(hù)手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向(xiàng)法院提出执行(xíng)异(yì)议申请，请(qǐng)求法院(yuàn)解(jiě)除查封，同(tóng)时(shí)可以联合(hé)起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办理房产(chǎn)证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民(mín)法院关于商品房消(xiāo)费者(zhě)权利(lì)保护问题的批复(fù)》，以司法(fǎ)解释的方式(shì)明(míng)确了(le)购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为(wèi)目的购买房屋并已(yǐ)支付全(quán)部价(jià)款(kuǎn)，主张其房屋交(jiāo)付(fù)请求权优(yōu)先于建设工程价款优(yōu)先(xiān)受(shòu)偿权、抵押权以及其(qí)他债权(quán)的(de)，人(rén)民法院应当予以支(zhī)持(chí)。只(zhǐ)支(zhī)付了部分价款的(de)商品房消费者，在(zài)一审(shěn)法庭辩论终结(jié)前已(yǐ)实际支付剩(shèng)余价款的，可以(yǐ)适用前款规(guī)定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如(rú)果(guǒ)这75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不(bù)能卖出(chū)去(qù)回本，抵押的(de)这75套(tào)房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国(guó)信达，将会(huì)赔了夫人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次(cì)债权公(gōng)司中国信达申请不良债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目(mù)前(qián)中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团旗下子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出(chū)了赫(hè)华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东(dōng)行列，中国金谷(gǔ)国际信托(tuō)有限(xiàn)责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开(kāi)发商，相较其他房企，中赫(hè)集团既没有很大规(guī)模(mó)，也没有很高的(de)国民知名度(dù)，但却在(zài)北京豪宅(zhái)圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团(tuán)进入北(běi)京的第(dì)一个(gè)豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置地(dì)推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高达30万/平(píng)米的天(tiān)价，成为(wèi)当(dāng)时京(jīng)城最贵(guì)的楼(lóu)盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是被誉为(wèi)“北(běi)京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手中，抢下了北(běi)京(jīng)万柳(liǔ)地块，成(chéng)为北京(jīng)当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就(jiù)以(yǐ)神秘高端的(de)姿(zī)态杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是(shì)每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平(píng)米(mǐ)20万元(yuán)的(de)价格，都令业内外震撼(hàn)不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的(de)树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在(zài)北京豪宅圈的(de)地位(wèi)。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒(héng)大华(huá)府等，现(xiàn)如(rú)今(jīn)，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然(rán)已经推(tuī)出了8年之(zhī)久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集(jí)团开发(fā)的豪宅(zhái)，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如(rú)知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功(gōng)奠定了中赫集(jí)团的(de)“高端路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖(mài)北京城最贵的(de)房，拿北(běi)京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行(xíng)人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为(wèi)履(lǚ)行(xíng)能力(lì)而拒不履行生效法律(lǜ)文(wén)书确定义(yì)务(wù)，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫(hè)集(jí)团如(rú)今沦(lún)落到这个地(dì)步，其(qí)实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝(lán)财(cái)经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团(tuán)，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发(fā)商(shāng)到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫集团(tuán)实控人(rén)周金(jīn)辉的(de)人生轨迹跟着(zhe)急转直下(xià)。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在(zài)于收购(gòu)北京(jīng)国安。

　　巧克力放冰箱可以吗，巧克力放冰箱里保质期一般多长时间近(jìn)十(shí)年来，房企纷纷开始了(le)多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好(hǎo)走(zǒu)。早在(zài)2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过(guò)多元化业务(wù)，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体(tǐ)育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资(zī)本退(tuì)出后(hòu)，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安(ān)足球(qiú)俱(jù)乐(lè)部64％股权，成为国安的新东(dōng)家(jiā)。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中(zhōng)信集团手中拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权(quán)。如果北京国安的估值一直没(méi)变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安(ān)，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有人(rén)也(yě)许会(huì)感叹(tàn)：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中(zhōng)赫为(wèi)什么又要(yào)质押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查显示，目(mù)前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质(zhì)记录(lù)。质权人包括海金商(shāng)业保理、北京建工、山东国际(jì)信(xìn)托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国(guó)安(ān)后，不仅国安(ān)的经(jīng)营状况没(méi)有得(dé)到(dào)改善，中赫集团也被拉(lā)入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还(hái)在持续质押手(shǒu)中的(de)中赫集(jí)团股份，但国安和(hé)中赫的经(jīng)营状况却(què)持续没有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中赫集(jí)团被(bèi)5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国(guó)安也(yě)3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等(děng)共同(tóng)成为被执行人，执(zhí)行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，巧克力放冰箱可以吗，巧克力放冰箱里保质期一般多长时间上述被执行人成为(wèi)“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过(guò)在实控(kòng)人都成为(wèi)老赖的(de)情况下(xià)，被执行10个(gè)多亿的北京国(guó)安，又如何(hé)能独善其身(shēn)？

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