文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了(le)。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国住房和城乡建(jiàn)设工(gōng)作(zuò)会议提出(chū)“有条(tiáo)件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已有山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用(yòng)你(nǐ)的钱(qián)，建你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实(shí)力的别建了，不能(néng)把包袱(fú)甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产从大(dà)开(kāi)发时代(dài)步入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋势，也是对购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)的最(zuì)大(dà)保护(hù)。98年(nián)房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是(shì)权宜(yí)之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时代，对购(gòu)房民众不(bù)公平(píng)的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一(yī)手交房(fáng)，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务(wù)、恢复(fù)市场信(xìn)心以及(jí)长效机制，长效(xiào)机制四大(dà)关(guān)键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地(dì)产(chǎn)税。如果按照经济规(guī)律(lǜ)办事(shì)，中国(guó)一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和(hé)长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝(jué)大(dà)部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单方(fāng)面不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。从个(gè)人层面看(kàn)，预售制对购房者(zhě)非常不公平，比如(rú)，交房等待期一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房(fáng)的风险。从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房(fáng)企(qǐ)过(guò)度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到(dào)下(xià)行(xíng)周期，会引发(fā)资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单(dān)科普一下：商品房预售最早源于(yú)中(zhōng)国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房(fáng)预售(shòu)制度。其实(shí)，当前世界(jiè)不少国家存(cún)在(zài)预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家(jiā)一般有(yǒu)严(yán)格的监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发(fā)商在项(xiàng)目(mù)获得政(zhèng)府批准后才可(kě)以(yǐ)开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非(fēi)像(xiàng)中(zhōng)国一样在支(zhī)付(fù)完首付(fù)款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而(ér)是根(gēn)据开发商工程进度在(zài)完全交房前进(jìn)行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付以及违(wéi)约处罚(fá)措施作为保(bǎo)障的，如果没(méi)有这些保障措施，一定会触发(fā)风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预售(shòu)制(zhì)度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度(dù)有一(yī)定历(lì)史阶(jiē)段性(xìng)，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取消预(yù)售(shòu)制度有(yǒu)助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，当然(rán)这需要配(pèi)套房(fáng)企债务重组(zǔ)、复工保交楼(lóu)、恢复(fù)市场信心(xīn)和房地产长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场(chǎng)化(huà)改(gǎi)革，中国(guó)一定(dìng)能化解这个难(nán)题，让房(fáng)地产(chǎn)回归(guī)实体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五花(huā)八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民(mín)众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商(shāng)的(de)建(jiàn)筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向(xiàng)善，是(shì)以客户为中心，房地(dì)产也(yě)不(bù)能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施(shī)现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在(zài)当(dāng)前的情况下(xià)，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)要结(jié)合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模(mó)式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发(fā)展研究(jiū)中(zhōng)心(xīn)参与(yǔ)财(cái)税改革方案研究时，对(duì)预售制(zhì)、房(fáng)地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资(zī)金(jīn)周(zhōu)转期长等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推(tuī)行公(gōng)共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的(de)需求是(shì)相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力(lì)才(cái)能购买。虽(suī)然(rán)楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列(liè)问题(tí)，不少地产商开始探(tàn)求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的市民数(shù)量有所增(zēng)加，开发商资金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按(àn)揭”模(mó)式引入(rù)房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办立(lì)信置(zhì)业有限公司(sī)，凭借商业(yè)直(zhí)觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验(yàn)，对于商品流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到(dào)的见解，在努力(lì)寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当时其在(zài)购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还(hái)印发售(shòu)楼说明(míng)书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等(děng)。此外，“卖楼花”是(shì)另外一(yī)个亮点，即先收(shōu)取买家的订(dìng)金，采用类似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼(lóu)落成(chéng)时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自己的房产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购房的资金压力(lì)，加(jiā)速了房(fáng)屋(wū)的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的资(zī)金(jīn)问题(tí)，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的(de)举(jǔ)措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模(mó)式成为当(dāng)时中国香港房地产市场的一大(dà)特(tè)色，纵观(guān)中(zhōng)国香港房地(dì)产市场(chǎng)的(de)改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决(jué)了核(hé)心的住房供不应求的(de)问题，使房(fáng)市发展进(jìn)入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国(guó)香(xiāng)港楼市(shì)几十年繁(fán)荣，但期间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完(wán)善、规(guī)范化，建立(lì)健(jiàn)全的监管机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘因建(jiàn)筑费用(yòng)超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部(bù)门提(tí)升(shēng)了对于预售(shòu)楼(lóu)花制度(dù)的监管，即要求开发商在预售前，确保地价(jià)款已经全部支(zhī)付，还要证明(míng)自身有资金等(děng)能力(lì)把项目(mù)完成，资金(jīn)需放(fàng)入律(lǜ)师所(suǒ)托管，支(zhī)取时需律所和建筑(zhù)师(shī)的核准(zhǔn)。为(wèi)了防止开(kāi)发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等造假，套(tào)取(qǔ)监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律(lǜ)师(shī)行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全透明(míng)化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完(wán)工。随(suí)着(zhe)监管体(tǐ)系逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)面临住房需求(qiú)大和供(gōng)给(gěi)量(liàng)短缺问(wèn)题，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设(shè)，这一(yī)导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基(jī)础等城市化配套(tào)问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的(de)福利分房制度，住(zhù)房市场发(fā)展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现了(le)分配不公、效(xiào)率(lǜ)低(dī)、配套差等问题，因此福利分房制(zhì)度不再适用于当(dāng)时(shí)的国情(qíng)。叠加(jiā)房地产市场面(miàn)临商品(pǐn)房的需求(qiú)量大(dà)，而社会缺(quē)少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中国(guó)香港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑是(shì)对内地(dì)房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港(gǎng)预售商(shāng)品(pǐn)房制度，先(xiān)后出(chū)台多(duō)项文件，大力(lì)支(zhī)持国内房地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住(zhù)房制度(dù)改革，加(jiā)快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步(bù)实行住(zhù)房分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的(de)住(zhù)房新体制，从计划经济下的福(fú)利(lì)分房转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期房(fáng)，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难(nán)题，开发(fā)商以预售款(kuǎn)撬动下(xià)一个项目的(de)开发，形(xíng)成滚(gǔn)动(dòng)开发(fā)模式，住房供应(yīng)速(sù)度加快。自此中国内地开(kāi)始房改货币(bì)化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极大作用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)后，经调整形成契合中国内地的商(shāng)品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了(le)缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来说，是指房地产开发企业(yè)将正在建设中的房屋预(yù)先出售给购(gòu)房者，由购房者支(zhī)付定金或(huò)房款的(de)行为(wèi)。区别于中国(guó)香(xiāng)港，在中国(guó)内(nèi)地(dì)实践过程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流程为：房地产开发商办理预售许可(kě)证-签订商品房买卖(mài)合同(tóng)-进行备案登记和预(yù)告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一(yī)次性付清首(shǒu)付(fù)款，并采用(yòng)银行贷款的(de)形式(shì)一次性(xìng)付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已(yǐ)拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国香港的按照(zhào)工程(chéng)进度付款有所不同(tóng)。对中国(guó)内地的开发(fā)商而言(yán)，预(yù)售制(zhì)商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆(gān)的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城(chéng)市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预售制(zhì)极大(dà)缩短(duǎn)房(fáng)企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期，同时增(zēng)加市场商(shāng)品房供应，推动了(le)城镇化发(fā)展进程。预(yù)售(shòu)制(zhì)在(zài)过去20多年(nián)对中(zhōng)国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发展阶(jiē)段的(de)资金需求，也提高了居(jū)民居住水平，中国内地(dì)城镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十年时(shí)间走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前已成为中国内地商品房(fáng)销售(shòu)最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地商品住(zhù)宅期(qī)房销售面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产历经二十多(duō)年(nián)长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开发(fā)投(tóu)资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿(yì)平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的(de)快速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中(zhōng)国内地经(jīng)济高增(zēng)长的火(huǒ)车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地(dì)产带(dài)动(dòng)的上下游产(chǎn)业链特(tè)别长，高(gāo)达50多个行业。2020年(nián)房地产及(jí)其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资(zī)占(zhàn)全社会(huì)固定资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发投(tóu)资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比超过三(sān)分之一。从(cóng)房地产融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积(jī)违约(yuē)，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应(yīng)渠道，根(gēn)据(jù)我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本(běn)的(de)37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要是(shì)因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市(shì)场发育尚不(bù)成熟，直(zhí)接(jiē)融资比例较(jiào)低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预(yù)售制背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在，当前的(de)负面效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个(gè)人(rén人类的菊花能扩大到多少，人类的菊花是什么)层面看(kàn)，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交(jiāo)货，预(yù)售制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不(bù)能交付的风(fēng)险。比(bǐ)如，交房等(děng)待期(qī)一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房者和银(yín)行的按揭贷款合(hé)同是两个独立的(de)合同关(guān)系(xì)，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只能(néng)根据购房(fáng)合同向开发商主张权(quán)力(lì)，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时向银(yín)行(xíng)进行贷款偿还，因此购(gòu)房(fáng)者承担的风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制(zhì)助推部(bù)分(fēn)房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金若(ruò)遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风(fēng)险，进行影(yǐng)响自(zì)身信(xìn)用和购房者对行(xíng)业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场波动或经营(yíng)不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题(tí)，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签订的(de)预售合同和按(àn)揭(jiē)合同，已经从银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期不能还(hái)款(kuǎn)等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将面临较(jiào)大的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资(zī)金去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两(liǎng)个(gè)字(zì)那就是“没(méi)钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开发(fā)企业(yè)预(yù)售商品房所得(dé)款项应当用于有关的(de)工程建设，商品房预售款监(jiān)管的具体办(bàn)法，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部(bù)门制定。但多(duō)年(nián)以来全国并没有统一的预售资金监(jiān)管规定，各(gè)地实行(xíng)“一(yī)城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管(guǎn)资金比例为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市则按照项(xiàng)目(mù)的(de)建安成(chéng)本乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不(bù)少购房(fáng)款未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进入监管账(zhàng)户后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘没(méi)有(yǒu)资金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月供却(què)被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际(jì)上，在过(guò)去房(fáng)地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售(shòu)款监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程(chéng)总承包方(fāng)，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由(yóu)工(gōng)程方将(jiāng)资金转给房企，而拨(bō)付的(de)工程款，远超(chāo)工(gōng)程进度(dù)所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金，在房(fáng)企(qǐ)各地(dì)项(xiàng)目(mù)间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还(hái)款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高周转模式，但一(yī)定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购(gòu)房者支付(fù)的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式(shì)：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或按工程进度分(fēn)期支付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放(fàng)按揭贷(dài)款(kuǎn)，一(yī)是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程(chéng)进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋(wū)交付后发(fā)放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房(fáng)由(yóu)政(zhèng)府或第(dì)三方(fāng)验收合格并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)购房者支(zhī)付的房款。二(èr)是开发(fā)商为购房者(zhě)提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条(tiáo)件(jiàn)返(fǎn)还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首(shǒu)付(fù)，其余房款交付后(hòu)按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美(měi)国(guó)平(píng)均首付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方(fāng)面，除定(dìng)金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交(jiāo)人类的菊花能扩大到多少，人类的菊花是什么付后通(tōng)过按揭贷(dài)款支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，美国(guó)为(wèi)防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付款由第三方(fāng)公证行或产权(quán)保险公司的信(xìn)托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房者资金(jīn)可通(tōng)过(guò)申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与(yǔ)损失(shī)。而开(kāi)发商在(zài)房屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自银(yín)行，银行根据工程(chéng)进度向开发商(shāng)提(tí)供一定比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直(zhí)接损害(hài)银行利益，银行(xíng)有充(chōng)分动机监(jiān)管开发商施工进(jìn)度。开发商在(zài)房(fáng)屋(wū)交付时需取得由政府(fǔ)相关(guān)部门经审(shěn)查后发放(fàng)的验收(shōu)凭(píng)证，通过验收(shōu)凭证(zhèng)向银行得到购房(fáng)者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零(líng)首付购房(fáng)，房款按建(jiàn)造工期进度支(zhī)付，按揭按(àn)工(gōng)期(qī)放(fàng)款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定(dìng)利率，开(kāi)发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发商在(zài)项目获(huò)批后即可预售房(fáng)屋。签署购(gòu)房合同前，购房者(zhě)需(xū)支付约(yuē)2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订合同后定(dìng)金(jīn)退还。如由(yóu)于任何(hé)原因不能(néng)购买，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付(fù)公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房(fáng)屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包含(hán)在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制(zhì)度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异。一(yī)般来(lái)说(shuō)，支付(fù)节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部(bù)完(wán)工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分(fēn)多(duō)次发放贷款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房(fáng)者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是当(dāng)房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔(péi)偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预(yù)售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责沟通期(qī)房交易(yì)中的房产、资金(jīn)、合同等各(gè)个环(huán)节，各环节内(nèi)容确认无(wú)误(wù)后(hòu)签订首(shǒu)付(fù)交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金(jīn)保险保护机制，当(dāng)开发商出现(xiàn)财务、经营(yíng)问题时，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保险公司(sī)赔(péi)付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方(fāng)面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，一般(bān)会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公(gōng)司的检验验收后才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资金(jīn)监管极(jí)为严格，资金也由律师监管，在(zài)确认(rèn)工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由买房(fáng)律师将(jiāng)资金转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给(gěi)开发商，即资金在进入开发(fā)商账户(hù)前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易(yì)立(lì)法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开(kāi)发商必须完(wán)成“预售房定金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房前付(fù)款比例不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约(yuē)需返还定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束(shù)后由于房屋(wū)供给严(yán)重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开发商(shāng)必须完(wán)成(chéng)定(dìng)金保全措施才可预售(shòu)。什么是定(dìng)金保全措施？即(jí)买(mǎi)卖(mài)双方签(qiān)订购房合同时，开发商(shāng)向金融机构或指定(dìng)保证机构或保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金保证委(wěi)托合(hé)同，设(shè)置购(gòu)房(fáng)者定金(jīn)的保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明(míng)书交(jiāo)付(fù)给购(gòu)房者。除定金外，其他(tā)预先支付的(de)购房款也(yě)受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环(huán)节，交房前只(zhǐ)需支付最多不(bù)超20％的(de)定金，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)即可向银(yín)行申(shēn)请贷款，但(dàn)交房后(hòu)才开(kāi)始按揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资金(jīn)进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付(fù)环节，新(xīn)加坡(pō)开(kāi)发商有统一的(de)选购权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一(yī)步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税(shuì)，同时购房(fáng)者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新(xīn)加坡期房同(tóng)样采取(qǔ)按工(gōng)程进度(dù)付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做了(le)统一详细(xì)规定，要求所(suǒ)有开发商遵(zūn)守，支付(fù)节点一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道(dào)门窗等完(wán)工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工程进度放(fàng)款，月供(gōng)在此过程中随着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购(gòu)房者的订金(jīn)与付(fù)款会存入(rù)银(yín)行专门(mén)的(de)项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地(dì)产(chǎn)到(dào)了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是(shì)保(bǎo)交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的金融工具支持(chí)。另一方面(miàn)，从现在起，对还(hái)在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民营企业，加大支持(chí)力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个(gè)行业，为(wèi)每(měi)个房(fáng)企配套(tào)AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看(kàn)，应(yīng)充分(fēn)估计(jì)形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)。长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。定(dìng)金(jīn)环节(jié)，建立开(kāi)发商违(wéi)约后定金保(bǎo)护机制，如将已(yǐ)支付(fù)定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险公司(sī)介(jiè)入，为(wèi)房屋(wū)重大延期(qī)以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充(chōng)分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程进度(dù)付(fù)款机制或(huò)交房后按揭贷(dài)款机(jī)制(zhì)，充分保护(hù)购(gòu)房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入(rù)独(dú)立于开发商、银行的(de)第三方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付环节，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修(xiū)期制度。保(bǎo)修(xiū)期内(nèi)，开发(fā)商应对房屋质量问(wèn)题全(quán)权负责、免费(fèi)维(wéi)修，购房(fáng)者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售制是(shì)大势所趋。一方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对(duì)购房民众不(bù)公平(píng)的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开(kāi)发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质(zhì)的(de)保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的(de)提升开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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