三角形中线长公式是什么，中线长公式是什么原因

　　5月以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募基(jī)金为代三角形中线长公式是什么，中线长公式是什么原因表的机(jī)构(gòu)对于这(zhè)一(yī)板(bǎn)块已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所(suǒ)公布的总份额(é)均(jūn)较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获(huò)得增持，持仓数(shù)量(liàng)占(zhàn)流通(tōng)股比(bǐ)重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业(yè)标的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)出(chū)色，但公(gōng)募所(suǒ)持房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出(chū)现了(le)三(sān)年(nián)来(lái)的首次回升，年底这(zhè)一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对房地产行业(yè)的持股比例(lì)也(yě)同步回(huí)升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似(shì)乎在今年一季度得以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓(cāng)持有房地(dì)产板块一(yī)季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股(gǔ)分别为保利(lì)发(fā)展、招商(shāng)蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨江集(jí)团，持仓市值占板(bǎn)块(kuài)比重(zhòng)合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公募对(duì)于(yú)房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名(míng)最(zuì)高(gāo)的(de)是保(bǎo)利发展，在(zài)基(jī)金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第二(èr)的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万(wàn)科(kē)A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变(biàn)化之处首先(xiān)在于几只房地产龙头股从排位上看(kàn)均有退步(bù)，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金地(dì)集团退出(chū)百大之(zhī)列(liè)。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产是(shì)复苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经济(jì)圈判断房地(dì)产(chǎn)已经进(jìn)入大分(fēn)化时代(dài)，一(yī)二线城市(shì)好(hǎo)于三(sān)四(sì)线城市(shì)。而映(yìng)射到二(èr)级市场投资上，配置房地产行业(yè)轻(qīng)松(sōng)收(shōu)获(huò)行业贝塔的红(hóng)利期(qī)一去(qù)不返了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包(bāo)括房(fáng)地(dì)产等(děng)几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成(chéng)熟期或者衰退期的(de)行(xíng)业，传(chuán)统(tǒng)认(rèn)知上没有(yǒu)什么投(tóu)资机会(huì)的。但在这(zhè)几年特(tè)殊的行情(qíng)里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出(chū)现了(le)一些机会，背(bèi)后的逻(luó)辑是供给(gěi)侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方米的(de)年(nián)销售面积很(hěn)难(nán)再出现了(le)，2022年光是居民存(cún)款(kuǎn)数(shù)量(liàng)增(zēng)加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿(yì)平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方(fāng)米。需求端还(hái)需要有(yǒu)一定的(de)政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从城(chéng)镇化的进(jìn)程，还(hái)是(shì)人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告别住(zhù)房(fáng)短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房(fáng)价收入(rù)也不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿(yì)元的(de)销售额，以(yǐ)及(jí)过快上行的房价，因而(ér)行业高增的时(shí)代已经过去，未(wèi)来行业的需求或(huò)将回(huí)落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的(de)高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年(nián)的(de)民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综(zōng)合竞争力强的(de)公司(sī)就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当行(xíng)业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝(bèi)塔已经(jīng)过(guò)去了，但不代表没(méi)有投资机会(huì)，机(jī)会在(zài)于(yú)城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整体(tǐ)机构的(de)务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地(dì)产(chǎn)“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的(de)成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的(de)个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述时间(jiān)段恰好排名(míng)前五的(de)公司(sī)月内涨幅(fú)超过(guò)了(le)10％，它们分别(bié)是上实发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实发(fā)展，五一假期归来后日成交量明(míng)显放大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交(jiāo)易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发(fā)与经营。公司的主要产品及服(fú)务(wù)为房地产销售、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营(yíng)。从业绩(jì)数据(jù)来(lái)看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看(kàn)，各类机构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时(shí)的首季十大(dà)流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙(lóng)、中央汇(huì)金、长城资(zī)产管理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出租(zū)率复苏至(zhì)近(jìn)年来最高，另(lìng)一(yī)方面则是公司(sī)拿地(dì)结(jié)算持(chí)续性向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面(miàn)积约54万平方三角形中线长公式是什么，中线长公式是什么原因(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背(bèi)景下，自然也吸引了(le)知名机构在其(qí)中持续驻(zhù)足(zú)。从第一季度十大(dà)流(liú)通股股东来(lái)看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续第三(sān)个季度他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增加了(le)持(chí)股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域(yù)性地产公司外，荣安地(dì)产则(zé)是(shì)主要(yào)布局在深圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一季报(bào)交出的也(yě)是一(yī)份报喜的(de)成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公(gōng)募(mù)指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十(shí)大(dà)流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位，富国中证指数(shù)1000增(zēng)强则排名(míng)第九(jiǔ)位(wèi)，此(cǐ)外联袂出现的(de)机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更为(wèi)笃定突出；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大(dà)幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地供给较(jiào)多（券商(shāng)测算对(duì)应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房(fáng)企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获(huò)取低成本(běn)土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销(xiāo)售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率较低，净负(fù)债(zhài)率(lǜ)基本(běn)在70％以下(xià)，而其(qí)他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额(é)增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国(guó)企地产(chǎn)股(gǔ)或存在(zài)发(fā)展的大好机(jī)会。中信证(zhèng)券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行业的(de)结(jié)构(gòu)性机会依然存在，少部(bù)分公司尤(yóu)其是(shì)央(yāng)企占据显著优(yōu)势，其主要又体现为库存的优势。央企地(dì)产(chǎn)公(gōng)司，现(xiàn)阶段表现出较低的(de)融资(zī)成本，优质的开发(fā)资源和良好的不动(dòng)产资产运(yùn)营能力的多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于民营地产公(gōng)司也(yě)是更(gèng)有(yǒu)优势的(de)。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债(zhài)务关系等问题，市场(chǎng)对民(mín)营房开企业的资产会有更多担忧和(hé)质(zhì)疑，所以在这一(yī)轮行业(yè)出(chū)清的过程(chéng)中(zhōng)，央国企相较(jiào)于民企来说估值(zhí)的(de)修复更(gèng)明显。中特估的角度(dù)从中长(zhǎng)期的维度看，行业(yè)的逻(luó)辑在于(yú)集中度提升后，行(xíng)业进入(rù)高质(zhì)量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的(de)盈利和(hé)现金流创造能力，以此(cǐ)带来估(gū)值中枢的(de)提升，应该(gāi)关注估(gū)值相对较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能(néng)力强(qiáng)、可以创造持(chí)续现金(jīn)流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将(jiāng)出现分(fēn)化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思路(lù)的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国(guó)资(zī)背景(jǐng)龙头(tóu)前途更为(wèi)光(guāng)明(míng)。不过国(guó)投瑞银基(jī)金投资部副总监綦(qí)傅鹏(péng)表(biǎo)示(shì)：“需要(yào)客观地去持(chí)续观察(chá)国企(qǐ)央企(qǐ)在三个方面是否可以(yǐ)维持(chí)，首先是融资(zī)成本保持低位，其次是销售份(fèn)额(é)持续提(tí)升(shēng)，再次是拿地份额持(chí)续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报(bào)梳理发(fā)现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)等房(fáng)企营收(shōu)、净(jìng)利(lì)均实现了业绩的回(huí)正，甚至(zhì)是较大增速(sù)的增长(zhǎng)。而这(zhè)些(xiē)公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明显改善(shàn)的房企，主要是因为过去(qù)两三年时(shí)间，尤其是在(zài)2021年(nián)下半年民营房(fáng)企(qǐ)不(bù)怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业(yè)绩(jì)的增(zēng)长，从而(ér)在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于(yú)调整(zhěng)的过(guò)程中(zhōng)，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复(fù)苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其(qí)实整(zhěng)个市场从四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个(gè)别(bié)城市四月环比三月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的(de)绝大(dà)多数城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月(yuè)的(de)市场表现也(yě)不太乐观。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及市场(chǎng)的(de)去库存压力(lì)、企业的资金(jīn)面(miàn)压力，可(kě)能会出现(xiàn)，到六(liù)月份(fèn)房企为了半年报冲业(yè)绩(jì)出现市场的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确定性的压(yā)力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产以(yǐ)及(jí)其上(shàng)下游(yóu)产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要(yào)多给(gěi)一些耐(nài)心，这(zhè)个(gè)时候，在房地(dì)产(chǎn)以及上下游就不是(shì)赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数(shù)的、做得比同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心(xīn)地去等待(dài)它的基本面(miàn)不(bù)断(duàn)地(dì)凸显(xiǎn)出来(lái)，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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