饱受争(zhēng)议的(de)二手房(fáng)交易中介(ji部门经理大还是总监大，部门经理大还是总监大些è)费问题，正逐渐得(dé)到监管部门的(de)重视。

　　5月(yuè)8日，住(zhù)建(jiàn)部(bù)、市场(chǎng)监管总(zǒng)局联(lián)合发布了(le)关于规范房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)的意见。意见(jiàn)提(tí)及，近年来，部分(fēn)房(fáng)地产经纪机构(gòu)存在利用(yòng)房源(yuán)客源优势收取过高费用、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥用客户个人(rén)信息等问(wèn)题，加重交(jiāo)易当事(shì)人负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基于上述(shù)背景，两部(bù)门从加强从业主体(tǐ)管理、明确经纪(jì)服务内容、合理确(què)定经(jīng)纪服务(wù)收费、严格实行(xíng)明码标价(jià)等十方面，提出(chū)了意见。

　　中原地产首席(xí)分(fēn)析(xī)师张大伟称，随着城(chéng)市发展，一二(èr)线(xiàn)城市二手房交(jiāo)易占比(bǐ)逐渐增(zēng)加。以北京、上海(hǎi)为(wèi)例(lì)，二(èr)手(shǒu)房(fáng)占(zhàn)市场成交(jiāo)比(bǐ)例超过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖(lài)中介居(jū)间成(chéng)交，房地产调控(kòng)重心(xīn)逐渐从开发商过渡(dù)到中(zhōng)介公司。

　　广东(dōng)省城规院住房政(zhèng)策(cè)研究中心首(shǒu)席研(yán)究(jiū)员(yuán)李(lǐ)宇(yǔ)嘉表示，买房(fáng)对居(jū)民来说属于金额不低的(de)大宗交(jiāo)易，由于二手(shǒu)房交易(yì)成本较高、交易周期较长，具(jù)有(yǒu)非常强(qiáng)的专业(yè)性(xìng)，居民(mín)往往通过中介来(lái)完成(chéng)。但(dàn)很(hěn)多(duō)中(zhōng)介利用信息不对称(chēng)等问题，将非必(bì)要的收(shōu)费夹带其中，如收取过桥融资、按(àn)揭费、担保费等，对(duì)居民(mín)造(zào)成额外的负担(dān)，而且(qiě)这(zhè)些服(fú)务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交(jiāo)易过程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉(jiā)指出，对包括(kuò)经纪(jì)服务在内的相关市(shì)场交易行为及(jí)其主(zhǔ)体进(jìn)行规范(fàn)和秩序(xù)整(zhěng)顿，是房地(dì)产市场管理和调(diào)控的主题。“当下(xià)，推进这(zhè)项工作的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收费问题(tí)成监管(guǎn)重(zhòng)点

　　二手房市(shì)场中(zhōng)，历(lì)来对房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务行业关注最多(duō)的一(yī)个话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部(bù)门(mén)主要监管的重(zhòng)点，将是对房(fáng)地产经纪服务收费及中介(jiè)交(jiāo)易进行(xíng)规范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋(wū)交易过程中，部分价(jià)值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳(nà)一(yī)笔金额不(bù)低的中介(jiè)费。以北京某(mǒu)房地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务(wù)费率计算(suàn)，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收(shōu)费(fèi)上(shàng)，两(liǎng)部门在此次意见中(zhōng)提及(jí)，房地产经纪机构(gòu)要合理降低住(zhù)房买(mǎi)卖和租赁经纪服务(wù)费用。鼓励(lì)按照成(chéng)交价格(gé)越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价。引(yǐn)导由交易(yì)双方共同承担经纪服(fú)务费用(yòng)。

　　据(jù)张(zhāng)大(dà)伟(wěi)介绍，目前房地产经纪服务收费标准(zhǔn)的最早依据是1995年(nián)国家(jiā)计(jì)委建设部下发的《关于房地产中介服务(wù)收费的(de)通(tōng)知》（971号文），其(qí)中第(dì)六条规定：房(fáng)屋买卖代理收费，按成(chéng)交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执行的(de)2014年更新后的收(shōu)费(fèi)标准，即根据(jù)这样的(de)规定：“少数(shù)特别复杂的住(zhù)宅买卖经纪(jì)服务，经交易各方(fāng)协商(shāng)同(tóng)意，可在规定(dìng)的收费标准基(jī)础上适当上浮，上浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这意味(wèi)着，当前(qián)北京二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0部门经理大还是总监大，部门经理大还是总监大些.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示(shì)，本(běn)着(zhe)“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政府定价，房(fáng)地产经纪服务收费(fèi)多少由各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收取费(fèi)用过程中(zhōng)，相关(guān)监管部门当前并未明确具体的中介费率，中介机(jī)构仅需(xū)在服(fú)务过程中(zhōng)对收费标准进行明(míng)码标价即可。而房地产(chǎn)经纪(jì)服务机构在具体收取过(guò)程(chéng)中(zhōng)，会结合房(fáng)屋价值(zhí)及工资标准，综合计算(suàn)出合适的中介(jiè)费率(lǜ)。”张大伟补充道。

部门经理大还是总监大，部门经理大还是总监大些　　对于(yú)明码标(biāo)价(jià)问题，两部门(mén)在此次(cì)意见(jiàn)中提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构应当(dāng)在经营门店、网(wǎng)站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务(wù)内(nèi)容和收费标准，不得混合标价和捆(kǔn)绑收(shōu)费。房地产经纪机构(gòu)提供(gōng)的基(jī)本服(fú)务和延(yán)伸服务，应当分别明确服务项目(mù)和收费标准(zhǔn)。房地产经纪(jì)机(jī)构收费前(qián)应当向交易(yì)当事人(rén)出(chū)具(jù)收费(fèi)清单，列明收费标准、收费金额(é)，由当(dāng)事人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于(yú)市场平(píng)均水平的(de)房地产经纪机构(gòu)，住房和城乡建设部(bù)门将会(huì)同市场监(jiān)管等(děng)部门采(cǎi)取约谈等综(zōng)合措施(shī)进(jìn)行重点监管。市场监管部(bù)门会同有(yǒu)关部门(mén)依(yī)法查处(chù)不(bù)按规定明码标价、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄(lǒng)断法律(lǜ)法规的行为(wèi)。对房(fáng)地产经纪机构相关违法违规(guī)信息，市场监管(guǎn)部门要依法依规纳入国家企业(yè)信用信息(xī)公(gōng)示(shì)系统(tǒng)。

　　房屋(wū)中介费(fèi)要降了(le)？

　　鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原(yuán)则实行分档定(dìng)价，是(shì)否意味着，未来豪宅的(de)中介(jiè)费(fèi)有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南(nán)区总裁兼深圳中原总经(jīng)理郑叔伦(lún)称，住建部发文(wén)鼓励按照成交价(jià)格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的(de)原则实行分档(dàng)定(dìng)价，合理降低住房(fáng)买卖(mài)和租赁经(jīng)纪服务费用，主要(yào)还是(shì)规范(fàn)行(xíng)业，打击收费过高的经纪机构，但(dàn)对市场(chǎng)影响有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅(zhái)本(běn)来收费(fèi)就不同，各(gè)家收费普遍在合理范围内(nèi)，加上经(jīng)纪服务费(fèi)用对(duì)市(shì)场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟(wěi)指出，由(yóu)于(yú)当前(qián)两部(bù)门提(tí)出的意见仅为(wèi)鼓励性(xìng)质(zhì)，即只是纲领性文件(jiàn)而非规定(dìng)，未来如何具体(tǐ)认定(dìng)其中(zhōng)的细则，还(hái)需要看各城市(shì)落地(dì)执(zhí)行情(qíng)况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪(jì)服务领域的调整(zhěng)改善、规范化，有利于行(xíng)业健(jiàn)康发展(zhǎn)。同时，由于(yú)二手(shǒu)房很(hěn)多房源在产(chǎn)权(quán)方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可(kě)能对交(jiāo)易产生(shēng)影响，这对房地产经纪服务行业的(de)专业性提出更高的(de)要(yào)求(qiú)。”

　　58安居(jū)客研究院研(yán)究总监陆骑麟指出，在(zài)二手房买(mǎi)卖(mài)过程中，原本应该(gāi)由上下家各支(zhī)付一半的中介费，但在一(yī)些(xiē)热点城市的(de)二手房交易过(guò)程(chéng)中，往往会(huì)有这样的(de)情(qíng)形，因部分购房者(zhě)处于弱(ruò)势地位，从而(ér)会出现中介费及(jí)税费均由购房者来承担。即使一些(xiē)房东愿意承担中(zhōng)介费，这部分费用也可能通(tōng)过(guò)转嫁(jià)的(de)方式，在房价中(zhōng)有所体现(xiàn)。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约(yuē)定(dìng)俗成’的情况，一些房产(chǎn)中介公司将(jiāng)其视为向购(gòu)房者(zhě)单边收费的行(xíng)为。部分中介公司可能会利(lì)用其支(zhī)配地位，在原先(xiān)经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费的基(jī)础上，再次向房(fáng)东收(shōu)取费(fèi)用，而这部分费(fèi)用，房东往往会(huì)将其转(zhuǎn)再次(cì)转嫁(jià)给购房者，这(zhè)实际上相当于变相推高了房价。两部门提出严禁(jìn)操纵经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)，不仅有利于提高交易中(zhōng)操作的透明度，也有利于房价的(de)稳(wěn)定(dìng)。”陆骑麟称(chēng)。

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