5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为(wèi)代表的机构对于这一(yī)板块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统(tǒng)计(jì)，龙头与地(dì)方国(guó)企央企获得增持，持仓数量占流(liú)通股(gǔ)比重增幅五只个股(gǔ)分别(bié)为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已(yǐ)过 精耕细(xì)作成共(gòng)识

　　从(cóng)公募基金对房(fáng)地(dì)产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业标(biāo)的市值约1188亿(yì)元，占其(qí)所持股票市值(zhí)的(de)4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场(chǎng)表现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市(shì)值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的持(chí)股比(bǐ)例(lì)也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股(gǔ)分别为保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团(tuán)，持仓市值(zhí)占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的(de)投资愈发有集中于(yú)龙(lóng)头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基(jī)金(jīn)一(yī)季报(bào)汇总的(de)重仓(cāng)股中(zhōng)，房(fáng)地产板块排名最高的是保利(lì)发展，在(zài)基(jī)金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股(gǔ)万科A排在第(dì)96位。对(duì)比去(qù)年四季报，变(biàn)化之处首先(xiān)在于几只房地(dì)产(chǎn)龙(lóng)头股从(cóng)排位(wèi)上看均(jūn)有退步，尤其(qí)是万科最为(wèi)明(míng)显；其次(cì)是金(jīn)地集团(tuán)退(tuì)出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链(liàn)上最后(hòu)一环，且(qiě)首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到(dào)二(èr)级市场乃(nǎi)至机(jī)构持仓上还(hái)需(xū)要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经济圈判断房地(dì)产(chǎn)已经(jīng)进入大(dà)分化时代(dài)，一二线城市好于三四线城市(shì)。而(ér)映射(shè)到(dào)二(èr)级市场投(tóu)资上，配置房地产行业(yè)轻松收获行(xíng)业贝(bèi)塔的(de)红利期(qī)一(yī)去不(bù)返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属于(yú)成熟期或者衰(shuāi)退(tuì)期(qī)的(de)行业(yè)，传统认知上没(méi)有什么(me)投资机会(huì)的(de)。但在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似(shì)的行(xíng)业(yè)也出现了一些机会，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿具名的(de)上海公(gōng)募基金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行(xíng)业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年销售面积很难再出现了(le)，2022年光是(shì)居(jū)民存款数量(liàng)增(zēng)加了(le)15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还(hái)需要(yào)有一定的(de)政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均住房面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及(jí)过快(kuài)上行的房价，因而(ér)行业(yè)高增的时代已经过(guò)去，未来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过(家用炒菜锅生铁好还是熟铁好，铸铁锅和生铁锅哪个对身体好guò)程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就(jiù)很(hěn)容易出现信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧(cè)出清(qīng)的过程。这个(gè)过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提升(shēng)。当行业需(xū)求见(jiàn)顶回落时，行(xíng)业的(de)贝(bèi)塔已经过去了，但(dàn)不代表没有(yǒu)投资机会(huì)，机会(huì)在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法，而对应到股票(piào)投资，就(jiù)是强竞争力公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整体机构的(de)务(wù)实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区(qū)域性(xìng)标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房(fáng)家用炒菜锅生铁好还是熟铁好，铸铁锅和生铁锅哪个对身体好地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产板块个股，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只房地产类标(biāo)的股(gǔ)中，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达(dá)到(dào)了(le)81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时间段(duàn)恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名(míng)第(dì)一的上实(shí)发展，五一假期归来后(hòu)日成交量明(míng)显放大，4日、5日连(lián)续(xù)两个(gè)交易(yì)日收(shōu)出涨停。从该(gāi)股的基(jī)本面(miàn)来看，上(shàng)实(shí)发展的主营业务为(wèi)房地产开发(fā)与(yǔ)经营(yíng)。公司的主要产品及服务(wù)为(wèi)房地产销售(shòu)、房地产租(zū)赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其(qí)实(shí)现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类机构都(dōu)有对其布局的(de)例(lì)子。以3月31日(rì)时的首季十(shí)大(dà)流通股股东来看(kàn)， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司(sī)等都跻(jī)身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名(míng)第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上海本地房企，其(qí)第一季度(dù)的收(shōu)入(rù)利润规模(mó)大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公(gōng)司后疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的(de)业绩势头(tóu)向好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中持(chí)续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是(shì)连续(xù)第三个(gè)季度(dù)他有(yǒu)的(de)两只产品杀入(rù)前十。同时(shí)榜单中还有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投资局(jú)，其(qí)当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家上海区域性地(dì)产公司外，荣安地产则是(shì)主要布局在(zài)深圳的地产公(gōng)司(sī)，一季报交出的也是一(yī)份(fèn)报喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季(jì)公司实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首季新杀(shā)入十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东行列。具体说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜排(pái)名第七位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名(míng)第九位，此外联袂出(chū)现的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛国际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金(jīn)相(xiāng)关(guān)人士(shì)分析：“经历(lì)过行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙(lóng)头的(de)价值(zhí)更为笃定突出；从(cóng)拿地(dì)端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多(duō)（券商测算(suàn)对应潜在毛(máo)利率(lǜ)在(zài)25％以上，目(mù)前房企(qǐ)的(de)利(lì)润率仅20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受限于信用问题或者资金(jīn)紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁(chèn)机获(huò)取低成本土地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下(xià)，而其他房(fáng)企的净(jìng)负债率普遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从(cóng)融资(zī)成本看，龙头房企的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会依(yī)然存(cún)在，少(shǎo)部(bù)分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低的融资成本，优质(zhì)的开发资源和良好的(de)不动产资产运营(yíng)能力(lì)的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估，国央(yāng)企(qǐ)相(xiāng)较于民营地(dì)产公(gōng)司(sī)也是更有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地(dì)资源(yuán)债(zhài)权债务关系等问题，市场对民营(yíng)房(fáng)开企(qǐ)业(yè)的资产(chǎn)会有更多(duō)担忧和质疑(yí)，所以(yǐ)在这(zhè)一(yī)轮行业出清的(de)过程中，央(yāng)国企相较于民(mín)企来说估值的修复更明(míng)显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度从中长期(qī)的维度看，行业的(de)逻辑在(zài)于集中度提升(shēng)后，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快(kuài)速(sù)发展阶段更稳(wěn)定(dìng)且(qiě)可预期的(de)盈利和现金(jīn)流创造能(néng)力，以(yǐ)此带来(lái)估(gū)值中枢的提升，应该关(guān)注估值相对(duì)较低(dī)，企业自身资产的质量好(hǎo)、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概(gài)率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于(yú)行(xíng)业(yè)集中(zhōng)度提升(shēng)的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙(lóng)头前(qián)途更为(wèi)光明(míng)。不过国投瑞(ruì)银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观(guān)地去持续观(guān)察国企央企在(zài)三个方面是否可以维持，首先是融(róng)资成(chéng)本保持低位，其次是销售份额持续(xù)提(tí)升，再(zài)次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江集团(tuán)等(děng)房企营收(shōu)、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些公司也是机(jī)构(gòu)的(de)重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房(fáng)企，主要是(shì)因为过去两三年时间(jiān)，尤(yóu)其(qí)是在(zài)2021年下半(bàn)年(nián)民营房(fáng)企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中(zhōng)在(zài)核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能(néng)够(gòu)推动房企(qǐ)销售业绩(jì)的增长，从而在2023年(nián)一季(jì)度市场恢(huī)复但仍处于(yú)调(diào)整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表示，在房地产的(de)复苏(sū)过程中(zhōng)，还面临着一些不确(què)定性。其实整(zhěng)个市场从四月(yuè)份开(kāi)始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极(jí)个(gè)别城市四月环比三月相(xiāng)对表现较好之外(wài)，包括北京(jīng)、上海在内的绝(jué)大多数城(chéng)市(shì)都出现环比下滑的(de)情况。而现(xiàn)在五月(yuè)的市场表现也不太(tài)乐观。按(àn)照现在的(de)经(jīng)济状况、收入(rù)情况，以及市(shì)场的去库(kù)存压力(lì)、企业的资金面压(yā)力，可能(néng)会出现，到六月份房企为(wèi)了半年报(bào)冲业(yè)绩出现市场的短(duǎn)期反(fǎn)弹外的(de)一(yī)个市场乏力现象。也(yě)就是(shì)说，第二季度(dù)、第三(sān)季度增长不确(què)定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及(jí)其(qí)上下游产(chǎn)业链(liàn)的(de)复(fù)苏速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我们要(yào)多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及(jí)上下(xià)游就不(bù)是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的、做(zuò)得(dé)比同行好得多的(de)企业，会伴(bàn)随(suí)整个(gè)行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面不断(duàn)地(dì)凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分(fēn)析，不做买卖(mài)推荐。）

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