文：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售(shòu)”，不(bù)足(zú)一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地(dì)明(míng)确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房(fáng)预售制了(le)，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的房子(zi)，还烂尾了(le)，这是对(duì)购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开(kāi)发时(shí)代步入高质(zhì)量发展阶段(duàn)的(de)必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存(cún)量时(shí)代，对购房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天(tiān)经地(dì)义。当然二次房(fáng)改是个(gè)技(jì)术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及(jí)长效(xiào)机制(zhì)，长效机制四大(dà)关键是(shì)推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能(néng)实现房(fáng)地产(chǎn)软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预(yù)售制、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大家想想，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不(bù)公平，比如，交(jiāo)房等(děng)待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交房的风(fēng)险。从(cóng)行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风(fēng)险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样(yàng)有助于落(luò)实中央房(fáng)住(zhù)不炒精(jīng)神、有助于保障购(gòu)房老(lǎo)百姓权(quán)益(yì)、有助于房企稳健发展，一(yī)举多(duō)得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科(kē)普一下(xià)：商品(pǐn)房(fáng)预售最(zuì)早源(yuán)于中国香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花(huā)，卖(mài)期房(fáng)，是一(yī)种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引入(rù)了商(shāng)品房预售(shòu)制度(dù)。其实，当(dāng)前世界(jiè)不少国家存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发商(shāng)在(zài)项(xiàng)目获(huò)得政府批准(zhǔn)后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国一样(yàng)在支付完首付款后从银行(xíng)一次性贷(dài)款(kuǎ蓝宝石的寓意是什么n)支付(fù)剩余(yú)全部房款，而是根(gēn)据开发商(shāng)工程(chéng)进度在完全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是(shì)需要严格的(de)资金监管、分期支付(fù)以及违约处罚(fá)措施作为保障的(de)，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会触发(fā)风险，对购房民众不(bù)公(gōng)平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取(qǔ)消预(yù)售制度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲预售制度(dù)有(yǒu)一定(dìng)历史阶段性(xìng)，现(xiàn)在(zài)中(zhōng)国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售(shòu)制度(dù)有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然这(zhè)需要配套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活(huó)，只要坚(jiān)持市(shì)场(chǎng)化改革(gé)，中(zhōng)国一(yī)定能化解(jiě)这(zhè)个难题(tí)，让(ràng)房地产回归实(shí)体经济和居住属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道(dào)能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而(ér)是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本(běn)最实(shí)质(zhì)的保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样将极大(dà)的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不(bù)能(néng)例外，老百姓(xìng)买(mǎi)房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实(shí)施(shī)现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐(lè)业(yè)、社会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施(shī)。在当前(qián)的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持当期(qī)三好生、新(xīn)模式等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国(guó)务院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预(yù)售制(zhì)、房(fáng)地(dì)产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆(gān)率等进(jìn)行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存(cún)在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第(dì)三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是(shì)地产行业(yè)盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时(shí)住宅，住(zhù)房的需(xū)求是(shì)相当(dāng)高，不(bù)过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖(mài)多数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为(wèi)单位，需(xū)要(yào)雄厚的资金实力才能(néng)购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租(zū)是(shì)中(zhōng)国香港地产(chǎn)行业盛行的(de)方式(shì)，但有着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列(liè)问题，不少(shǎo)地产商(shāng)开(kāi)始(shǐ)探求新的方(fāng)式，如把楼宇契(qì)约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市(shì)民数量有所增加，开发(fā)商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年(nián)经(jīng)营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳(bó)运(yùn)业(yè)务的(de)经验，对于商品(pǐn)流通、资金(jīn)周转有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环(huán)境(jìng)、建筑材(cái)料、分层价(jià)格(gé)、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的(de)订金(jīn)，采用(yòng)类似租金(jīn)的分期付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房(fáng)的资金压(yā)力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解决(jué)了(le)制造(zào)商的资(zī)金问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付(fù)款”的销售模式(shì)成为当时(shí)中国香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵(zòng)观中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了(le)核心的(de)住房(fáng)供不应(yīng)求的(de)问题(tí)，使(shǐ)房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完善、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一(yī)个楼盘(pán)因建筑(zhù)费用超(chāo)支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了(le)对于预售楼花制度(dù)的(de)监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自(zì)身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律(lǜ)师所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需(xū)律(lǜ)所和建筑师(shī)的(de)核准(zhǔn)。为了(le)防止开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师等造(zào)假，套(tào)取监管账户(hù)资金，中国香港要求律师(shī)行在银行开(kāi)设的信托账户(hù)（监(jiān)管账(zhàng)户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化(huà)机(jī)制，且银(yín)行的责任上升，如(rú)出(chū)现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大(dà)风险方，后续需自(zì)身推动项(xiàng)目完工。随(suí)着监(jiān)管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面临住(zhù)房需求大和供给量短(duǎn)缺问(wèn)题(tí)，引入“卖楼花”制度(dù)。建国(guó)以(yǐ)来，中国(guó)内地(dì)优先发展重(zhòng)工业(yè)，强(qiáng)调基础建设(shè)，这一导向使前期发展工业化的进程大于(yú)城市化进程(chéng)，唯(wéi)有解决住房基(jī)础(chǔ)等城市化配(pèi)套问题，才能(néng)进(jìn)一步(bù)推进城市化。但(dàn)当时(shí)推行的是(shì)“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利(lì)分房制(zhì)度，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速较慢(màn)，福(fú)利(lì)分房制度也(yě)出现了分配不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等问(wèn)题，因(yīn)此(cǐ)福(fú)利(lì)分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面(miàn)临(lín)商品房的需求量大(dà)，而社会(huì)缺少大(dà)型(xíng)房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发商，商(shāng)品房供应(yīng)量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑(yí)是对(duì)内地房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内地(dì)逐步引进中国(guó)香港预(yù)售(shòu)商品房制度，先后出台多项文件，大力(lì)支持国内房地产(chǎn)市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深化(huà)城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建(jiàn)设的通(tōng)知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房(fáng)新(xīn)体制，从计划经济下的(de)福利分房转向市(shì)场经(jīng)济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货(huò)币化，中国人民(mín)银行(xíng)等多方(fāng)迅速(sù)出(chū)台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大(dà)作用推动了房(fáng)地产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中(zhōng)国(guó)内地(dì)的商品房预(yù)售制(zhì)度。预(yù)售制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住房(fáng)建设(shè)。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业(yè)将正在建设中的房屋(wū)预先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或房款的行(xíng)为。区(qū)别于中国(guó)香港，在(zài)中国内地(dì)实践过程中，商品房预售流程为：房地(dì)产开发(fā)商(shāng)办理(lǐ)预(yù)售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同(tóng)-进行(xíng)备(bèi)案登记(jì)和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要(yào)一次性(xìng)付清首付(fù)款，并采用银行贷款的(de)形式(shì)一次性付(fù)清剩余房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了(le)全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与(yǔ)中国香港的按(àn)照工程进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不(bù)同(tóng)。对中(zhōng)国(guó)内地的开(kāi)发商而言(yán)，预(yù)售制商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售的(de)最主要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇(zhèn)化(huà)发展进程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地(dì)房地(dì)产市(shì)场的稳步发展起到了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解(jiě)决(jué)了房地产市场快速(sù)发展阶段的资金(jīn)需(xū)求(qiú)，也提高(gāo)了(le)居(jū)民居住水(shuǐ)平(píng)，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房(fáng)事业(yè)取得(dé)巨大进步，数十年(nián)时间走(zǒu)完发(fā)达国家(jiā)几百(bǎi)年城镇化路(lù)程。改革(gé)开放(fàng)以(yǐ)来，城(chéng)镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成区面积(jī)由7438平方公里(lǐ)增(zēng)长至60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们发布的(de)《中国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房(fáng)套数从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地商品房(fáng)销售最主要(yào)方式(shì)，2005年(nián)中国内地商(shāng)品住宅(zhái)期房销售面积占总(zǒng)销售面积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推(tuī)动(dòng)了中国(guó)内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历(lì)经二十多年(nián)长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元(yuán)增至(zhì)14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企先行(xíng)到(dào)民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数(shù)量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地产也成为拉动中国(guó)内地(dì)经济高(gāo)增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地(dì)产(chǎn)带(dài)动的上下游产业链特别(bié)长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投(tóu)资(zī)占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷(dài)款占(zhàn)银(yín)行各(gè)项贷款余(yú)额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房(fáng)地产融(róng)资存(cún)量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致(zhì)银行不(bù)良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房(fáng)市(shì)值测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计(jì)的31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住房市(shì)值(zhí)占股债房市值的(de)比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股(gǔ)债房(fáng)市值的比例较高，主要是(shì)因(yīn)为(wèi)住房市(shì)值(zhí)高，以及中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏(cáng)的(de)风险确(què)实(shí)存在，当前的(de)负面效(xiào)应愈发(fā)凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商(shāng)品不(bù)能交付的风险。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房者和开(kāi)发商之(zhī)间的购房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只能根(gēn)据购房合同向(xiàng)开发(fā)商主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合(hé)同按时(shí)向银(yín)行进行贷(dài)款偿(cháng)还(hái)，因(yīn)此购房者承担(dān)的(de)风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进(jìn)行影(yǐng)响自身信用和购房者(zhě)对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一(yī)旦(dàn)房企因(yīn)为(wèi)市场波动或经(jīng)营不(bù)善，出现(xiàn)资金链断裂(liè)等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房(fáng)企通过与购房(fáng)者签订的预(yù)售合(hé)同(tóng)和按揭(jiē)合(hé)同，已经从(cóng)银行获得房款，如(rú)果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银(yín)行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者(zhě)的预售监管(guǎn)资(zī)金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品房(fáng)预售管理办法(fǎ)》中明(míng)确规定了开发企业(yè)预售商品(pǐn)房所得(dé)款项应当(dāng)用于有关(guān)的工(gōng)程建设，商(shāng)品房预售款监管的具体办法，由房地(dì)产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国(guó)并没有统一的预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一(yī)城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重(zhòng)点监管资金比(bǐ)例(lì)为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等(děng)城(chéng)市则(zé)按照项目(mù)的(de)建(jiàn)安成本乘(chéng)以建筑面(miàn)积或者(zhě)项目工程总(zǒng)额报价计算重点(diǎn)资金。而(ér)事实是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却(què)被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去(qù)房地(dì)产大(dà)开发时代的高(gāo)周转背(bèi)景下，抽(chōu)调预售款监管(guǎn)账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方(fāng)，以工程建设名义，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨付(fù)资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度(dù)所需。通过(guò)这些(xiē)方式(shì)套(tào)取(qǔ)的资金(jīn)，在房(fáng)企各地项(xiàng)目(mù)间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提(tí)供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循(xún)环高周转模式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外商品房预售制度(dù)呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般(bān)设有定金(jīn)或预(yù)付款(kuǎn)保护(hù)机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的预付款比例(lì)相(xiāng)对较低，绝大部分房款(kuǎn)在(zài)房(fáng)屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一(yī)般以(yǐ)定金方式(shì)支(zhī)付，或按工程进度分期支付(fù)，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一(yī)般采(cǎi)用(yòng)两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一(yī)是(shì)按工(gōng)程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者(zhě)开始月供；二(èr)是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房提供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房(fáng)出现重(zhòng)大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保(bǎo)障有两(liǎng)种方式(shì)，一是期(qī)房由政府(fǔ)或第三(sān)方验收合格并(bìng)提供(gōng)验收凭(píng)证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发商为(wèi)购房者提供(gōng)一定(dìng)的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美(měi)国期(qī)房定(dìng)金(jīn)一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前(qián)资金由第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金(jīn)比(bǐ)例一般为(wèi)房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数据，2021年(nián)美(měi)国(guó)平均(jūn)首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支(zhī)付剩余房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资(zī)金，购房者的定金及(jí)首付款由(yóu)第三方(fāng)公证行或产权保(bǎo)险公司的信托(tuō)账(zhàng)户(hù)监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资(zī)金可通过(guò)申(shēn)请仲(zhòng)裁(cái)取(qǔ)回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部(bù)来自(zì)银行，银行根据工程(chéng)进度向开发商提(tí)供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益(yì)，银行有充(chōng)分动机监管开发(fā)商施工进度。开(kāi)发(fā)商在(zài)房(fáng)屋交付(fù)时(shí)需取得(dé)由(yóu)政府相关部门经审查后蓝宝石的寓意是什么发放的(de)验收(shōu)凭证，通过验(yàn)收凭证向银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期(qī)进度支(zhī)付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率，开发商(shāng)或购房者可购买期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德国开发商在项目(mù)获批后(hòu)即(jí)可预(yù)售房(fáng)屋。签(qiān)署购房合(hé)同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订(dìng)合同后定金(jīn)退还(hái)。如由于任何(hé)原因不能购买，定金按照德(dé)国法律全(quán)部退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后，购房者需支付公(gōng)证(zhèng)费和土地交易(yì)税，分别为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房(fáng)款中(zhōng)，属于购房附加费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德(dé)国没有规定最低首付(fù)比例，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目(mù)而(ér)异。一般来说(shuō)，支付节(jié)点(diǎn)可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工、室内(nèi)清洁及(jí)墙面完(wán)工、地(dì)板完(wán)工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可(kě)在支付房款前(qián)申(shēn)请房贷，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率，银行(xíng)按(àn)施工(gōng)节(jié)奏(zòu)分(fēn)多次发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房(fáng)设(shè)计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是当房(fáng)屋出(chū)现重大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保证开(kāi)发商赔偿(cháng)或(huò)修(xiū)复，开(kāi)发(fā)商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公(gōng)司(sī)负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个(gè)环节，各环节(jié)内容确(què)认无(wú)误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当(dāng)开发商出(chū)现财(cái)务、经营问(wèn)题(tí)时(shí)，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须(xū)经过房产公证(zhèng)公司的(de)检验(yàn)验收后才(cái)能交付，交付后方可(kě)按(àn)揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资(zī)金监管(guǎn)极为严格，资金(jīn)也由律师监(jiān)管，在确认工(gōng)程进度(dù)、支付相(xiāng)关款项过(guò)程中，由买房律师(shī)将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师转给开发(fā)商(shāng)，即资金(jīn)在进入(rù)开发商账户(hù)前经过两(liǎng)道(dào)关口，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保全措(cuò)施”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需(xū)返还定(dìng)价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结(jié)束后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社(shè)会上“一房二(èr)卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期(qī)房(fáng)交易的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本(běn)《宅地(dì)建物取引业(yè)法》，对购(gòu)房(fáng)者支付定金(jīn)超过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的(de)部(bù)分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金保全(quán)措(cuò)施才可(kě)预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖(mài)双方签订(dìng)购房合同时，开发商向金融机构或指定(dìng)保证(zhèng)机构或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同，设置购(gòu)房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂尾，购(gòu)房者可(kě)凭保证金证(zhèng)明书向金融机构(gòu)或保证机(jī)构(gòu)或保(bǎo)险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付违约金(jīn)，一般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者即可向银行申(shēn)请贷(dài)款(kuǎn)，但(dàn)交房(fáng)后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房(fáng)款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期(qī)房购房者违约(yuē)可返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订金，首付(fù)比例(lì)20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进度支付，所有(yǒu)资金进银(yín)行专门项(xiàng)目资金(jīn)账户(hù)，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购(gòu)权合(hé)同以及订金返还(hái)机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步(bù)签订购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签(qiān)订购房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)需支付15％的首付及(jí)印花(huā)税(shuì)，同(tóng)时购房(fáng)者向银(yín)行(xíng)申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期(qī)房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商(shāng)条例(lì)》对期房付款(kuǎn)流程做了(le)统一(yī)详细规定(dìng)，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完(wán)工(gōng)等，支(zhī)付比(bǐ)例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也依照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过(guò)程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未(wèi)放(fàng)款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购(gòu)房者的(de)订金与付(fù)款会存入银行(xíng)专门的项目(mù)资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付(fù)后，购房者享受(shòu)1年(nián)的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当(dāng)前房(fáng)地(dì)产到了政策出手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和房(fáng)企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需(xū)求的支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的(de)金融(róng)工具支持(chí)。另一(yī)方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运(yùn)转的房企包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质(zhì)房企牵头并购重组整个行业(yè)，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大(dà)关(guān)键是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。定金环节，建立(lì)开发商违(wéi)约后定金(jīn)保(bǎo)护机制，如(rú)将已支(zhī)付定金(jīn)冻结至房(fáng)屋(wū)交付(fù)阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公(gōng)司介(jiè)入，为房屋重(zhòng)大延(yán)期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付(fù)环节，建立按(àn)工程(chéng)进度付款(kuǎn)机制或交房(fáng)后按揭贷(dài)款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资(zī)金监管环节(jié)，引入(rù)独立于开发(fā)商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或(huò)由政府相关部门(mén)直接监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金挪用(yòng)现象。交付环节，建(jiàn)立(lì)商品房(fáng)保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量(liàng)问题(tí)全权负责、免费维修，购房者在保修期结束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制是(shì)大(dà)势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套(tào)户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另(lìng)一方面(miàn)，取消预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花(huā)八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大(dà)的(de)提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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