5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对于这一板(bǎn)块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏(xià)的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅(fú)五(wǔ)yue是什么意思网络用语，乐是什么意思网络用语只个股(gǔ)分别为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房(fáng)地(dì)产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持(chí)有(yǒu)的房地产行业(yè)标的市值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房地(dì)产(chǎn)公司市(shì)值在(zài)股(gǔ)票(piào)资产中的占比却(què)断(duàn)崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更(gèng)是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出(chū)现了三(sān)年来的首次回升，年底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募(mù)对房(fáng)地产(chǎn)行业的持股比(bǐ)例也同步回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房地产板块一季(jì)度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个(gè)股(gǔ)分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募(mù)对于房(fáng)地产(chǎn)的投资愈发有(yǒu)集中于(yú)龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基(jī)金(jīn)一季(jì)报汇(huì)总的重仓(cāng)股中，房(fáng)地(dì)产板块排(pái)名(míng)最(zuì)高的(de)是保利发(fā)展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头(tóu)股(gǔ)万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报(bào)，变化之处首(shǒu)先在(zài)于几(jǐ)只房(fáng)地(dì)产龙头股从排位(wèi)上看均(jūn)有(yǒu)退(tuì)步，尤其(qí)是万科(kē)最为明显；其次是金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至(zhì)机构持仓上(shàng)还需要时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入(rù)大分化时代，一二(èr)线(xiàn)城市好于(yú)三(sān)四线城市。而(ér)映射到(dào)二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获(huò)行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括房地(dì)产(chǎn)等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于(yú)成熟期(qī)或(huò)者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没(méi)有什么投资机会的。但在这几年特(tè)殊(shū)的行情(qíng)里包(bāo)括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也(yě)出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的上(shàng)海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过(guò)也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存(cún)款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平(píng)方米建筑(zhù)面(miàn)积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端还需要(yào)有一定(dìng)的(de)政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基(jī)金房(fáng)地产研究员(yuán)吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人(rén)均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别(bié)住(zhù)房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和(hé)房价收入也(yě)不支撑每(měi)年(nián)18万亿元的销售额，以及过(guò)快(kuài)上行(xíng)的房价，因而行业高(gāo)增(zēng)的(de)时(shí)代已经(jīng)过去，未来行业的需(xū)求或将回落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆(gān)属性，就很容易(yì)出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类(lèi)似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的(de)过(guò)程。这个过(guò)程中，综合(hé)竞争力(lì)强的公(gōng)司(sī)就能够(gòu)通过大鱼吃(chī)小鱼的方式(shì)，获得市(shì)占率的提升。当行业需求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过(guò)去了，但(dàn)不(bù)代(dài)表没有(yǒu)投资机会(huì)，机会在(zài)于(yú)城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对(duì)应到股票(piào)投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识(shí)转变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体机构(gòu)的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区(qū)域(yù)性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前(qián)五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收(shōu)出(chū)涨停。从该(gāi)股的基(jī)本(běn)面(miàn)来看，上实(shí)发展的主营业务为房地产开发与经(jīng)营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基(jī)金、私(sī)募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公(gōng)司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的(de)浦东金桥也是上海本地房企，其(qí)第一季度的收入利润规模(mó)大幅(fú)度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出(chū)租率复(fù)苏至近(jìn)年来最高，另一方(fāng)面(miàn)则是公(gōng)司拿(ná)地(dì)结(jié)算(suàn)持续性(xìng)向好，从(cóng)数(shù)字上看，一季度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下，自(zì)然(rán)也吸(xī)引了知名机构(gòu)在其中持续(xù)驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东来(lái)看，知名私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品依然在前十中(zhōng)，这(zhè)也是连(lián)续第三个季(jì)度他有的两只产品杀入前(qián)十。同时(shí)榜(bǎng)单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局(jú)，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区(qū)域(yù)性地产公司外(wài)，荣安(ān)地产则是(shì)主要布局(jú)在(zài)深(shēn)圳(zhèn)的地产公(gōng)司(sī)，一季报交(jiāo)出(chū)的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基(jī)首季新杀入十大(dà)流通股股(gǔ)东行列(liè)。具体说(shuō)来(lái)， 南方中证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出现的(de)机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金相关(guān)人(rén)士(shì)分析：“经历过行(xíng)业(yè)洗(xǐ)牌(pái)和兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质(zhì)土地(dì)供给(gěi)较多（券商测(cè)算(suàn)对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房(fáng)企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问(wèn)题或者(zhě)资(zī)金(jīn)紧张没(méi)法拿(ná)地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空间有限(xiàn)，从融资成(chéng)本(běn)看，龙(lóng)头(tóu)房企的(de)融资成本(běn)不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国(guó)企地产股(gǔ)或存在发(fā)展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会(huì)依然存在，少部分(fēn)公司尤其(qí)是央企占据(jù)显(xiǎn)著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央企地(dì)产公司(sī)，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优质的开(kāi)发资(zī)源和良(liáng)好的不(bù)动产资产运(yùn)营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国(guó)央企相较(jiào)于(yú)民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权(quán)债务关系等问题，市场对民营房(fáng)开企(qǐ)业的资产会(huì)有(yǒu)更(gèng)多担忧和(hé)质(zhì)疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过(guò)程(chéng)中，央国企相较于(yú)民(mín)企来说估(gū)值的(de)修(xiū)复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的(de)维度看(kàn)，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利(lì)和现金流创(chuàng)造能力，以(yǐ)此带来(lái)估值中(zhōng)枢的提升，应该关注(zhù)估值相对较(jiào)低，企业自身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续(xù)现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中行(xíng)业普涨的概率比较低，行业内部将出现分(fēn)化(huà)，要关注(zhù)将受(shòu)益于行业集中度提升(shēng)的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投(tóu)资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一(yī)思路(lù)的话，或许还是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途(tú)更为光明。不过国投瑞银基(jī)金(jīn)投(tóu)资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察(chá)国(guó)企央企(qǐ)在三个方面(miàn)是否可以维(wéi)持，首先是融资(zī)成本保持(chí)低(dī)位(wèi)，其(qí)次是销售(shòu)份额持续提升(shēng)，再次是拿地(dì)份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一(yī)季(jì)度的业(yè)绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这(zhè)些公司也(yě)是机构的重仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地(dì)产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善的房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去两三年时(shí)间(jiān)，尤其是在2021年下(xià)半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地(dì)之后(hòu)，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要(yào)集(jí)中在(zài)核心城市，投资力度较(jiào)大。投(tóu)资的(de)驱动能够(gòu)推动(dòng)房企(qǐ)销售业绩的(de)增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过(guò)程(chéng)中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒(xǐng)表示，在(zài)房地(dì)产(chǎn)的(de)复苏(sū)过(guò)程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环比三月相对表现较好之外，包括北(běi)京、上海在(zài)内的(de)绝大多数城市都出现(xiàn)环比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及(jí)市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出(chū)现(xiàn)，到六月份房企为了(le)半(bàn)年(nián)报冲业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外(wài)的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确定性的(de)压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以(yǐ)及其上(shàng)下游产业链的(de)复(fù)yue是什么意思网络用语，乐是什么意思网络用语苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要(yào)多给一(yī)些耐心(xīn)，这个时候(hòu)，在(zài)房(fáng)地产以及上下游就(jiù)不(bù)是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本(běn)面的钱。但(dàn)这也(yě)意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少数(shù)的(de)、做得比同行好得多的(de)企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地去等待它的(de)基(jī)本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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