文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和(hé)城(chéng)乡建设工作会(huì)议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间(jiān)，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房(fáng)，没钱(qián)没实力的别建(jiàn)了(le)，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社(shè)会(huì)，这是房(fáng)地(dì)产从大开发时代(dài)步(bù)入(rù)高质量发展阶段的必(bì)然趋(qū)势，也是对购房老百(bǎi)姓(xìng)的最(zuì)大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量(liàng)时(shí)代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱(qián)，一(yī)手交房(fáng)，天经地义。当然(rán)二次(cì)房改是(shì)个技术活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制，长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。如(rú)果(guǒ)按照经济规律办事(shì)，中国一定能(néng)实(shí)现房(fáng)地产软(ruǎn)着陆和(hé)长期(qī)平稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨过这道关，解(jiě)好(hǎo)这道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预售制(zhì)、改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所(suǒ)有商(shāng)品(pǐn)不(bù)能交付的(de)风险。从个人层面看，预售制对(duì)购房者非常不(bù)公平，比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从行业层(céng)面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒精神(shén)、有助于(yú)保障购房老百姓权(quán)益、有助于房(fáng)企(qǐ)稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的(de)？国(guó)外(wài)什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是(shì)一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家(jiā)存在预售制。但是(shì)，重点来(lái)了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开(kāi)发商在项目获得(dé)政府批(pī)准(zhǔn)后才可(kě)以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非像中国一样在支(zhī)付完首付款后从银行一(yī)次(cì)性贷款支付(fù)剩余全(quán)部(bù)房款(kuǎn)，而(ér)是根据开发商工程进度在完全交房前进行分期(qī)支付(fù)。所以(yǐ)，预(yù)售制度是需要(yào1什么意思网络用语女生，211什么意思网络用语)严格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约(yuē)处罚措施(shī)作为(wèi)保障的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会(huì)触发风险，对(duì)购房(fáng)民众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)如(rú)借机取消预(yù)售制度(dù)，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售制度有(yǒu)一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入(rù)存量(liàng)时代，取消预售制(zhì)度(dù)有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社(shè)会，当然(rán)这(zhè)需要配套(tào)房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化(huà)改革，中(zhōng)国一定能(néng)化(huà)解这个难题，让(ràng)房地产回归实(shí)体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道(dào)能不(bù)能(néng)兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的(de)产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众的最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。所有(yǒu)商业的本质(zhì)是(shì)向(xiàng)善(shàn)，是以客户为中心，房地(dì)产也(yě)不能例外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是(shì)实现(xiàn)老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安(ān)、行业(yè)企业健康发展(zhǎn)的重大措(cuò)施(shī)。在当前的情况(kuàng)下，取消预售(shòu)制要结合稳楼(lóu)市(shì)、房地产软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支持当期(qī)三好生、新(xīn)模(mó)式等综合(hé)施策。

　　作者十(shí)年前在国(guó)务院发展研究中心(xīn)参与财(cái)税改革方案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企杠(gāng)杆率等进(jìn)行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来(lái)形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)预售制的(de)前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香港还未推行(xíng)公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或(huò)者(zhě)其(qí)他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不(bù)过(guò)大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以一整(zhěng)栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是(shì)中(zhōng)国香港地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的市(shì)民(mín)数量有所(suǒ)增加(jiā)，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的(de)基础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模式引入房(fáng)地产销售，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创(chuàng)办立(lì)信置(zhì)业(yè)有限公司，凭(píng)借商业直(zhí)觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳(bó)运业务的(de)经验(yàn)，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独到(dào)的见解，在努力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分(fēn)层(céng)出(chū)售、还印发售楼说(shuō)明书，上(shàng)有(yǒu)文(wén)字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订(dìng)金，采用类(lèi)似租(zū)金的分期付款形(xíng)式，等(děng)新楼落(luò)成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有(yǒu)了自(zì)己的房(fáng)产。这种方(fāng)式(shì)减轻了民众购(gòu)房的资金压(yā)力(lì)，加速了房屋(wū)的建造和销售，也(yě)解决了制(zhì)造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的一大(dà)特色，纵(zòng)观(guān)中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模(mó)式高效率(lǜ)地(dì)解决了(le)核心(xīn)的住房供不应求(qiú)的问题(tí)，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推(tuī)动了中国(guó)香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间(jiān)也出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进(jìn)市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支(zhī)停工，出(chū)现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后(hòu)，中国(guó)香港管理部门提(tí)升了对于预售(shòu)楼花制(zhì)度的监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支(zhī)付，还要证明自(zì)身有(yǒu)资金等能(néng)力把项目完成，资金需(xū)放入(rù)律师所托(tuō)管，支取时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设的信(xìn)托(tuō)账(zhàng)户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发商操作等(děng)采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大风险方(fāng)，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监(jiān)管(guǎn)体(tǐ)系(xì)逐步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年代，中国内地面(miàn)临住房(fáng)需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国(guó)以来，中国内地优先发(fā)展重工业(yè)，强调基础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工(gōng)业化的进程大(dà)于城市(shì)化(huà)进(jìn)程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配套问题，才能进(jìn)一(yī)步(bù)推进城市化(huà)。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房(fáng)制度(dù)，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福(fú)利分房制度也(yě)出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不(bù)再适用于当时的(de)国情。叠加(jiā)房地(dì)产(chǎn)市场面(miàn)临(lín)商品房的需求量大(dà)，而社会(huì)缺少大型房地产开(kāi)发商(shāng)，商品房(fáng)供(gōng)应(yīng)量(liàng)小的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产(chǎn)市(shì)场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内地(dì)逐(zhú)步引进中国(guó)香港预售(shòu)商品房(fáng)制度，先(xiān)后出台多(duō)项文件，大力支持国(guó)内(nèi)房地(dì)产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一(yī)步深化城(chéng)镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设的(de)通(tōng)知》文件，决定停止住(zhù)房无(wú)偿(cháng)实(shí)物(wù)分配(pèi)，逐步实行(xíng)住房(fáng)分配货(huò)币化、住房供给商品化、社会化的住房(fáng)新体(tǐ)制，从计(jì)划经济下的福利分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和(hé)开发时间周(zhōu)期(qī)长的两大难题(tí)，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的开(kāi)发(fā)，形(xíng)成滚(gǔn)动开(kāi)发(fā)模式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持(chí)购(gòu)房者，极大作用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调整形(xíng)成契合中国内地(dì)的商品房预(yù)售(shòu)制度(dù)。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发(fā)企业(yè)将正在建设中的(de)房(fáng)屋预先(xiān)出售给(gěi)购房者，由(yóu)购房者支付定(dìng)金或(huò)房款的行为。区别于(yú)中国香(xiāng)港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商(shāng)办(bàn)理预售许可(kě)证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告(gào)登记(jì)-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要一(yī)次性付清(qīng)首付(fù)款，并采用银行贷(dài)款的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商(shāng)可能(néng)已拿到了全(quán)部购(gòu)房款，这点与中国(guó)香港的按照(zhào)工程进度(dù)付款有(yǒu)所不(bù)同。对中国内地的开发(fā)商而言，预售制商品房也开(kāi)启(qǐ)了高周转、高(gāo)杠杆(gān)的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销售的最(zuì)主要(yào)方式，预(yù)售制极大(dà)缩(suō)短(duǎn)房企现金回(huí)笼周期，同时(shí)增加市场(chǎng)商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在过去20多年(nián)对中国内地房(fáng)地产市场的(de)稳步发展起到了重要作(zuò)用(yòng)，不仅解决(jué)了房(fáng)地产市场快速发展阶段的资金(jīn)需(xū)求(qiú)，也提(tí)高了(le)居民居住(zhù)水平，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居(jū)到基本适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走(zǒu)完发(fā)达国家(jiā)几百年(nián)城(chéng)镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积(jī)由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售面(miàn)积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期(qī)房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推动了(le)中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地(dì)房(fáng)地产历经二十(shí)多年(nián)长周期繁荣(róng)，行(xíng)业各项(xiàng)指标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和(hé)销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿元，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业的快速发(fā)展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道(dào)，房地产带动的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年房(fáng)地产完全拉(lā)动的投(tóu)资(zī)占全(quán)社(shè)会固定(dìng)资产投资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发投资占(zhàn)固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠(qú)道，从(cóng)房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等通道业(yè)务，占比超过三(sān)分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存(cún)量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银行不(bù)良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德三(sān)国合(hé)计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债房(fáng)市(shì)值的(de)比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市值与(yǔ)股债房市值的比例(lì)较(jiào)高，主要是因为住房(fáng)市(shì)值高，以及中国资本市(shì)场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制(zhì)背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在(zài)，当(dāng)前(qián)的负面效应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从(cóng)个(gè)人(rén)层面看，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。比如(rú)，交房(fáng)等(děng)待期一般(bān)为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合(hé)同(tóng)是(shì)两个独立的合同关系，如果开发商(shāng)发生违约(yuē)，购房者只能根据购房(fáng)合同向(xiàng)开(kāi)发商(shāng)主张权力(lì)，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时向银(yín)行进(jìn)行贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者(zhě)承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇(yù)到(dào)下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险，进行影响自(zì)身信用和(hé)购房(fáng)者对行业的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看，银行作(zuò)为(wèi)按(àn)揭贷款的(de)发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动(dòng)或经营不(bù)善，出现资金链(liàn)断裂等一(yī)系(xì)列问题(tí)，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者签订的预(yù)售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房(fáng)者丧(sàng)失还款能力或短期不能(néng)还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全由银行承(chéng)担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力(lì)。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购(gòu)房者的预售(shòu)监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付(fù)工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商品房(fáng)所得款项应当用(yòng)于有关的工(gōng)程(chéng)建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门(mén)制(zhì)定。但(dàn)多年(nián)以来全(quán)国并没有(yǒu)统一的预(yù)售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为总预售(shòu)款(kuǎn)的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥等(děng)城(chéng)市则按照项(xiàng)目的(de)建安成本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或者项目工程总额报价计算重点资金(jīn)。而事(shì)实是，不少购房(fáng)款未进入监管账户(hù)、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没有资金继续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供却(què)被迫(pò)继续还款。那么，监(jiān)管账户(hù)资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在(zài)过去房地(dì)产大开发(fā)时代的高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽(chōu)调预售款监管(guǎn)账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工(gōng)程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程(chéng)方将资金转给房企，而拨(bō)付的工(gōng)程款(kuǎn)，远超工(gōng)程(chéng)进度所需。通过这些方式(shì)套取的资金，在房(fáng)企(qǐ)各(gè)地项(xiàng)目间流动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆，这样(yàng)做提供了资金(jīn)流动(dòng)性，房企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环(huán)高周转模式(shì)，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商品(pǐn)房预售(shòu)制度呈现(xiàn)以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对(duì)于(yú)购房者(zhě)预付资(zī)金，一般设有定金或预(yù)付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支(zhī)付的预付款比例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式(shì)：预付款一般以定金方式支付(fù)，或按(àn)工程进度分期支(zhī)付，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般(bān)采用两种方式发放(fàng)按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者(zhě)开始(shǐ)月供；二(èr)是房屋交付后发放(fàng)按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预售(shòu)商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护(hù)：房屋(wū)交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一(yī)是期(qī)房由政府或第三方验(yàn)收合格(gé)并(bìng)提供验收凭(píng)证后，开发商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取得购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二是(shì)开发(fā)商为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美(měi)国期房定金一定期(qī)限(xiàn)内无条件返还(hái)，最(zuì)低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付(fù)前资金由第三(sān)方(fāng)全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金(jīn)比例(lì)一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或(huò)首付外，购(gòu)房者在房屋交付(fù)后通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，美国为防(fáng)止开(kāi)发商挪用资(zī)金，购房者的定(dìng)金及首(shǒu)付款由第三(sān)方公证行或(huò)产权保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司的信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁(cái)取(qǔ)回(huí)，且不承担任何责(zé)任与(yǔ)损失(shī)。而开发商(shāng)在房屋建(jiàn)设(shè)过程中的(de)资金全(quán)部来(lái)自银行，银行根据工程进度向开发(fā)商(shāng)提(tí)供一定比例的(de)贷(dài)款，由于开(kāi)发商挪用资金直接损害银行利益，银(yín)行有充分动机监管(guǎn)开发商(shāng)施工进度(dù)。开发商在房(fáng)屋交付时(shí)需取得由政(zhèng)府相(xiāng)关(guān)部门经审查(chá)后发放的验(yàn)收凭(píng)证，通过(guò)验收(shōu)凭证向银(yín)行得(dé)到购房(fáng)者支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开(kāi)发商(shāng)或(huò)购房者(zhě)可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购(gòu)房合同前(qián)，购房(fáng)者需支(zhī)付约2000欧的定金并(bìng)进行预(yù)约公证，签订合同(tóng)后(hòu)定金退还。如由于任何(hé)原因不能(néng)购买，定(dìng)金按照德国(guó)法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费(fèi)和土地交易税，分别为(wèi)房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没有规定最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也(yě)采(cǎi)取按工期支付(fù)房款(kuǎn)的制(zhì)度，一般(bān)分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比例(lì)因项目而异。一般(bān)来说，支(zhī)付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面(miàn)完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者(zhě)可在(zài)支付房款前申请(qǐng)房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银(yín)行按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用(yòng)期限(xiàn)，期限结(jié)束后(hòu)，购房者(zhě)开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德国保(bǎo)险公(gōng)司(sī)针对期(qī)房(fáng)设(shè)计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能(néng)是(shì)当房(fáng)屋(wū)出现重(zhòng)大延(yán)期(qī)或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发商(shāng)破(pò)产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开(kāi)发商(shāng)或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律(lǜ)师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房(fáng)产、资金、合同(tóng)等各(gè)个环节，各环节内容确(què)认(rèn)无误后(hòu)签订首(shǒu)付(fù)交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了(le)10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，当开(kāi)发商出(chū)现财务、经营问(wèn)题时(shí)，购(gòu)房者(zhě)10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而(ér)超出(chū)10％的部(bù)分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合(hé)同(tóng)签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英国采取按工程进度付款的方式(shì)，但是交房前付(fù)款比例相对较低，一般会(huì)在合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩(shèng)余(yú)款项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规定(dìng)房(fáng)屋必须经过房产公证公司的检验(yàn)验(yàn)收后才能交付，交付(fù)后方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资金监管极(jí)为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师(shī)，卖(mài)方律师转给(gěi)开发商，即资金(jīn)在进入开发商账户前经(jīng)过(guò)两道(dào)关(guān)口(kǒu)，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本(běn)期房交(jiāo)易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须(xū)完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价(jià)并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由(yóu)于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅(zhái)地(dì)建筑物交易法》，经多(duō)次(cì)修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元(yuán)的部(bù)分(fēn)，法律要求开发(fā)商必(bì)须完(wán)成定金保全措施才可预售。什么是(shì)定(dìng)金保全措施(shī)？即买卖(mài)双方签订购房合同(tóng)时，开(kāi)发商(shāng)向金(jīn)融机构或(huò)指定保证机构或保险机构签订定金(jīn)保证委托合同，设置购房(fáng)者定金的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明(míng)书(shū)交(jiāo)付给购房者。除(chú)定金(jīn)外(wài)，其他预先(xiān)支付(fù)的购房款(kuǎn)也(yě)受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需(xū)向购(gòu)房者赔付违约金，一般(bān)约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房(fáng)后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房(fáng)后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期(qī)房购(gòu)房者(zhě)违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度(dù)支付(fù)，所有资金进银行专(zhuān)门(mén)项目资金(jīn)账户，交房后满1年(nián)保修期(qī)后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统(tǒng)一的(de)选购权合同以及订金返(fǎn)还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一(yī)步(bù)签订购(gòu)买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面，签(qiān)订购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的首付(fù)及印花税(shuì)，同时购房者向银行(xíng)申请(qǐng)按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡(pō)期房同样(yàng)采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支(zhī)付节(jié)点一般为(wèi)合(hé)同签订后(hòu)、地基完(wán)工、框架(jià)完工、管道门窗等(děng)完工等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照(zhào)工程(chéng)进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放(fàng)出贷款(kuǎn)的(de)增(zēng)加而(ér)增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者(zhě)的(de)订金与付款会(huì)存入银行专门的项目(mù)资金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建(jiàn)设有关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房者享受(shòu)1年(nián)的房屋保修期(qī)，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一(yī)方面，加大对(duì)刚(gāng)需(xū)和改善型(xíng)需求(qiú)的支(zhī)持(chí)力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善应对局(jú)部停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼保复(fù)工保民生，给予强有力(lì)的(de)金融(róng)工具支持。另一方面(miàn)，从现(xiàn)在(zài)起，对还在正常运(yùn)转的房企包(bāo)括民(mín)营企(qǐ)业，加大支持力度，由优(yōu)质(zhì)房(fáng)企牵头并购重组(zǔ)整个(gè)行(xíng)业，为每个房(fáng)企配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂性(xìng)和(hé)人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四大(dà)关(guān)键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立(lì)开发商(shāng)违约(yuē)后(hòu)定金保护(hù)机制(zhì)，如将已支付定金冻(dòng)结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房(fáng)者(zhě)定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余(yú)款支付环节，建立按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款机制或(huò)交房后(hòu)按(àn)揭贷款机(jī)制，充(chōng)分保护购房者的(de)权益(yì)。资金监(jiān)管环节，引入独立于(yú)开发商、银行的(de)第三方资金监管(guǎn)机(jī)构，或由政(zhèng)府(fǔ)相关部门直接监管，以此1什么意思网络用语女生，211什么意思网络用语防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建(jiàn)立商品房保(bǎo)修期制度(dù)。保修(xiū)期内，开发商(shāng)应对房(fáng)屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者(zhě)在保修期(qī)结束后支付尾款。

1什么意思网络用语女生，211什么意思网络用语　　三，长期(qī)来看，取消(xiāo)商品房预售(shòu)制是(shì)大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。另一方(fāng)面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道(dào)能(néng)不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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