饱受争议的二手房交易中(zhōng)介费问题，正逐渐得到监管部门(mén)的(de)重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建部、市场(chǎng)监管总局联合发布了关于(yú)规范房地(dì)产经纪服(fú)务的意见。意见提及(jí)，近年(nián)来，部分房地(dì)产经纪机构存在利用房源客源(yuán)优势收取过高费用(yòng)、未(wèi)明(míng)码标价、捆绑收费、滥用客户(hù)个人(rén)信(xìn)息等(děng)问(wèn)题，加重交(jiāo)易(yì)当事人负(fù)担(dān)、侵(qīn)害其合法权益(yì)。

　　基于上述背景，两部门从加强从(cóng)业主体管理、明(míng)确经纪服务内容、合(hé)理确定经纪服务收费、严格(gé)实行明码标价等十(shí)方面，提出了(le)意见(jiàn)。

　　中(zhōng)原地(dì)产首席分(fēn)析师张大伟称，随着城市发展，一二(èr)线城市二手房(fáng)交易占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上海为例，二(èr)手房占市(shì)场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房成(chéng)交依赖中介居间成交(jiāo)，房地产调控重心逐渐从开发(fā)商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省(shěng)城(chéng)规院住房政(zhèng)策研究中心(xīn)首(shǒu)席研究员李宇嘉表示，买房对居(jū)民来说属于金额不低的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交(jiāo)易(yì)周(zhōu)期较长，具有非常强的专业性(xìng)，居(jū)民(mín)往往通过中介来(lái)完成。但(dàn)很多中介利用信息(xī)不对称等问题，将非必(bì)要的收费夹带(dài)其中，如(rú)收(shōu)取过桥(qiáo)融资、按(àn)揭费、担保费等，对居民造成(chéng)额(é)外的(de)负(fù)担，而且(qiě)这(zhè)些(xiē)服(fú)务事项并未明码(mǎ)标(biāo)价。

　　对于二手房市场交易过(guò)程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指(zhǐ)出(chū)，对包括(kuò)经纪(jì)服(fú)务在内的相关市场交易行为及其(qí)主体进行规范和秩序整顿(dùn)，是房地产市场管理和调控的(de)主题。“当下，推进(jìn)这(zhè)项工作的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重点

　　二(èr)手房市(shì)场中，历来(lái)对房地产经纪服务行业关(guān)注最多的一个话题，便是房地(dì)产经纪服务费(fèi)的(de)问题。

　　张大伟(wěi)认(rèn)为，未(wèi)来相关部门主(zhǔ)要监管的重点，将是对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)及中介(jiè)交易进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过(guò)程(chéng)中，部(bù)分价值不菲的房(fáng)屋(wū)，往往要(yào)缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某(mǒu)房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)机(jī)构2.7％的(de)服务费(fèi)率计算，一套1000万元的房屋(wū)，中(zhōng)介(jiè)费约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费上，两部门在此次意见中(zhōng)提(tí)及(jí)，房地产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)要合理(lǐ)降低住房买卖(mài)和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定(dìng)价。引(yǐn)导由交(jiāo)易双方(fāng)共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房(fáng)地产经纪(jì)服务收费标(biāo)准(zhǔn)的最早依据是1995年(nián)国家计委建(jiàn)设(shè)部下(xià)发(fā)的《关于房(fáng)地产中(zhōng)介服务(wù)收(shōu)费(fèi)的(de)通知》（971号文(wén)），其(qí)中第(dì)六条(tiáo)规定(dìng)：房屋买卖代理收(shōu)费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目(mù)前北京市(shì)执行的(de)2014年更新(xīn)后的收费标准，即(jí)根据(jù)这(zhè)样的(de)规定(dìng)：“少数(shù)特(tè)别复(睡午觉和不睡午觉有什么区别，为什么不爱午睡的孩子智商高fù)杂的(de)住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定(dìng)的(de)收(shōu)费标准基础上适当上浮，上(shàng)浮(fú)幅(fú)度最高(gāo)不(bù)得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表(biǎo)示，本着(zhe)“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政府(fǔ)定价，房地产(chǎn)经纪服(fú)务收费多(duō)少(shǎo)由各中(zhōng)介机构(gòu)自行(xíng)决定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际(jì)收取费用过程中，相(xiāng)关(guān)监管部门当(dāng)前并(bìng)未明确具体的中介(jiè)费率，中介机构(gòu)仅需在服务过程(chéng)中对收费标准进行明码(mǎ)标价(jià)即(jí)可。而(ér)房地产经纪服(fú)务机构在具体收取(qǔ)过(guò)程中，会结合房屋价值及工资标准，综合计(jì)算出合适的(de)中介费率(lǜ)。”张大(dà)伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价问题(tí)，两部门在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构应当在经营门店、网(wǎng)站、客户端等场所或渠(qú)道，公示服务(wù)项目、服(fú)务(wù)内容和(hé)收费标准，不得混合标(biāo)价和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机构(gòu)提供的基本服务和延(yán)伸服务，应当分别明确(què)服务项目和收费标准。房地产经纪机构收费(fèi)前应当向交易当事人(rén)出具收费(fèi)清单，列明收费(fèi)标准、收费金额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市场平(píng)均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建设(shè)部门将会同(tóng)市(shì)场监管等(děng)部门采取约(yuē)谈(tán)等综合措施进(jìn)行重(zhòng)点(diǎn)监管。市场监管部(bù)门(mén)会同有(yǒu)关部门依(yī)法查处不按规定明码标价、操(cāo)纵经纪服务(wù)收费等违反(fǎn)价格和反(fǎn)垄断法律法规(guī)的行为。对房地产经纪机构相(xiāng)关违(wéi)法违规信息，市场监管(guǎn)部门要依法依(yī)规纳入国家(jiā)企业信用(yòng)信息(xī)公示系统(tǒng)。

　　房屋中(zhōng)介费(fèi)要降了(le)？

　　鼓励按照成(chéng)交价(jià)格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档(dàng)定(dìng)价，是否(fǒu)意味(wèi)着，未来(lái)豪(háo)宅的中(zhōng)介费(fèi)有望大幅降低？

　　中(zhōng)原(yuán)地产华南区总裁兼深圳中(zhōng)原总经(jīng)理郑叔伦称(chēng)，住建部发文鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格(gé)越(yuè)高、服务(wù)费(fèi)率越(yuè)低的原则实(shí)行分档(dàng)定价，合理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖和租(zū)赁经(jīng)纪服务(wù)费用，主要还是规(guī)范行业，打击(jī)收费过(guò)高的经纪机构，但对市场影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市(shì)场豪宅和普宅(zhái)本来收费就不同，各家收费(fèi)普遍在合理范围内，加上经纪服务费用(yòng)对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性(xìng)文件而(ér)非规定，未来如何具体认(rèn)定其中的细则，还需要看各城(chéng)市落(luò)地执行情况。

　　不(bù)过，张(zhāng)大伟表示，“从(cóng)目前市场看，经纪服务领域(yù)的调整改(gǎi)善、规范化，有利于行业健(jiàn)康发展(zhǎn)。同时(shí)，由于二手房(fáng)很(hěn)多房源在产权(quán)方(fāng)面有瑕(xiá)疵，如产权(quán)抵押、不(bù)同税费(fèi)等都(dōu)可能对交易(yì)产生影响，这对房地(dì)产经纪服务(wù)行业的专业性(xìng)提出(chū)更高(gāo)的要求(qiú)。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房(fáng)买卖过程中，原本应该由上下家各支付一半的(de)中介(jiè)费，但在(zài)一(yī)些热点城(chéng)市(shì)的(de)二手房交易过程中，往往会有这样的情形，因部(bù)分(fēn)购房(fáng)者处于弱势(shì)地位(wèi)，从而(ér)会(huì)出(chū)现中介费及税费均由购房者来承担。即(jí)使一些房(fáng)东愿意(yì)承担中介费，这部分(fēn)费用也(yě)可能通过(guò)转嫁的方式，在房(fáng)价中有所体睡午觉和不睡午觉有什么区别，为什么不爱午睡的孩子智商高现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下(xià)睡午觉和不睡午觉有什么区别，为什么不爱午睡的孩子智商高家，市(shì)场这种所谓(wèi)‘约(yuē)定俗成(chéng)’的(de)情况，一些房(fáng)产(chǎn)中介(jiè)公司将其视为向购房者单边收费的行为(wèi)。部分(fēn)中介公司(sī)可能(néng)会利用其支配地(dì)位，在(zài)原先(xiān)经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费(fèi)的基础上，再次向房东收取费用(yòng)，而这部分费(fèi)用，房东往往会(huì)将其转(zhuǎn)再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际(jì)上相当于变(biàn)相推高了房价。两部门提出严禁(jìn)操纵经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)，不仅有利于提(tí)高交易中(zhōng)操(cāo)作的透明度，也有利于房(fáng)价的稳定。”陆(lù)骑(qí)麟称。

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