近两年火爆(bào)的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投(tóu)资价值，通过观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意(yì)，与产(chǎn)权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生(shēng)现金(jīn)收益，特许(xǔ)经营权分(fēn)红(hóng)目前已包含了利润分配和本金的归还，在(zài)选(xuǎn)择投资标的时应(yīng)了解资(zī)产类型(xíng)和分(fēn)红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况大闹飞云浦是谁，水浒传大闹飞云浦是谁尚未公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额占可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收(shōu)益(yì)来源为持(chí)有(yǒu)期分红收益，以及(jí)基金份(fèn)额交(jiāo)易价格的(de)变化。基(jī)金份(fèn)额二级市场价(jià)格受到公(gōng)募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较(jiào)易(yì)引(yǐn)起波(bō)动。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分红预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来(lái)自(zì)基础设(shè)施资产(chǎn)的经营(yíng)现金流(liú)，投(tóu)资人(rén)通过基金募集材料和信(xìn)息披(pī)露(lù)文件，结合行业(yè)及市场情(qíng)况(kuàng)，可(kě)以(yǐ)分(fēn)析基(jī)础设施项目的(de)经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要(yào)参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作为基(jī)金份(fèn)额持有人(rén)实际获得的现金收(shōu)益，对于长期(qī)投资者(zhě)更具参(cān)考价(jià)值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关负(fù)责人(rén)称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高级副总监李华平也表示，根据《公开募(mù)集基础(chǔ)设(shè)施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基(jī)础设施(shī)基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金额以现金形式分配给(gěi)投(tóu)资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一(yī)，稳定(dìng)的分红(hóng)机制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为，从投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价(jià)格反映(yìng)这类(lèi)产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红体现了这类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制(zhì)分红要求，分红类似于(yú)债券派息，但不等(děng)同于债券的固定(dìng)利(lì)息回报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资者的投资(zī)品类，为(wèi)资产(chǎn)配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的配置价值。另一(yī)方面，公募(mù)REITs的分红能(néng)够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相(xiāng)对于投资(zī)债券相对高的收(shōu)益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投(tóu)资(zī)“压(yā)舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未(wèi)来分红水平的(de)预(yù)期(qī)，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日(rì)，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和债券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年年报，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可(kě)分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价(jià)格。”李华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价(jià)格的(de)主要(yào)因素之一，而(ér)稳(wěn)定的(de)分(fēn)红有利于(yú)吸引投资者参(cān)与公募(mù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责(zé)人也表示(shì)，近期(qī)经济预期恢复，一(yī)方面市(shì)场热点呈现向股票和债券回归的过(guò)程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相(xiāng)对经济(jì)活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额(é)的开盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额根(gēn)据单位基金份(fèn)额的分红金额(é)进行计算。除权操(cāo)作是对分红前后基金份(fèn)额净值变(biàn)化(huà)的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均(jūn)可(kě)以获得公平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的(de)特性，关(guān)注(zhù)二(èr)级市场扰动对整(zhěng)体收益的(de)影响(xiǎng)程(chéng)度(dù)。”中航基(jī)金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配(pèi)和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应(yīng)了解底层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业(yè)内人士还提(tí)醒，与(yǔ)现有公(gōng)募(mù)基(jī)金分红前提(tí)是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的(de)“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金(jīn)与(yǔ)增值两个部(bù)分，两个部分(fēn)之间的(de)比(bǐ)例(lì)是变动(dòng)的，与现有公募基金分红差(chà)异(yì)很(hěn)大(dà)，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年(nián)限到期后基金价(jià)值面临极大不确(què)定性，这是该类投资者应(yīng)该注(zhù)意的(de)情况。

　　李华平表示，目(mù)前公(gōng)募RE大闹飞云浦是谁，水浒传大闹飞云浦是谁ITs主要有特许经(jīng)营权(quán)类和产(chǎn)权类(lèi)两大资产类型，持有产权类产品(pǐn)的收益主要包括每年的现(xiàn)金分(fēn)红及资(zī)产增值的(de)收益，而持有特(tè)许经营(yíng)类(lèi)产(chǎn)品的收(shōu)益主要来自项(xiàng)目每(měi)年的现金(jīn)分红。其中，特(tè)许(xǔ)经营权类资产的分红包(bāo)括了利(lì)润分配和本金的归还(hái)，两者的比率(lǜ)也是变动的，对(duì)特许经营(yíng)权(quán)类资产的(de)公募(mù)REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普(pǔ)通投资者在选择投资标的(de)时，应了解公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的(de)类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表(biǎo)示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不(bù)同而形成区别(bié)。特许经(jīng)营权类(lèi)的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相当于(yú)包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的(de)价值(zhí)增(zēng)值，所以(yǐ)相对(duì)股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择(zé)产(chǎn)品的(de)二级(jí)市场价格(gé)和分红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特许经营项目(mù)在经营权到期后不(bù)再能产生(shēng)现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，因此将可(kě)供分配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营(yíng)项目(mù)，通常具备更(gèng)高的分(fēn)派率水平(píng)。对(duì)于剩余(yú)期限较长的特许(xǔ)经(jīng)营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率相对较低，也(yě)有足够年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负(fù)责(zé)人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随(suí)着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来(lái)自项目剩余期(qī)限产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加(jiā)上到(dào)期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等(děng)追加投资，有机(jī)会进一步延(yán)长经营期(qī)限。这种类(lèi)似永续(xù大闹飞云浦是谁，水浒传大闹飞云浦是谁)经营的(de)假设(shè)反(fǎn)映在基础(chǔ)资产的(de)估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资(zī)产运(yùn)营情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业(yè)内人士还表示(shì)，在(zài)产(chǎn)品分红期，投(tóu)资(zī)者可以(yǐ)观测经营活(huó)动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)、内部收益(yì)率等指(zhǐ)标，来观(guān)察和评估项目底层(céng)资产的(de)运(yùn)营(yíng)情(qíng)况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有(yǒu)两个：一是(shì)年(nián)报中披露的(de)经营活动现金流，二(èr)是可供分配现金，二(èr)者存在本质性区别(bié)。经营(yíng)活动产生(shēng)的(de)现金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生(shēng)的(de)现金流(liú)，基(jī)于企业本身经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响(xiǎng)利(lì)润(rùn)表(biǎo)的(de)项目(mù)进行(xíng)调整，加(jiā)期初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择(zé)，投资价值(zhí)体现(xiàn)在相(xiāng)对股债市场独(dú)立的资产配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投(tóu)资者(zhě)对经营(yíng)权类的资产可以更多关注内部收益率的高低(dī)，对产权类的资产更多关(guān)注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配(pèi)收益主要来(lái)自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资产(chǎn)运(yùn)营情况直(zhí)接影响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权(quán)益人综合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管理人实力等(děng)多重因素来(lái)选择(zé)投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证券研报也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交易带来的短期(qī)博弈机会(huì)仍(réng)在，叠加此前(qián)市场接连回(huí)调，建议投(tóu)资(zī)者关注有基(jī)本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年(nián)及次(cì)年的(de)可供分(fēn)配金额预(yù)测。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的实际分红(hóng)金额与(yǔ)募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市(shì)场(chǎng)的实际环境(jìng)，对基础设施(shī)项目(mù)的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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