导读(dú)

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大(dà)分化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品(pǐn)住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢(féng)近年地(dì)产持续低(dī)景气，有(yǒu)关中国地产(chǎn)是否(fǒu)过(guò)剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存(cún)量(liàng)住(zhù)宅真实情况，据(jù)此判断中国未来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存(cún)量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查数据(jù)显示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其(qí)中还包(bāo)括大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不是人均一间房所(suǒ)能满足，它(tā)与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数较发达国家还有很大差距。人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数大于1同样不意味着(zhe)中(zhōng)国住宅(zhái)市场已经饱和(hé)。

　　我们(men)测算发现(xiàn)中(zhōng)国(guó)城镇居民户均1套(tào)房，其中每户持有(yǒu)商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家(jiā)庭户(hù)均住宅的(de)数据，我(wǒ)们(men)根据(jù)商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年(nián)，中国(guó)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套(tào)住宅，其(qí)中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有房，然而事(shì)实上中国住宅(zhái)市场供需并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为(wèi)户均(jūn)一套房无法满足流(liú)动人口(kǒu)的租赁和(hé)置业需求(qiú)。全国总人口的(de)近三成都是流动人(rén)口，流动人口会(huì)选择在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户均一(yī)套房，中国(guó)未来地产仍有四(sì)大新增需(xū)求动力(lì)。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规(guī)模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭(tíng)户数(shù)增(zēng)多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明(míng)显(xiǎn)，区域经(jīng)济(jì)资源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流入，人(rén)口(kǒu)净(jìng)迁入城市的新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前(qián)建(jiàn)成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅(zhái)的改(gǎi)造势(shì)在(zài)必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积均较发达国家有着不(bù)小差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子(zi)”的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中国地(dì)产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年(nián)是(shì)中国(guó)地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，这是(shì)过去二十年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化时代已至，大分化(huà)时代(dài)下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化(huà)必(bì)将体现在不同能级城市(shì)之间，不(bù)同区域板块之间，不(bù)同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量突然激(jī)增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房子是(shì)否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然(rán)存在(zài)不足？可惜(xī)由于住宅存量数(shù)据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的(de)过(guò)剩了？据此判断未来房(fáng)地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察(chá)中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站(zhàn)不住脚

　　标致307如何更换玻璃水喷头 标致是合资还是国产今年2月，在以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以(yǐ)及80多万(wàn)处市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均每栋建筑(zhù)住不(bù)到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋(dòng)数计(jì)算的城镇房屋(wū)实际(jì)仅有4700多万(wàn)栋，还(hái)包括了大量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次(cì)人口普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水平(píng)不仅(jǐn)与房(fáng)间数量有关(guān)，更与(yǔ)房(fáng)屋(wū)质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施(shī)等因素密切相关。单单从人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数不(bù)能完全反映出(chū)城镇(zhèn)居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为(wèi)单位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是(shì)城(chéng)镇居民宜居(jū)的(de)选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的(de)测算思路、数据(jù)和(hé)方(fāng)法

　　中国(guó)城(chéng)镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建房等(děng)非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅数量(liàng)。居民住(zhù)宅相关数据有两(liǎng)处可以直接公布，一(yī)是每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计算(suàn)中(zhōng)国居(jū)民户均住宅数量，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽(hū)略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅(zhái)套数分(fēn)三步走：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加(jiā)，我(wǒ)们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和(hé)非商品住宅比(bǐ)例，推算得到(dào)居民(mín)住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得(dé)到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式(shì)如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量(liàng)到(dào)底有多(duō)少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数(shù)据(jù)，大(dà)致测算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一步推(tuī)算中国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均(jūn)拥(yōng)有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销售(shòu)以期房为(wèi)主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售(shòu)中期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除商品(pǐn)住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数里的期房销售(shòu)，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数(shù)计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交房后装修的(de)时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇居(jū)民拥有的户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城镇居(jū)民的(de)住(zhù)宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其中自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租(zū)赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅(zhái)，因(yīn)此将租赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得(dé)到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增(zēng)幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比(bǐ)例，从而我们估(gū)算(suàn)出2022年商品住宅所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已(yǐ)经达到(dào)了(le)户均(jūn)一套房的程(chéng)度(dù)，“户户(hù)有(yǒu)房”是否(fǒu)意味(wèi)着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着(zhe)中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套(tào)房并不意味着住宅(zhái)市场供需(xū)平(píng)衡

　　需(xū)要有多余(yú)住宅来(lái)满(mǎn)足因人口(kǒu)流动(dòng)、居(jū)民换(huàn)房(fáng)等(děng)因(yīn)素(sù)产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产市场的住宅套(tào)户(hù)比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看(kàn)，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和(hé)韩国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流(liú)入(rù)地的住宅市场供不应(yīng)求，造(zào)成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国(guó)城乡人口流(liú)动调查(chá)数据(jù)显示，在上海、杭(háng)州以及(jí)南京工作的流动人(rén)口(kǒu)在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工(gōng)资吸引打工人(rén)，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会(huì)占(zhàn)据两套(tào)房，在(zài)高(gāo)房价的大城(chéng)市租赁一套房，在(zài)房价较低的县城(chéng)购买(mǎi)一(yī)套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住(zhù)宅品质仍(réng)需改善

　　目(mù)前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是(shì)2000年(nián)以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑结构松散、设施标致307如何更换玻璃水喷头 标致是合资还是国产(shī)陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等(děng)问题，如电(diàn)线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住户的生(shēng)活带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老(lǎo)旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面(miàn)积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上(shàng)世纪修(xiū)建的老旧小区很难满足现(xiàn)代生(shēng)活需求，在未来大(dà)都(dōu)会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏(piān)小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城(chéng)市(shì)家庭(tíng)住(zhù)宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭户(hù)住宅存量(liàng)总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间(jiān)农民带(dài)房进城和老旧小(xiǎo)区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)不足19平(píng)方米，不(bù)及全国(guó)人均(jūn)水平(píng)的一半。若去(qù)除20％的(de)公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方(fāng)米的家庭界(jiè)定为住(zhù)宅存在困难，若(ruò)按(àn)这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的(de)家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用(yòng)住(zhù)宅面积(jī)为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需(xū)要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若(ruò)去除公摊(tān)面积(jī)后，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集(jí)体户(hù)人(rén)口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产(chǎn)还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似(shì)已经户户(hù)有房。即便如此(cǐ)，中国人(rén)口静态结构(gòu)和动态趋(qū)势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需(xū)求(qiú)释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求(qiú)主要来自于四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显示(shì)城镇(zhèn)户均人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一(yī)人户、二人(rén)户(hù)的占比(bǐ)明(míng)显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将继续(xù)延续，导致户数会因(yīn)户均人口规模的(de)缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移(yí)导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济资源分配的再(zài)集(jí)中吸(xī)引着人口流(liú)入。人(rén)口迁移势必(bì)涉(shè)及到买房租房(fáng)，给迁入地住(zhù)宅市场(chǎng)带来(lái)新的增(zēng)量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常(cháng)住(zhù)人口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人(rén)口增长主(zhǔ)要受益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求(qiú)依然(rán)庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅的(de)家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)造时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年(nián)间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手(shǒu)房。在新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求中(zhōng)，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租(zū)房(fáng)、购买经(jīng)济适(shì)用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村(cūn)和旧(jiù)城(chéng)改造，商品住宅的占比势必(bì)会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还(hái)有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破旧的(de)城(chéng)中村、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积(jī)小、质(zhì)量低(dī)、基础(chǔ)设施配套差、没(méi)有(yǒu)或(huò)少有(yǒu)物(wù)业(yè)管理，居民(mín)追求美好、宜(yí)居生活的(de)环境，背后的改善性需求有待释(shì)放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求还(hái)将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾(qīng)向于(yú)中小户型(xíng)。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换(huàn)大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经济(jì)工作会议(yì)明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较其他国(guó)家依旧存(cún)在(zài)不小差(chà)距。

　　住宅舒适(shì)度与经(jīng)济水平有(yǒu)着密(mì)切正向联(lián)系。随着经济发展水平的(de)提高，中国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积将(jiāng)随(suí)之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过(guò)去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量的(de)供需冲突。房地产大分(fēn)化时(shí)代已至，这(zhè)种(zhǒng)分化不单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区(qū)和(hé)老旧(jiù)二手房之间(jiān)的差(chà)异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实(shí)际值可能偏(piān)低，其(qí)增(zēng)速(sù)可(kě)能(néng)超预(yù)期。

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