饱受争(zhēng)议的二(èr)手(shǒu)房交(jiāo)易中介(jiè)费问题，正逐渐得到(dào)监管部门的(de)重视(shì)。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监(jiān)管总(zǒng)局联合发布(bù)了关于规(guī)范房地产经纪(jì)服(fú)务的意见。意见提及，近年(nián)来，部分(fēn)房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取(qǔ)过高费用(yòng)、未(wèi)明(míng)码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客户个人(rén)信息等(děng)问题，加重(zhòng)交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上(shàng)述背景(jǐng)，两部门从加强(qiáng)从业(yè)主体管理、明确经纪服务内(nèi)容、合理确定经纪服务收(shōu)费、严格实行明(míng)码标价等十方面，提出(chū)了(le)意见(jiàn)。

　　中(zhōng)原(yuán)地产首席分析师张(zhāng)大伟(wěi)称(chēng)，随(suí)着城市发展，一二线城市二手房(fáng)交(jiāo)易占比逐渐(jiàn)增加。以(yǐ)北京、上海为例，二(èr)手房(fáng)占市(shì)场(chǎng)成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房成交依赖中(zhōng)介居间成交，房地产调控重(zhòng)心逐(zhú)渐从开发商过渡到(dào)中(zhōng)介公司。

　　广东省城规(guī)院住房(fáng)政(zhèng)策研究中心首席(xí)研究员李宇嘉表示(shì)，买房对(duì)居民来说属于金额不(bù)低的大宗交易(yì)，由于(yú)二(èr)手房交易成本较高、交易周(zhōu)期较(jiào)长，具有非常强的(de)专业性，居民往(wǎng)往通过中介来完成(chéng)。但很多中介利用信息不(bù)对(duì)称等问题，将非必要的收费夹带其(qí)中，如(rú)收取过桥融资、按揭费、担保费等(děng)，对居民造(zào)成额外的负担，而且这些服务事项并未明码(mǎ)标价。

　　对(duì)于二手(shǒu)房市场交易(yì)过(guò)程中存在(zài)的(de)“乱象(xiàng)”，李宇嘉(jiā)指出(chū)，对(duì)包括经(jīng)纪服务(wù)在内的相关市(shì)场(chǎng)交易行为及其主体(tǐ)进行规范和(hé)秩(zhì)序(xù)整(zhěng)顿，是房地产市场管理和(hé)调控的主题(tí)。“当(dāng)下，推进这项工作的意义更大，也(yě)更(gèng)急迫。”

　　中(zhōng)介收费问(wèn)题成(chéng)监管重点

　　二(èr)手房市(shì)场中(zhōng)，历来(lái)对房地产经纪服(fú)务行(xíng)业关注最多的一个话题，便是房地产经纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部门(mén)主要监管的重点，将是对房地产经纪服务收费及(jí)中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的(de)中介费。以北京(jīng)某房地产经纪服务机(jī)构(gòu)2.7％的服务(wù)费率计(jì)算(suàn)，一套(tào)1000万(wàn)元(yuán)的(de)房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在(zài)合理确定经(jīng)纪服务收(shōu)费上(shàng)，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地产经纪机(jī)构(gòu)要合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪(jì)服务费(fèi)用。鼓励按照成交价(jià)格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定价(jià)。引导(dǎo)由交易双方共同(tóng)承担经纪服(fú)务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地产经纪服务收费标(biāo)准的最早依据是(shì)1995年国(guó)家计委建设部下(xià)发(fā)的《关于房(fáng)地(dì)产中介服务(wù)收费的(de)通知》（971号文），其中第六条规定：房(fáng)屋(wū)买(mǎi)卖代理(lǐ)收费(fèi)，按成交价格(gé)总额的(de)0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市执行的2014年更新后(hòu)的收费标准，即根据这样的规定：“少数特别复(fù)杂的住宅买卖(mài)经纪(jì)服务，经交易各方协商同意(yì)，可在规(guī)定的(de)收费(fèi)标(biāo)准基础上适当(dāng)上浮，上浮幅度最(zuì)高不(bù)得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京(jīng)二手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本(běn)着“简政放(fàng)权(quán)”的精神，北京(jīng)2015年取消了(le)房地(dì)产中介服务(wù)等57个(gè)政(zhèng)府(fǔ)定价，房地产经纪服务收(shōu)费多少由各中介机构自行(xíng)决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际收(shōu)取费用过程中，相关监管部门当前并未明确具体的中介费率，中介机构仅需在服务过程中对收(shōu)费标准(zhǔn)进行明码标价即可。而房(fáng)地产(chǎn)经纪服务机构在具体收取(qǔ)过程(chéng)中(zhōng)，会结合房屋价值及工资(zī)标(biāo)准，综合计算出合适的(de)中介(jiè)费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于(yú)明码标(biāo)价问(wèn)题，两部(bù)门在此次(cì)意见(jiàn)中提及，房地产经(jīng)纪机(jī)构应(yīng)当在经(jīng)营(yíng)门店、网站、客(kè)户端等场所或渠道，公示服务项(xiàng)目、服(fú)务内容和收费标准，不得混合标(biāo)价和捆绑(bǎng)收费(fèi)。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构提(tí)供(gōng)的基本服务(wù)和延伸服务，应当分别明确服务(wù)项(xiàng)目和收费标准。房(fáng)地产经纪机(jī)构收费(fèi)前应当(dāng)向交易当事人出具收(shōu)费清单，列(liè)明(míng)收费(fèi)标准(zhǔn)、收费金额，由(yóu)当事人(rén)签字(zì)确认。

　　另(lìng)外，对收(shōu)费(fèi)明显高(gāo)于市场平均水平的房(fáng)地产经纪机构，住(zhù)房和城乡建设部(bù)门将会同市(shì)场监(jiān)管(guǎn)等部门采取约谈等(děng)综合措(cuò)施进行重点监管。市场监管部门会同(tóng)有关部门依(yī)法查处不按规定明码标(biāo)价、操纵经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费等违(wéi)反价格和(hé)反垄断法律法规(guī)的行为。对房(fáng)地(dì)产经纪机构(gòu)相(xiāng)关违(wéi)法违规信(xìn)息，市场监管部门要(yào)依法依(yī)规纳入(rù)国家企业信用信(xìn)息公(gōng)示系(xì)统。

　　房屋中介(jiè)费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高(gāo)、服务费率越(yuè)低的原则实行分档(dàng)定价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅的(de)中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南区总裁兼深(shēn)圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励(lì)按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价，合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)，主要还(hái)是规范(fàn)行业，打击收(shōu)费过高的经(jīng)纪机构，但对市(shì)场(chǎng)影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以深圳(zhèn)为(wèi)例，深圳(zhèn)市场豪宅(zhái)和普宅(zhái)本来收费就不同，各(gè)家收(shōu)费(fèi)普遍(biàn)在合理(lǐ)范围内，加上(shàng)经纪服务(wù)费用对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出(chū)，由于(yú)当前两部门提(tí)出(chū)的意见仅(jǐn)为鼓励(lì)性质，即只是纲领性文件而非规(guī)定(dìng)，未(wèi)来如何具(jù)体认(rèn)定其中(zhōng)的细则，还需要看各城市落地执行情(qíng)况。

　　不过(guò)，张大伟表示(shì)，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领域的调(diào)整改善、规范化，有利于行业健康发展(zhǎn)。同时，由于二(èr)手房很(hěn)多房源在产权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同(tóng)税费等都可能对交(jiāo)易产96的因数有哪些数，72的因数有哪些生影响(xiǎng)，这对房地产经纪服务行业的专业性提出(chū)更高的(de)要求。”

　　58安居(jū)客研(yán)究院研究总监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖过(guò)程中，原本应该由上下家各支付一半(bàn)的中介费，但在一些热点城市的二手房交(jiāo)易(yì)过程中，往往会(huì)有这(zhè)样的情形，因部分(fēn)购(gòu)房者处于弱势地位，从而会出(chū)现(xiàn)中介费及税费均由购房者来承担。即使(shǐ)一些房东愿意承担中(zhōng)介(jiè)费，这部分(fēn)费用(yòng)也(yě)可能通(tōng)过转嫁的方(fāng)式，在房(fáng)价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把(bǎ)中(zhōng)介(jiè)费转嫁(jià)给下家，市(shì)场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房产(chǎn)中介公(gōng)司将其(qí)视为向购房者单(dān)边收(shōu)费的行为。部分(fēn)中介公(gōng)司可能会利用其支配地位(wèi)，在原(yuán)先经纪服务收费的基础(chǔ)上，再次(cì)向(xiàng)房东收取费用(yòng)，而(ér)这96的因数有哪些数，72的因数有哪些部(bù)分费用(yòng)，房东往往会将(jiāng)其转再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实(shí)际上相当(dāng)于变相推高了房(fáng)价。两部门提出严禁操纵(zòng)经(jīng)纪服务收费，不仅(jǐn)有利于提高交易中(zhōng)操作(zuò)的透明度，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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