饱受争议(yì)的二手(shǒu)房交易(yì)中(zhōng)介费问题，正逐渐(jiàn)得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市(shì)场(chǎng)监管总局联(lián)合发布了关于规范(fàn)房地产(chǎn)经(jīng)纪服务的(de)意见。意见提及，近(jìn)年来(lái)，部分房地产经纪机构存在利(lì)用房源客源优势收取过高费(fèi)用(yòng)、未(wèi)明码标(biāo)价、捆(kǔn)绑收费、滥(làn)用客户(hù)个人(rén)信(xìn)息等问题(tí)，加重交易当事人负担、侵害其(qí)合法权益。

　　基(jī)于(yú)上(shàng)述背景，两部门从加强从业主体管(guǎn)理、明确经(jīng)纪服(fú)务(wù)内(nèi)容、合理确(què)定经纪服(fú)务(wù)收费、严(yán)格实行明码标(biāo)价等十方面(miàn)，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首席分析师张大伟称，随着(zhe)城市发展，一二线城市二手房交(jiāo)易占(zhàn)比逐(zhú)渐增加(jiā)。以北京、上海为例(lì)，二手房(fáng)占市场成(chéng)交比例超过80％，大(dà)量二手房成(chéng)交依赖中(zhōng)介居(jū)间成交，房地(dì)产调控重心逐渐从开(kāi)发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东省城(chéng)规院住房政策研究中心(xīn)首席研究员李宇(yǔ)嘉表(biǎo)示(shì)，买房对居民来(lái)说(shuō)属于金额(é)不低的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周期(qī)较长，具有非常强的专业性，居(jū)民往往通过中(zhōng)介来(lái)完成。但(dàn)很多(duō)中介利用信(xìn)息不对称等问题(tí)，将非必要的(de)收费(fèi)夹带其(qí)中，如收(shōu)取过桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对居(jū)民(mín)造成(chéng)额(é)外的负担，而且这些服(fú)务事(shì)项并未(wèi)明(míng)码标价。

　　对于二手房(fáng)市场交(jiāo)易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括(kuò)经(jīng)纪(jì)服(fú)务在内(nèi)的(de)相(xiāng)关(guān)市场交易行为及其(qí)主体进行(xíng)规(guī)范和秩序整顿，是(shì)房地产(chǎn)市场管(guǎn)理和调控的主题。“当下，推进这项工作的(de)意义更大，也(yě)更(gèng)急(jí)迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重点

　　二手房市场中，历来(lái)对房地产经纪服(fú)务行(xíng)业关注最多的一个话(huà)题(tí)，便(biàn)是房地产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大(dà)伟(wěi)认为(wèi)，未来相(xiāng)关部(bù)门主要监管的重点，将是对房地产经纪服务收(shōu)费及中介交易进(jìn)行(xíng)规范(fàn)。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交易过(guò)程中，部分(fēn)价(jià)值不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额不低的(de)中介(jiè)费。以北京某房地产经(jīng)纪服务(wù)机构2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万(wàn)元的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理确(què)定(dìng)经纪服务收费(fèi)上，两部门(mén)在此(cǐ)次意见中(zhōng)提及，房地产经纪(jì)机(jī)构(gòu)要(yào)合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用(yò彩礼可以转账吗，彩礼一般用什么方式给女方ng)。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率越(yuè)低(dī)的原则实行分档(dàng)定价。引导(dǎo)由(yóu)交易双方共同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪服务收费标准(zhǔn)的最早依(yī)据(jù)是1995年国家计委建设部下发的《关于房地产中介服务收费的(de)通知》（971号文），其(qí)中第(dì)六条规定(dìng)：房(fáng)屋买卖代理收(shōu)费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执(zhí)行的2014年更新(xīn)后(hòu)的收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少数(shù)特别复(fù)杂(zá)的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经(jīng)交易各方协商同意，可(kě)在规定的收费标准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这(zhè)意味着(zhe)，当(dāng)前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本(běn)着“简政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房地产(chǎn)中介服务等57个(gè)政府定价，房地产(chǎn)经纪服(fú)务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介机构在(zài)实际收取费(fèi)用过程中，相关监管部(bù)门当前并未明确(què)具体的中(zhōng)介(jiè)费率(lǜ)，中介机(jī)构仅需在服务过程中对(duì)收费标准进(jìn)行明码标价即可。而(ér)房地产经(jīng)纪服务机构彩礼可以转账吗，彩礼一般用什么方式给女方在具体收(shōu)取过程中，会结(jié)合房屋(wū)价值及工资(zī)标(biāo)准，综合(hé)计(jì)算出合适的(de)中介(jiè)费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明(míng)码标价(jià)问题，两部门在此次意(yì)见中提(tí)及，房地产经纪机(jī)构应当在(zài)经营门店、网站(zhàn)、客户端等场(chǎng)所或渠(qú)道，公示服务项目(mù)、服务内容和(hé)收(shōu)费标准(zhǔn)，不得混合标价(jià)和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机构(gòu)提供的基本(běn)服(fú)务和延伸服务，应当(dāng)分别明确服务项目和收费标准。房地产经纪机(jī)构收费前应当向交易当(dāng)事人出(chū)具收费清(qīng)单(dān)，列(liè)明收费标准、收费金额，由当事(shì)人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费明(míng)显高于市场平均水平的房地(dì)产经纪机(jī)构(gòu)，住房和城乡建设部(bù)门将会(huì)同市(shì)场监管等部门采(cǎi)取(qǔ)约(yuē)谈(tán)等综合措施进行重点监管。市场监管部门会同有关部门(mén)依法查(chá)处不按规(guī)定明码标价、操纵经纪服务收费等违反(fǎn)价格和反垄断法律法(fǎ)规的行为。对房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构相关违法(fǎ)违规信息，市场监管部门(mén)要依法依规(guī)纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则(zé)实行分(fēn)档(dàng)定价，是否意味着(zhe)，未(wèi)来豪宅的中介费(fèi)有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产(chǎn)华南区总(zǒng)裁兼深(shēn)圳中原总经(jīng)理郑叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励(lì)按(àn)照成交(jiāo)价格越高、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则(zé)实行分档(dàng)定(dìng)价，合(hé)理降(jiàng)低住(zhù)房买卖和租(zū)赁(lìn)经纪服务费用，主要(yào)还是(shì)规(guī)范行业(yè)，打击收费过高的(de)经(jīng)纪(jì)机(jī)构，但对市场影响有限，“以深(shēn)圳(zhèn)为例，深圳(zhèn)市场豪宅(zhái)和普宅本(běn)来收费就不同(tóng)，各家(jiā)收(shōu)费普遍在合理范围内，加上经纪服(fú)务费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当(dāng)前两(liǎng)部门(mén)提(tí)出(chū)的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性文件而非规定(dìng)，未(wèi)来如(rú)何具(jù)体认定其中的细则，还(hái)需要看各城(chéng)市落地(dì)执(zhí)行情况。

　　不过(guò)，张大伟表(biǎo)示，“从(cóng)目(mù)前(qián)市场(chǎng)看(kàn)，经纪服务领(lǐng)域的调整(zhěng)改(gǎi)善、规(guī)范化，有利于行业健康发展。同(tóng)时(shí)，由于二(èr)手房很多房源在产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同(tóng)税费等都可能对交易产生影响，这对(duì)房(fáng)地产经纪服务行业的专业性(xìng)提出(chū)更高(gāo)的(de)要求。”

　　58安居客研究院研究总监(jiān)陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过程中，原本应该由上(shàng)下家各(gè)支付一半的中介费，但在一(yī)些(xiē)热点城市(shì)的二手(shǒu)房交易过程中，往往会(huì)有这样的情形，因(yīn)部分购房(fáng)者(zhě)处于(yú)弱势地(dì)位，从(cóng)而(ér)会出现中(zhōng)介(jiè)费(fèi)及税费(fèi)均由(yóu)购房者来彩礼可以转账吗，彩礼一般用什么方式给女方承担。即使一些房东(dōng)愿意承担(dān)中介费，这部分费用(yòng)也可能通过转嫁(jià)的方式，在(zài)房(fáng)价(jià)中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市(shì)场这种所谓(wèi)‘约定俗(sú)成’的情况，一(yī)些房产中介公司将其视为(wèi)向购房者(zhě)单边收费的行为(wèi)。部分中介(jiè)公(gōng)司可(kě)能会利用其支配地位，在原(yuán)先经纪服务收(shōu)费的基(jī)础上，再次(cì)向房东收取费用，而这部(bù)分费用，房(fáng)东往往会将(jiāng)其转再次转嫁(jià)给购(gòu)房(fáng)者，这实际上(shàng)相当于变相推(tuī)高了房价。两部门(mén)提出严禁操纵经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费，不仅有利于提高交易(yì)中操作(zuò)的透(tòu)明(míng)度，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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