万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳引号怎么写标点符号，稿纸双引号怎么写少爷”的(de)意外走红，让(ràng)这个位于北京海(hǎi)淀的(de)豪(háo)宅被全(quán)国知(zhī)晓，其背后(hòu)曾(céng)宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书(shū)院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同(tóng)债务人被(bèi)中(zhōng)国信达(dá)追(zhuī)债，中国信达为了(le)收回钱款不得不将中赫抵押(yā)的75套万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可(kě)问题(tí)是，这些房子早已售(shòu)出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨(jù)资购入房产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇(qí)妙(miào)地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些(xiē)业主的(de)维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没(méi)你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀核心区(qū)位(wèi)，名(míng)校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发现，中国信达在(zài)京(jīng)东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公司不良债权(quán)转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目的抵押(yā)物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权转让项目(mù)的处(chù)置主体是中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股份有限(xiàn)公司北京市分公司（下称中国(guó)信达(dá)北分），处(chù)置的是(shì)对北(běi)京(jīng)赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截(jié)至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人(rén)民币(bì)，其中(zhōng)债权(quán)本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债(zhài)务(wù)人。目(mù)前(qián)，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万(wàn)次围观(guān)，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国(guó)信达北(běi)分(fēn)讨债(zhài)的故事(shì)，但(dàn)实(shí)际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而(ér)且早(zǎo)已售(shòu)罄。如(rú)果该报道(dào)属实，说明这些房子实际上都是(shì)卖(mài)出去了(le)的(de)，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国(guó)信(xìn)达(dá)的拍(pāi)卖页(yè)面(miàn)上又注明(míng)这75套房子是“未出售”的状态呢？只能(néng)说(shuō)明(míng)这些房子根本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经的报(bào)道证实了上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团(tuán)早就把这(zhè)75套房(fáng)子抵押(yā)出去，现在还没资金(jīn)解抵(dǐ)押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的(de)业主基(jī)本都是北京的高端(duān)人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的(de)业主。另据地产自媒(méi)体“地(dì)产八卦女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的业主中，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如果这些业(yè)主确实已经支付(fù)价款并(bìng)实际占有(yǒu)，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权(quán)回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准(zhǔn)还是(shì)债主中国信达(dá)。

　　根据(jù)相关法律(lǜ)规定，民(mín)事执行(xíng)中(zhōng)，业主已经支付价(jià)款并(bìng)实际占有，但未(wèi)办理过户手(shǒu)续的(de)，如果业主没有过错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向法(fǎ)院提出执行异议(yì)申请，请求(qiú)法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院(yuàn)报(bào)公布《最高人民法院关于商品(pǐn)房消(xiāo)费者权利保护问题的(de)批复(fù)》，以司法解释(shì)的方式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居(jū)住为目的(de)购买(mǎi)房屋(wū)并已支付全(quán)部价款，主张其房屋(wū)交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权(quán)的，人民(mín)法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终结(jié)前已实(shí)际支(zhī)付剩余价(jià)款(kuǎn)的(de)，可以(yǐ)适(shì)用前款规(guī)定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这(zhè)笔不良(liáng)债(zhài)权，实际(jì)上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔了夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请不良债(zhài)权转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成(chéng)为(wèi)赫华(huá)恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等(děng)选(xuǎn)择退出了赫华恒(héng)瑞的(de)股东(dōng)行列(liè)，中国(guó)金谷(gǔ)国际信(xìn)托(tuō)有限责任公司成为了(le)唯(wéi)一股东，后者由(yóu)中国(guó)信(xìn)达资产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地(dì)产开发商，相较其他(tā)房企，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)既(jì)没(méi)有很(hěn)大规(guī)模，也(yě)没有很高的国民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一(yī)个(gè)个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集(jí)团进(jìn)入北京的第一个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平(píng)米的天价(jià)，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每(měi)棵(kē)成(chéng)本超(chāo)6万的成年银(yín)杏树，还是(shì)每平米(mǐ)20万(wàn)元的(de)价格(gé)，都(dōu)令业内(nèi)外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的(de)顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北(běi)京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的(de)融创观澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超(chāo)过这些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终成交价(jià)1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊人(rén)的36万元(yuán)/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经(jīng)推出了8年之(zhī)久，但(dàn)其依(yī)旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等(děng)知名商业大佬则居(jū)住在万柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的成功(gōng)奠定了中赫集团(tuán)的“高(gāo)端路(lù)线”，也因此(cǐ)，它被(bèi)外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京城最贵(guì)的(de)房，拿(ná)北京城(chéng)最(zuì)贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商(shāng)光(guāng)环的背后，这个(gè)地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多(duō)次(cì)成(chéng)为被(bèi)执(zhí)行人，被(bèi)执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国安(ān)坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个(gè)地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾深挖出背后(hòu)的(de)中赫(hè)集团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名(míng)豪(háo)宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集(jí)团实控人周(zhōu)金辉(huī)的人生(shēng)轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源(yuán)，这(zhè)个转折点，就在(zài)于收(shōu)购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型(xíng)，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军能(néng)源市(shì)场、团购网站，但(dàn)最(zuì)终都惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉(huī)将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成为国安(ān)的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中(zhōng)信集团手中(zhōng)拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部(bù)全部股权(quán)。如果(guǒ)北京(jīng)国(guó)安(ān)的估(gū)值一(yī)直(zhí)没变，那么(me)中赫集团(tuán)拿(ná)下北(běi)京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：引号怎么写标点符号，稿纸双引号怎么写卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这样(yàng)，中赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的(de)中赫集团股份质押陆(lù)续质押，据企查查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条股(gǔ)权出质记录(lù)。质权人(rén)包(bāo)括海金商业保理、北京建工(gōng)、山(shān)东国际信托、中(zhōng)融(róng)信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安(ān)的(de)时(shí)间完全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安(ān)后，不仅国(guó)安的经营(yíng)状况(kuàng)没有得(dé)到改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北(běi)京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在(zài)持续质押(yā)手中的中(zhōng)赫(hè)集团股份，但国(guó)安和中(zhōng)赫的经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)被5次列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股(gǔ)东(dōng)周金辉(huī)、李彩霞等共同成为被执行人，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履行能(néng)力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定(dìng)义务，上述(shù)被执行人成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北(běi)京(jīng)国安，目(mù)前幸免于难。不(bù)过在实控人(rén)都成为(wèi)老赖的情(qíng)况下(xià)，被执行10个多亿(yì)的北京(jīng)国安，又如何能独善其身(shēn)？

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