近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此(cǐ)表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价(jià)值，通过观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生现金收益，特许经营权(quán)分红目前已包含(hán)了利(lì)润分配和本金的归还(hái)，在选择投资(zī)标的时(shí)应了解资产类(lèi)型和(hé)分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的(de)公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此(cǐ)表示，投(tóu)资(zī)公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要(yào)收(shōu)益来源为持有期分(fēn)红收益，以及基金份(fèn)额交易价格的(de)变(biàn)化(huà)。基金份额(é)二级市场价格(gé)受到公募(mù)REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素(sù)的综合(hé)影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分(fēn)红预期(qī)则更有规律可循(xún)。公募(mù)REITs的分红主要来自基础(chǔ)设(shè)施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募(mù)集材(cái)料和信息披(pī)露(lù)文件，结合行业(yè)及市场情况，可以(yǐ)分析基(jī)础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二(èr)级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持(chí)有(yǒu)人实际(jì)获得的现金收益，对于长期投(tóu)资(zī)者更具参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李华平也表示(shì)，根据《公开募集基础设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并后基金年度(dù)可分配金额(é)以现(xiàn)金形式分配给投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机(jī)制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金也认为，从投资角(jiǎo)度来(lái)看，基础(chǔ)设施公募REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格(gé)反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分(fēn)红要求，分红类(lèi)似于债(zhài)券派(pài)息，但不等同于债券(quàn)的(de)固定(dìng)利息回报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一方(fāng)面是公募REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资(zī)者的投资品类(lèi)，为资产(chǎn)配置多元化提(tí)供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资(zī)债券相对高的收益性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对于未来分红水平的预期，也(yě)是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级市场(chǎng)价格走(zǒu)势的关(guān)键因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二(èr)级市(shì)场表(biǎo)现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济(jì)的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之一，而稳定(dìng)的(de)分红(hóng)有利于(yú)吸引投(tóu)资(zī)者参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人(rén)也(yě)表(biǎo)示，近(jìn)期经(jīng)济预期恢复，一方(fāng)面(miàn)市场热点呈(chéng)现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩相对经济活(huó)力的改(gǎi)善有一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对(duì)基金(jīn)份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导价(jià)做调减处理，调(diào)减金额根(gēn)据单(dān)位基金(jīn)份额(é)的分红金额进行计(jì)算。除权操作是对分红前后(hòu)基(jī)金份额净(jìng)值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金(jīn)分(fēn)红(hóng)前后(hòu)均可(kě)以获得公(gōng)平的投资拿破仑法典的意义和基本原则是什么，拿破仑法典的意义和基本原则有哪些机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的(de)信心(xīn)，同时需结(jié)合持有产品(pǐn)的特性(xìng)，关注二级市(shì)场(chǎng)扰动对整体收益(yì)的(de)影响程度。”中航基(拿破仑法典的意义和基本原则是什么，拿破仑法典的意义和基本原则有哪些jī)金相(xiāng)关人(rén)士(shì)也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括(kuò)利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)归(guī)还

　　普通投资者(zhě)应了(le)解(jiě)底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士(shì)还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本金之上的增(zēng)值(zhí)部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定(dìng)为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红差异(yì)很大，大多(duō)数普通投(tóu)资者可(kě)能把“分派”金(jīn)额误认为(wèi)是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限到(dào)期后(hòu)基金(jīn)价值面临极大不确(què)定(dìng)性(xìng)，这是该类投资(zī)者应该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产(chǎn)权(quán)类两大(dà)资产类型，持(chí)有产权类产(chǎn)品的收益主要包括每年的现金(jīn)分红及资(zī)产增值的收益，而持有特(tè)许经营(yíng)类产品的收(shōu)益主要来自项目每年的现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权(quán)类资产的分红包括(kuò)了利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也(yě)是变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者(zhě)在选择(zé)投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分(fēn)红因(yīn)底层资(zī)产(chǎn)属性(xìng)不(bù)同而形成区别。特许经营(yíng)权类的(de)公募(mù)REITs产品因其(qí)分(fēn)红相当于包(bāo)含“本金(jīn)+收(shōu)益(yì)”，分(fēn)红相对(duì)较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的(de)公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产(chǎn)的价值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对(duì)股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属(shǔ)性(xìng)，对所选择产品的(de)二级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类(lèi)项(xiàng)目(mù)相比，特(tè)许经营项目在经营权到期后(hòu)不再能产生现金收益，因此将可供分(fēn)配金(jīn)额的分配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项目，通常具备更高的(de)分派率水平。对于剩(shèng)余期(qī)限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使分(fēn)派(pài)率相对较低(dī)，也有足够年(nián)限收回本金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资者注意，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)项目的(de)分派金额(é)包含了(le)投资本(běn)金，在(zài)不进行扩(kuò)募的情(qíng)况下(xià)，基金份额(é)单价随着(zhe)分派进度逐年下降是(shì)正(zhèng)常现象(xiàng)，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用(yòng)年限(xiàn)一般较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造(zào)或(huò)补(bǔ)缴土地出(chū)让(ràng)金等(děng)追加投资，有机会进(jìn)一步延长经营期(qī)限。这种(zhǒng)类似永续(xù)经营的假设(shè)反映在基(jī)础资(zī)产的(de)估值(zhí)上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目(mù)底层(céng)资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多(duō)位(wèi)业内人士还表示(shì)，在产品分红期，投资(zī)者可以观测经(jīng)营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底(dǐ)层(céng)资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报(bào)指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个(gè)：一是年报中披(pī)露的(de)经(jīng)营活动现金流，二是可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金，二(èr)者存在本质(zhì)性区(qū)别。经营活(huó)动(dòng)产(chǎn)生的现金净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资(zī)产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的项(xiàng)目进(jìn)行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公募REITs作为(wèi)资(zī)产配(pèi)置(zhì)新选择，投资价值体现(xiàn)在(zài)相对(duì)股债市场(chǎng)独(dú)立的(de)资产配置功(gōng)能，比较适(shì)合长期持有。建议投(tóu)资者对(duì)经营(yíng)权类的资产可(kě)以更多关(guān)注(zhù)内部收益(yì)率的高低(dī)，对产权类的(de)资(zī)产更(gèng)多关注分(fēn)派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要(yào)来自底层资(zī)产的经营(yíng)净现金流，所以(yǐ)底层资产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)直接(jiē)影响(xiǎng)投资回报(bào)，投资(zī)者可(kě)综合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运(yùn)营(yíng)管理机构实力(lì)、公募基金管理人实力(lì)等多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报(bào)也显示，公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易(yì)带来的(de)短期博弈机(jī)会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市场接(jiē)连回(huí)调(diào)，建议投(tóu)资者(zhě)关(guān)注有(yǒu)基本面(miàn)支撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预(yù)测进行(xíng)比较分(fēn)析(xī)，结合(hé)经(jīng)济及市场(chǎng)的实(shí)际(jì)环境，对基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的(de)管理能力(lì)进(jìn)行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金(jīn)上述(shù)负责人也称。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 拿破仑法典的意义和基本原则是什么，拿破仑法典的意义和基本原则有哪些