近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额(é)的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士对(duì)此(cǐ)表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分红(hóng)体(tǐ)现(xiàn)出该类产品(pǐn)长期(qī)投资价值，通过(guò)观测经(jīng)营活动现(xiàn)金(jīn)流(liú)、可供分配现金等(děng)指(zhǐ)标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运(yùn)营(yíng)情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通(tōng)投(tóu)资者注意，与产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经(jīng)营权到期后不再产生现金收益，特(tè)许经营(yíng)权分红目(mù)前已(yǐ)包含了(le)利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，在选择投资标的时应了(le)解资产(chǎn)类型(xíng)和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分(fēn)红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额(é)的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占(zhàn)可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源(yuán)为(wèi)持有期分红收益，以及(jí)基(jī)金(jīn)份额交易价(jià)格(gé)的变化。基金份(fèn)额(é)二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金(jīn)分红预期(qī)则更(gèng)有规律(lǜ)可循。公募REITs的(de)分红主要来自基础(chǔ)设(shè)施(shī)资(zī)产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募集材(cái)料和信息披露文(wén)件，结合行(xíng)业及市场情况，可(kě)以分析(xī)基础设施项目(mù)的(de)经营业(yè)绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基金份额(é)持(chí)有(yǒu)人实际(jì)获得(dé)的(de)现金收益，对于(yú)长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证(zhèng)券投资(zī)基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基(jī)金应当将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基(jī)金年度可分配金额以现金形式(shì)分配给(gěi)投资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认(rèn)为，从(cóng)投(tóu)资(zī)角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这类产品(pǐn)“股性”的(de)一面(miàn)，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要(yào)求，分红类(lèi)似于债券派息，但(dàn)不等同于债券(quàn)的固(gù)定利息(xī)回报，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度(dù)来看，一方面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品类，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配(pèi)置价值(zhí)。另一方面，公(gōng)募REITs的分红(hóng)能(néng)够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公(gōng)募(mù)REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投资债券相对高的(de)收(shōu)益性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱(cāng)石(shí)”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了投资收(shōu)益“落(luò)袋为安”外(wài)，市场对(duì)于未来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格走势(shì)的关键因素之一(yī)。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股(gǔ)票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可(kě)分配金额(é)完成率不达预期，一定程度上(shàng)影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)波动受多重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定(dìng)的分红(hóng)有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责人也表示(shì)，近(jìn)期经济预期(qī)恢(huī)复，一方面市场热(rè)点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业绩相对经(jīng)济活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基(jī)金份(fèn)额的(de)开盘指导价做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根据单位(wèi)基金份额的分红金额进(jìn)行(xíng)计算。除权操作是对分(fēn)红前(qián)后基(jī)金份额净值变化的修正，使投资人(rén)在基金分红前后均可以获得(dé)公(gōng)平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资(zī)者长期投(tóu)资的信心，同(tóng)时需(xū)结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整体收(shōu)益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经(jīng)营权分(fēn)红包括利润分配(pèi)和本金归(guī)还

　　普通投资(zī)者应(yīng)了解底层资产情况

　　多(duō)位业内人士(shì)还(hái)提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红前提是本(běn)金之上的(de)增值部分不同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基金运(yùn)作(zuò)期(qī)间的(de)“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分(fēn)派的(de)是本(běn)金与增值两个部分，两个部(bù)分之间(jiān)的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年限(xiàn)到(dào)期后基金价(jià)值面临(lín)极大(dà)不确定性，这是(shì)该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示(shì)，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经营(yíng)权类和产权类两(liǎng)大资(zī)产类(lèi)型，持(chí)有产权类产(chǎn)品的收益(yì)主要包括(kuò)每(měi)年的现金分红及资(zī)产增值的收益(yì)，而持有特许(xǔ)经(jīng)营类产品的收(shōu)益主要来自项目每年的现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红。其中，特许经营权类资产的分红包括了(le)利润分配和本金(jīn)的(de)归(guī)还(hái)，两者(zhě)的比叠罗汉暗示什么意思，为什么男生喜欢叠罗汉率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类(lèi)资产的(de)公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收益。普通投资者在选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表(biǎo)示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产品因(yīn)其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重(zhòng)底层(céng)资(zī)产的价(jià)值增(zēng)值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底层(céng)资产属性，对所选择产品的二级(jí)市(shì)场价(jià)格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为(wèi)，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项(xiàng)目在经(jīng)营权到(dào)期后不再能(néng)产(chǎn)生现金(jīn)收益，因此将可供分配金(jīn)额(é)的分配(pèi)理解(jiě)为“分派(pài)”比“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这个(gè)特(tè)点，剩余(yú)经营期限较短的特许经(jīng)营项(xiàng)目，通(tōng)常(cháng)具备更高的分派(pài)率水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经营权项目(mù)，即使(shǐ)分(fēn)派率相对(duì)较低(dī)，也(yě)有足够年限(xiàn)收(shōu)回本(běn)金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营(yíng)权项目的分(fēn)派金额包含了投资本(běn)金，在(zài)不进行扩募(mù)的情况下，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐(zhú)年(nián)下降是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目(mù)剩余期(qī)限产生的现叠罗汉暗示什么意思，为什么男生喜欢叠罗汉金流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权(quán)类项目的土地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一(yī)般较长，再加上到期(qī)后通过(guò)对建(jiàn)筑的更(gèng)新改造或补缴土地出(chū)让金等追加(jiā)投资，有(yǒu)机会(huì)进一步(bù)延长经(jīng)营(yíng)期(qī)限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映在基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资产运(yùn)营情况

　　在基金分红(hóng)的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可(kě)以观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金、内部收(shōu)益率等指标，来(lái)观察和评估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一(yī)是年报中(zhōng)披露的经营(yíng)活动现(xiàn)金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营活动产生的(de)现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资(zī)产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活(huó)动产生；可(kě)供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项目进(jìn)行调整，加期初(chū)现(xiàn)金，最终得到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价(jià)值(zhí)体现在相对股(gǔ)债市场独(dú)立的(de)资(zī)产配置(zhì)功能，比较适合长期(qī)持有(yǒu)。建议投(tóu)资(zī)者对经营(yíng)权类的资(zī)产(chǎn)可以更多(duō)关注内部收益率的高低，对产权类的资(zī)产更多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配收益(yì)主要来自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底(dǐ)层资(zī)产运营(yíng)情况直接影响投资(zī)回报，投(tóu)资(zī)者可综合考虑原(yuán)始(shǐ)权益人综合实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实(shí)力、公募基金管理(lǐ)人实力等多(duō)重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研(yán)报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易带(dài)来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调(diào)，建(jiàn)议投资者关(guān)注(zhù)有基本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分红规(guī)模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行(xíng)首年(nián)及(jí)次年(nián)的可供分(fēn)配(pèi)金额预测(cè)。投资者可(kě)以将REITs的实际(jì)分红金额(é)与(yǔ)募集材(cái)料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结(jié)合经济及市场的(de)实际(jì)环境，对基础设(shè)施项目的运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金(jīn)基金(jīn)上(shàng)述负(fù)责(zé)人也(yě)称。

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