文：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住(zhù)房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工(gōng)作会议提出“有条件的可(kě)以进行现房销售”，不(bù)足一(yī)个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等(děng)地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的(de)不(bù)公平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是(shì)房地产从(cóng)大开发时代步入高质量(liàng)发展阶段的必(bì)然(rán)趋(qū)势(shì)，也是对(duì)购房(fáng)老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次(cì)房改是个技术(shù)活(huó)，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷(dài)、复工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制，长效机制(zhì)四(sì)大关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中国一定能实(shí)现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解(jiě)好(hǎo)这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预售(shòu)制、改为(wèi)现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分(fēn)商(shāng)品(pǐn)是一(yī)手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购(gòu)买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能(néng)交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋(wū)质(zhì)量、房(fáng)产证延(yán)期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部(bù)分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到(dào)下行(xíng)周(zhōu)期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央(yāng)房住(zhù)不(bù)炒精(jīng)神、有(yǒu)助于(yú)保障购(gòu)房老百(bǎi)姓权益(yì)、有助(zhù)于房(fáng)企稳健发展，一举多(duō)得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建议取消(xiāo)预(yù)售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况(kuàng)？简单(dān)科(kē)普一下(xià)：商品房(fáng)预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期(qī)房(fáng)，是一(yī)种开发商(shāng)放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了(le)商品房预售制度。其实，当前(qián)世界不少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来(lái)了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得(dé)政府(fǔ)批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购(gòu)买期房后(hòu)并非像中国一样在(zài)支付(fù)完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是(shì)根据开发商工程(chéng)进度在(zài)完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格(gé)的(de)资金(jīn)监管、分(fēn)期支(zhī)付以及违约处(chù)罚(fá)措(cuò)施作为保障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不(bù)如(rú)借机(jī)取消预售(shòu)制度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国(guó)住房进入(rù)存量(liàng)时代，取消预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和(hé)社会，当然(rán)这需要配(pèi)套(tào)房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信(xìn)心和(hé)房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定能化解这个难(nán)题，让房地(dì)产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道(dào)能(néng)不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即所得的(de)过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所有商(shāng)业的本质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售(shòu)是实(shí)现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业、社(shè)会长治(zhì)久安、行业(yè)企业健康发展的重大(dà)措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制要结(jié)合稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打(dǎ)通金融支持当期三好生(shēng)、新(xīn)模(mó)式等综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务院发展(zhǎn)研(yán)究中(zhōng)心参与财(cái)税改革方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期(qī)系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的(de)前(qián)世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立(lì)法，设(shè)置期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十(shí)年代在(zài)中国香(xiāng)港(gǎng)，楼(lóu)宇出租(zū)是地产行业(yè)盛行的(de)方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周转期长等(děng)问题(tí)，分层(céng)销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)还未推(tuī)行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其(qí)他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大(dà)多数居民的(de)储(chǔ)蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租(zū)资金周(zhōu)转期(qī)长等(děng)问题。针对这(zhè)一系列问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所(suǒ)增加，开(kāi)发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信(xìn)置业(yè)有限(xiàn)公(gōng)司，凭(píng)借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商品(pǐn)流(liú)通、资金周转有着独到的见解，在努力(lì)寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时(shí)其在(zài)购下九(jiǔ)龙的一块地(dì)盘后(hòu)，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料(liào)、分(fēn)层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取(qǔ)买家的订金，采用(yòng)类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民(mín)众购(gòu)房(fáng)的资金压(yā)力(lì)，加速了房屋的建造(zào)和(hé)销售，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降低投资风险，在(zài)当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为(wèi)当时中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住房供不应求(qiú)的问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模(mó)式推(tuī)动了中国香港(gǎng)楼市几十(shí)年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健(jiàn)全的监(jiān)管机制(zhì)，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的一(yī)个楼(lóu)盘(pán)因建筑(zhù)费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国(guó)香港管(guǎn)理部门(mén)提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在(zài)预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自(zì)身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时(shí)需律所和建筑(zhù)师的核准。为了(le)防止(zhǐ)开发商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取监管账户资金，中国香港要(yào)求律师(shī)行(xíng)在银行开设(shè)的(de)信托(tuō)账户（监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)）、开发商(shāng)操作等(děng)采(cǎi)取全透明(míng)化机制，且银行的(de)责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行(xíng)将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身推动项目(mù)完工。随着(zhe)监管体系逐步(bù)完善，出(chū)现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地(dì)面临住房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制(zhì)度。建国以(yǐ)来(lái)，中国内地优先发(fā)展重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工业化的(de)进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城市化配套问(wèn)题，才能进(jìn)一步推进城(chéng)市化(huà)。但(dàn)当时推(tuī)行的是“统一(yī)管(guǎn)理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住(zhù)房市(shì)场发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现了(le)分配不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因(yīn)此(cǐ)福(fú)利分房制度(dù)不再(zài)适用于(yú)当时的国情。叠(dié)加房地产市场面(miàn)临商品房(fáng)的(de)需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房(fáng)地产开(kāi)发商(shāng)，商(shāng)品房(fáng)供应量小的困境，此时引(yǐn)入中国香港(gǎng)的(de)“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑(yí)是(shì)对(duì)内地房地产(chǎn)市场的一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中(zhōng)国(guó)内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商(shāng)品房制度，先后出(chū)台(tái)多项文件，大力支(zhī)持国内房地产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关(guān)于(yú)进一(yī)步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配货币(bì)化(huà)、住(zhù)房供给商品(pǐn)化、社(shè)会(huì)化的住房新(xīn)体制，从计划经济下的福(fú)利分房转向市场经济的商品(pǐn)房。房地(dì)产市场采(cǎi)用预售(shòu)制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金(jīn)和开发时间周(zhōu)期(qī)长(zhǎng)的两大(dà)难题，开发(fā)商以预售(shòu)款撬动下一(yī)个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模(mó)式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内(nèi)地开始房改货币化，中国人(rén)民(mín)银行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策(cè)，支(zhī)持购房者，极大作用(yòng)推动(dòng)了房地产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花(huā)”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内(nèi)地的商(shāng)品房(fáng)预售制度(dù)。预售制的初衷是为了(le)缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地(dì)产开发企业将正在(zài)建(jiàn)设(shè)中的房(fáng)屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国(guó)内地(dì)实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖(mài)合(hé)同-进行(xíng)备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次性付清(qīng)首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)的形式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了(le)全部(bù)购房款，这点与中国(guó)香(xiāng)港的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的开发(fā)商而(ér)言，预售制(zhì)商(shāng)品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市(shì)化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要方式，预售制(zhì)极大(dà)缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增加(jiā)市场商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制在(zài)过去20多年对中国内地房地产市场的(de)稳步发展起到(dào)了重要(yào)作(zuò)用，不仅解决(jué)了房地(dì)产市(shì)场快(kuài)速发展阶段的资金需(xū)求，也提高了(le)居民(mín)居(jū)住(zhù)水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市(shì)建成区面积由7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发(fā)布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住(zhù)宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均住(zhù)房建(jiàn)筑面积(jī)从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售(shòu)最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住(zhù)宅期房销售面积占总(zǒng)销售面(miàn)积的比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地产行业(yè)的(de)发展。中国内地(dì)房地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完(wán)成额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地(dì)产企业从无到有、从国(guó)企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地(dì)产也成(chéng)为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带(dài)动的上下(xià)游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发(fā)、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全社会(huì)固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等通(tōng)道业务(wù)，占(zhàn)比超过三分(fēn)之一。从(cóng)房地产融资存(cún)量占社融(róng)存(cún)量比重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿(yì)美(měi)元(yuán)、英(yīng)法德(dé)三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债(zhài)房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要(yào)是因为住(zhù)房市值(zhí)高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票(piào)、债券市(shì)值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在，当前(qián)的负面效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了(le)所有(yǒu)商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待(dài)期一般(bān)为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房(fáng)者和开发商之间的购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷(dài)款合(hé)同是两个独立的合同关系，如(rú)果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷(dài)款合(hé)同(tóng)按(àn)时向(xiàng)银(yín)行进行贷(dài)款偿还(hái)，因(yīn)此购房者承(chéng)担(dān)的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行(xíng)影(yǐng)响自身(shēn)信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按(àn)揭(jiē)贷(dài)款的发放方，一旦房企因为市场波动或经(jīng)营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过(guò)与(yǔ)购房者签(qiān)订的(de)预售合(hé)同和(hé)按揭合同，已经从银(yín)行获得(dé)房(fáng)款，如果购房者丧(sàng)失还款能力或(huò)短期不能还(hái)款等，则风(fēng)险完(wán)全由银行承担，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个字那(nà)就(jiù)是(shì)“没钱”，即没钱付工(gōng)程(chéng)款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品房(fáng)预售管理办(bàn)法》中明确规定了开(kāi)发企(qǐ)业预售商品(pǐn)房所(suǒ)得(dé)款项(xiàng)应(yīng)当(dāng)用于(yú)有关(guān)的工程(chéng)建(jiàn)设，商品房预售款监(jiān)管的具体办法，由房(fáng)地产管理部(bù)门制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金监(jiān)管规(guī)定(dìng)，各地实(shí)行“一城(chéng)一策(cè)”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重(zhòng)点(diǎn)监管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合肥(féi)等(děng)城市则按照(zhào)项目(mù)的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者(zhě)项目(mù)工程总额(é)报价计算重点(diǎn)资(zī)金。而事实是(shì)，不(bù)少购房款未进(jìn)入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继续建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月供却(què)被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账户(hù)资金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下(xià)，抽调(diào)预售款监管账(zhàng)户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建(jiàn)设名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程(chéng)方将资金转给(gěi)房企，而拨付的(de)工程款，远超工程进度所需。通过(guò)这些(xiē)方式套(tào)取的资金，在房(fáng)企各地(dì)项目间(jiān)流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调资金(jīn)统筹(chóu)拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建(jiàn)设(shè)，形成一种资金(jīn)循(xún)环(huán)高周转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求购房者支付的(de)预付款比例相对较低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在房屋(wū)交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金(jīn)方式支付，或按工程进度(dù)分期支付(fù)，或二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一(yī)般(bān)采用两种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭贷款，一是(shì)按工(gōng)程进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工程进度逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开始月供(gōng)；二是房屋(wū)交(jiāo)付后发(fā)放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交(jiāo)付(fù)质量的保障有两种方式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二(èr)是开发商为购房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还(hái)款，交付(fù)前资金由第三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节，定金比(bǐ)例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方数(shù)据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除定金或首付外(wài)，购房(fáng)者(z俄罗斯人的尺寸是多少厘米，俄罗斯怎么那么大hě)在房(fáng)屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发商(shāng)挪用资(zī)金，购房者的(de)定金及首付款由第三方公证行(xíng)或(huò)产权保险公司(sī)的信托账(zhàng)户监管(guǎn)。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承担任(rèn)何责(zé)任与损(sǔn)失。而开(kāi)发商在房屋建(jiàn)设(shè)过程(chéng)中的资金全部(bù)来自银行，银行根据工程(chéng)进度向开发(fā)商提(tí)供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资(zī)金(jīn)直接损害银(yín)行(xíng)利益，银行(xíng)有充(chōng)分动机(jī)监管开发商施工进度(dù)。开(kāi)发商在房屋交(jiāo)付时需(xū)取得(dé)由(yóu)政(zhèng)府相关(guān)部门经审查后(hòu)发放的验收凭证，通(tōng)过验收(shōu)凭证向银(yín)行得到购房(fáng)者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款按(àn)建造工期(qī)进度支付(fù)，按揭(jiē)按工期(qī)放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开(kāi)发商或(huò)购房者可购买期房(fáng)烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目(mù)获批后即可预售房(fáng)屋。签(qiān)署购房合同前，购房(fáng)者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并(bìng)进行预(yù)约公证(zhèng)，签订合同后定金退(tuì)还。如由(yóu)于任何(hé)原因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易税，分别为(wèi)房(fáng)屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含(hán)在购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)中(zhōng)，属于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最(zuì)低首付比例，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按(àn)工期支付房款(kuǎn)的(de)制度，一般(bān)分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比例因项目(mù)而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部(bù)完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国保险公司(sī)针(zhēn)对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功(gōng)能是当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公(gōng)司保(bǎo)证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发(fā)商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双(shuāng)方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各个环(huán)节(jié)，各环(huán)节内容确认无误后(hòu)签(qiān)订(dìng)首付交换合(hé)同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发(fā)商出现(xiàn)财(cái)务、经营(yíng)问题时，购房(fáng)者10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的方(fāng)式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规(guī)定房屋必须经(jīng)过房产公证公司的检验(yàn)验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国(guó)期房预售资金监管极为严格，资金(jīn)也(yě)由律师监管，在(zài)确认工程进(jìn)度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在进入开发商账户前经过两道关(guān)口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范(fàn)期房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例(lì)不(bù)超房(fáng)款的20％，开发(fā)商违(wéi)约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于房屋供(gōng)给(gěi)严(yán)重失衡，叠(dié)加(jiā)法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是(shì)唯(wéi)一(yī)一部规范期房(fáng)交易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地(dì)建物(wù)取引(yǐn)业(yè)法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或(huò)超1000万日元的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开(kāi)发商必须(xū)完成定金保全措施才可(kě)预售。什么是定(dìng)金保全措施？即(jí)买卖双方(fāng)签(qiān)订(dìng)购房合同时(shí)，开发商向金融(róng)机构或指定保证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交(jiāo)付给(gěi)购房者(zhě)。除定金外，其他预先(xiān)支付的(de)购房款(kuǎn)也(yě)受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构(gòu)或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金(jīn)外的剩余房款在交房(fáng)后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返还相当俄罗斯人的尺寸是多少厘米，俄罗斯怎么那么大于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目(mù)资(zī)金账户，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后支(zhī)付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付(fù)环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有(yǒu)效(xiào)期(qī)14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签订(dìng)购买合(hé)同(tóng)，不(bù)执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房(fáng)者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新(xīn)加坡期房同样(yàng)采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的(de)方式，《发展商条(tiáo)例》对期(qī)房付款流程做了统一详细规定，要(yào)求所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般为(wèi)合同(tóng)签订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程(chéng)进度放(fàng)款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程中(zhōng)随(suí)着放出贷款的增加(jiā)而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房(fáng)者的订(dìng)金与付款会存入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户(hù)资(zī)金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当(dāng)前(qián)房地产(chǎn)到(dào)了政策(cè)出手临界点，重点是(shì)保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对(duì)刚需和改(gǎi)善型需求(qiú)的(de)支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对(duì)局部停贷现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交楼保复(fù)工保民生，给予(yǔ)强有力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在(zài)正常(cháng)运转的房企(qǐ)包括民营企业(yè)，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个(gè)行(xíng)业，为(wèi)每(měi)个房(fáng)企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计(jì)形势复(fù)杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大(dà)关(guān)键是推动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违约后定金保护(hù)机制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款支付(fù)环节，建立按工(gōng)程进度付款(kuǎn)机制(zhì)或(huò)交房后(hòu)按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金监管环节，引入独立(lì)于开发商、银(yín)行的(de)第三方资金监管(guǎn)机(jī)构，或由政府相关(guān)部门(mén)直接监(jiān)管(guǎn)，以此防止资金挪(nuó)用现象。交(jiāo)付环节，建立(lì)商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维修，购(gòu)房者在保修期结束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取消商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不(bù)公平(píng)的预售(shòu)制已(yǐ)经过(guò)时了(le)，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼(pīn)的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提(tí)升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。

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