文：任(rèn)泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的(de)全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行(xíng)现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确(què)表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房(fáng)预售(shòu)制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱(qián)没实力的别建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从(cóng)大开(kāi)发时代步入(rù)高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的(de)必然趋势(shì)，也(yě)是对购房(fáng)老百姓的最大保护(hù)。98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销售。以(yǐ)后一(yī)手交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经地(dì)义。当然二(èr)次(cì)房(fáng)改是(shì)个(gè)技术活(huó)，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长效机制(zhì)，长效机制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税(shuì)。如果按(àn)照(zhào)经(jīng)济规律办事，中(zhōng)国一(yī)定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期(qī)平(píng)稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售(shòu)制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品不能交付(fù)的风险。从(cóng)个人(rén)层面看，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比如，交房等(děng)待(dài)期一般为两(liǎng)年，在(zài)此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还(hái)要(yào)承担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购(gòu)房老百(bǎi)姓权(quán)益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋(móu)划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预(yù)售制度？预售(shòu)制(zhì)度怎么来的？国外(wài)什么(me)情况？简单科普一(yī)下：商品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开(kāi)发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制度。其实(shí)，当前世界不少国家(jiā)存在预售制。但(dàn)是(shì)，重点来了！发(fā)达国家一般有严格(gé)的(de)监管保障(zhàng)措施(shī)，开发商在项目获(huò)得(dé)政府批准后才可以开始销售，买家在(zài)购(gòu)买期(qī)房(fáng)后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从(cóng)银行一(yī)次性贷(dài)款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩余全(quán)部房款，而是根据(jù)开发(fā)商(shāng)工(gōng)程进度在完(wán)全(quán)交房前进行(xíng)分期支付(fù)。所以，预(yù)售制度(dù)是需(xū)要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚(fá)措(cuò)施作为保(bǎo)障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发(fā)风险，对(duì)购(gòu)房民(mín)众不公(gōng)平，所以不如借机取消预(yù)售制度，以后改(gǎi)为现房(fáng)销售。客观讲(jiǎng)预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现(xiàn)在中国(guó)住房(fáng)进入存(cún)量时(shí)代，取消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企债务(wù)重组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产(chǎn)长效(xiào)机(jī)制(zhì)。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改(gǎi)革，中国一定能(néng)化解这个(gè)难题(tí)，让(ràng)房地产(chǎn)回归实体经济和居(jū)住(zhù)属性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得(dé)的(de)过(guò)硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商(shāng)业(yè)的本质(zhì)是向(xiàng)善，是(shì)以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的(de)事(shì)，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房幸(xìng)福一家(jiā)人。从(cóng)这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售(shòu)是实(shí)现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健康(kāng)发展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下(xià)，取(qǔ)消预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新模式等综(zōng)合(hé)施策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国务(wù)院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心(xīn)参与财税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后来形(xíng)成(chéng)的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源(yu陈万年教子文言文翻译注释和启示，文言文《陈万年教子》翻译án)：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年代在中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租(zū)是地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题，分层(céng)销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临时(shí)住宅，住房的(de)需求(qiú)是(shì)相(xiāng)当高，不过大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需(xū)要雄厚(hòu)的(de)资(zī)金实(shí)力(lì)才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题。针对(duì)这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出(chū)售。这模(mó)式一经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市(shì)民(mín)数(shù)量有所增加，开(kāi)发商(shāng)资(zī)金周转加快。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的基(jī)础(chǔ)上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营(yíng)杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运业务的经(jīng)验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻(xún)求(qiú)方法(fǎ)加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙(lóng)的一块地(dì)盘后，除(chú)了(le)分层出售、还印(yìn)发(fā)售楼说明(míng)书，上有(yǒu)文字详尽说明楼(lóu)宇的地势(shì)环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的(de)订金，采用类似租(zū)金的(de)分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造商的(de)资金问(wèn)题(tí)，降低投资(zī)风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售(shòu)模(mó)式(shì)成为当(dāng)时中国香港房地产市场的一大特(tè)色，纵观中国(guó)香港房地产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖(mài)楼花”模式高效率地(dì)解(jiě)决了核心的住房供不应求的问题(tí)，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式(shì)推(tuī)动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用(yòng)超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部(bù)门提升了(le)对于预售楼花制度(dù)的监管，即要(yào)求开发商在(zài)预售前(qián)，确(què)保(bǎo)地价款已经(jīng)全部支付，还(hái)要证明自身有资金等(děng)能(néng)力把项目完成，资金需放入律师(shī)所(suǒ)托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账(zhàng)户资金，中国(guó)香港要求律师行在(zài)银行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商(shāng)操(cāo)作等采(cǎi)取全透明(míng)化(huà)机制，且(qiě)银行(xíng)的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自(zì)身推动项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年(nián)代，中国内地面临住房需求大和(hé)供给量短缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发(fā)展重(zhòng)工业，强调基础建设(shè)，这一导向使前期发展工业化(huà)的进(jìn)程(chéng)大于城市(shì)化进(jìn)程，唯(wéi)有解决住(zhù)房基础等城(chéng)市(shì)化配套问(wèn)题(tí)，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房(fáng)”的福(fú)利(lì)分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配(pèi)不公、效率低、配套(tào)差等问题，因此(cǐ)福利(lì)分(fēn)房(fáng)制度(dù)不(bù)再适用于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需(xū)求量大，而(ér)社会缺少大型房地(dì)产开发商，商品房供应量小的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文(wén)件，大力支(zhī)持国内房(fáng)地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出(chū)台(tái)《关于进一步深(shēn)化城镇(zhèn)住房制度(dù)改(gǎi)革，加快(kuài)住房建设的通(tōng)知》文件，决定(dìng)停(tíng)止住房无偿实(shí)物(wù)分配(pèi)，逐步实(shí)行住(zhù)房分配货(huò)币化、住房供给商品化、社会化(huà)的住房新体制(zhì)，从计划经济下的福利分房转向市场经济(jì)的商品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决(jué)了房企缺少资金和开发(fā)时(shí)间(jiān)周期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开发商以预售款撬动下(xià)一个(gè)项(xiàng)目(mù)的(de)开发，形成滚动开发模式，住房供应速度(dù)加(jiā)快。自此中国内地开始房改货(huò)币化，中国人民银(yín)行等(děng)多方(fāng)迅速出台相(xiāng)关的信(xìn)贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房地(dì)产(chǎn)市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后，经调整形(xíng)成(chéng)契合中国(guó)内地的商(shāng)品房预售制(zhì)度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压(yā)力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来(lái)说，是指房地(dì)产开发企业将正在建设中的房屋预先(xiān)出(chū)售给购(gòu)房者(zhě)，由购房者支(zhī)付定金或(huò)房款的行为。区别于(yú)中国香港，在(zài)中(zhōng)国内(nèi)地实践(jiàn)过程中，商品房(fáng)预(yù)售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预(yù)售(shòu)许可证-签订(dìng)商(shāng)品房买卖合同-进行备(bèi)案登记(jì)和(hé)预(yù)告登记(jì)-交付(fù)房屋。在购(gòu)房过程中(zhōng)，购房者需要(yào)一次性(xìng)付(fù)清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性付(fù)清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换(huàn)言之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了(le)全部(bù)购房款，这(zhè)点与中国香港的(de)按照工程进度付款有所不同。对中国(guó)内地(dì)的开发商而言，预售(shòu)制商品房也开启(qǐ)了(le)高周转、高杠杆的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中国内(nèi)地(dì)商品房销售(shòu)的最主要方式(shì)，预售制极(jí)大(dà)缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应(yīng)，推动了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售(shòu)制在过(guò)去20多年对中国内(nèi)地房地产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了(le)房地产市场快速发展阶段的资金需求，也(yě)提高了(le)居民居(jū)住水平，中(zhōng)国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城(chéng)镇化进程进入快(kuài)速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的(de)《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存(cún)量从不(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国(guó)内地商品房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了中国内地房地产行业(yè)的发展(zhǎn)。中国内地房地(dì)产历经二十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从(cóng)国(guó)企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房地(dì)产也成为拉动(dòng)中国(guó)内地(dì)经(jīng)济高(gāo)增长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游(yóu)产(chǎn)业链(liàn)特别长，高达50多个(gè)行业。2020年(nián)房地产及(jí)其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带(dài)动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发(fā)、建材(cái)的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地(dì)产开发(fā)投(tóu)资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务(wù)，占比超过(guò)三分之一。从房地产(chǎn)融资存量(liàng)占(zhàn)社融存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约(yuē)，将(jiāng)导致银(yín)行不良(liáng)率大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效应(yīng)渠道，根据我们的(de)《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房市(shì)值占股债房市值的(de)比例看(kàn)，2020年(nián)中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房(fáng)市(shì)值(zhí)高，以及中(zhōng)国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接(jiē)融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当前的负(fù)面效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方(fāng)面(miàn)不公(gōng)平制(zhì)度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品(pǐn)不能(néng)交(jiāo)付的(de)风险(xiǎn)。比如，交房等待(dài)期(qī)一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期(qī)办(bàn)理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者和开发商之(zhī)间的(de)购房合同(tóng)、购房者和银(yín)行的(de)按揭贷款合同是两个独立的合同(tóng)关系(xì)，如(rú)果开(kāi)发商发(fā)生违约，购房者只能(néng)根据购房合同向开发商主张权力(lì)，但依旧(jiù)需(xū)要(yào)根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，资金若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响自(zì)身信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的(de)发(fā)放方，一旦房企因为市场波(bō)动或经营不善，出现(xiàn)资金链(liàn)断(duàn)裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和(hé)按揭合(hé)同，已经从银行(xíng)获得房(fáng)款，如果购房者(zhě)丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则(zé)风险完全由(yóu)银行承担(dān)，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房(fáng)者的(de)预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市(shì)商品房预(yù)售管理(lǐ)办法》中明确规定了(le)开(kāi)发(fā)企业预(yù)售(shòu)商(shāng)品房所得款项应当用(yòng)于有关的工(gōng)程建设，商品房预售款监管的具体办(bàn)法(fǎ)，由(yóu)房(fáng)地产管理部(bù)门制定。但多年(nián)以来全国(guó)并(bìng)没(méi)有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金比例为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或(huò)者项目(mù)工程(chéng)总(zǒng)额报价计算(suàn)重点(diǎn)资金。而事实是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入监管账户、或(huò)进入监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有(yǒu)资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在过(guò)去房地产(chǎn)大开发时代(dài)的高周转背景下(xià)，抽(chōu)调预(yù)售(shòu)款监管(guǎn)账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包方，以工程建设名(míng)义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给(gěi)房(fáng)企(qǐ)，而拨(bō)付的工(gōng)程款，远超(chāo)工程进度所需(xū)。通(tōng)过这些(xiē)方式套取的资金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提(tí)供了资金(jīn)流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设，形成一种资金(jīn)循(xún)环(huán)高周转(zhuǎn)模(mó)式，但(dàn)一定程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商(shāng)品房预售制度呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对(duì)于购房者预付资(zī)金，一般设有定金或预付款保护(hù)机制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求购房者支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房款(kuǎn)在房屋(wū)交付(fù)后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以定金方式支(zhī)付，或(huò)按工程(chéng)进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照工(gōng)程(chéng)进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放(fàng)按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预(yù)售商品房提(tí)供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋交付质量(liàng)的保障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一是期房由政(zhè陈万年教子文言文翻译注释和启示，文言文《陈万年教子》翻译ng)府或第三方(fāng)验收合(hé)格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提(tí)供一(yī)定(dìng)的保(bǎo)修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房(fáng)者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期房定金一(yī)定期限(xiàn)内(nèi)无条(tiáo)件返还，最低(dī)首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支(zhī)付首付，其(qí)余房款交付(fù)后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美(měi)国(guó)平(píng)均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按(àn)揭贷(dài)款支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，美(měi)国(guó)为防(fáng)止开发商挪用(yòng)资(zī)金，购(gòu)房(fáng)者的定金及首(shǒu)付款由第三方公(gōng)证行或产权保(bǎo)险公司的(de)信(xìn)托账户监管。如果开(kāi)发商倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而(ér)开发商在(zài)房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据(jù)工程进度向开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用(yòng)资(zī)金(jīn)直接损害银(yín)行利益，银(yín)行有充分动机监(jiān)管开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取(qǔ)得(dé)由(yóu)政府相(xiāng)关部(bù)门经审(shěn)查后发放的验收(shōu)凭证，通过(guò)验收凭证(zhèng)向银行(xíng)得到购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进(jìn)度支付，按(àn)揭(jiē)按工期(qī)放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开发(fā)商或购房者(zhě)可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发(fā)商在项目获批后即可预(yù)售(shòu)房屋(wū)。签(qiān)署购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行预约公证(zhèng)，签订(dìng)合同后定金(jīn)退还。如由于任(rèn)何原(yuán)因不能购买，定金(jīn)按(àn)照德国法(fǎ)律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署购房合同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)需支付公证(zhèng)费和土地(dì)交(jiāo)易(yì)税，分别为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于(yú)购房(fáng)附(fù)加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德国没有规(guī)定最低首付(fù)比例(lì)，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期(qī)支(zhī)付(fù)房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体(tǐ)支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付(fù)节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内(nèi)部(bù)水暖电(diàn)路完工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内(nèi)清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部(bù)完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房(fáng)者可(kě)在支付房款(kuǎn)前申请房(fáng)贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利率，银(yín)行(xíng)按施工节奏分多(duō)次(cì)发(fā)放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使用期限，期限结(jié)束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对期房(fáng)设计了(le)两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延(yán)期(qī)或(huò)重大缺(quē)陷时(shí)，保险公司(sī)保证开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔(péi)偿。保险由(yóu)开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房(fáng)前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合(hé)同前，买卖(mài)双方均有一(yī)名律师(shī)，负责沟通期房交易中的(de)房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确(què)认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机(jī)制(zhì)，当开发(fā)商出(chū)现财(cái)务、经营问题(tí)时，购房者10％的定(dìng)金由(yóu)保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而(ér)超出10％的部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同(tóng)签订21天内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般(bān)会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规(guī)定房(fáng)屋必须经过房产公证公司的检验(yàn)验收后才能交付(fù)，交付后(hòu)方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英(yīng)国期(qī)房预售(shòu)资金监(jiān)管(guǎn)极为严格，资金也(yě)由(yóu)律师监管，在确认工程(chéng)进度、支付相关(guān)款项过程中，由(yóu)买房(fáng)律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道(dào)关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日(rì)本期房交易立法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预(yù)售房定(dìng)金保全措施”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本二战结束(shù)后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社(shè)会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多(duō)次修(xiū)订，目前(qián)是唯(wéi)一一部(bù)规范期(qī)房交易的(de)法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付(fù)定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商必须完成定金(jīn)保全措(cuò)施才可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合(hé)同时，开发商向金(jīn)融(róng)机(jī)构或指定保证机构或保险机构签订定(dìng)金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金的保证(zhèng)或(huò)保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的保证(zhèng)金证明书交付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支付的购房款也受该措(cuò)施(shī)保护。若开发商倒(dào)闭导致期(qī)房(fáng)烂尾，购(gòu)房(fáng)者(zhě)可凭保证金证明书向金融(róng)机构或(huò)保证机构或(huò)保险(xiǎn)公司兑付，同时(shí)，开发商需(xū)向(xiàng)购房者赔付违约金(jīn)，一(yī)般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者即可向(xiàng)银行(xíng)申(shēn)请贷(dài)款，但交房后才开始(shǐ)按(àn)揭贷款，除定金外(wài)的剩(shèng)余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者(zhě)违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年保修期后(hòu)支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及(jí)订金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一陈万年教子文言文翻译注释和启示，文言文《陈万年教子》翻译步签(qiān)订(dìng)购(gòu)买(mǎi)合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签(qiān)订购房(fáng)合(hé)同后，购房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付15％的(de)首付(fù)及(jí)印(yìn)花税，同时购房者向银行申(shēn)请按(àn)揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一(yī)般(bān)为合同签订(dìng)后、地(dì)基完工、框架(jià)完工、管道门窗等(děng)完(wán)工(gōng)等，支付比(bǐ)例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供(gōng)在此过程中随着放出贷款的增(zēng)加而(ér)增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购房者(zhě)的订金与付(fù)款会存入(rù)银行专门(mén)的项目资金账户，账(zhàng)户(hù)资(zī)金(jīn)提取须与房屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者(zhě)享受1年(nián)的(de)房屋(wū)保修期，此(cǐ)后购房者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当(dāng)前(qián)房(fáng)地产(chǎn)到(dào)了政(zhèng)策出手临界点，重(zhòng)点是(shì)保交楼(lóu)和房企(qǐ)重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局(jú)部停(tíng)贷(dài)现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼保复(fù)工保民(mín)生，给(gěi)予强有力的金融工具(jù)支持。另(lìng)一(yī)方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的(de)房(fáng)企包括民(mín)营(yíng)企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重(zhòng)组整个(gè)行(xíng)业(yè)，为(wèi)每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂性(xìng)和人性复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解(jiě)停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制四(sì)大关键(jiàn)是推动(dòng)城市(shì)群(qún)战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税(shuì)。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定(dìng)金保(bǎo)护(hù)机制，如(rú)将已支付定金(jīn)冻(dòng)结至房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)定金(jīn)安(ān)全。签订合(hé)同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋(wū)重大延期(qī)以及重大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余(yú)款支付(fù)环(huán)节(jié)，建立按工程进(jìn)度付款(kuǎn)机制或交房后按揭(jiē)贷(dài)款机制，充(chōng)分保(bǎo)护购房者(zhě)的权(quán)益。资(zī)金监管(guǎn)环(huán)节，引入独立于开发(fā)商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防(fáng)止(zhǐ)资金(jīn)挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环(huán)节，建立商(shāng)品房保修期制度(dù)。保修期(qī)内(nèi)，开(kāi)发(fā)商应(yīng)对房屋(wū)质量问(wèn)题全权(quán)负责、免费维(wéi)修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品房预售(shòu)制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质(zhì)的(de)保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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