5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公(gōng)募基金为(wèi)代(dài)表的机构对(duì)于这一板块已经(jīng)在悄然(rán)布局(jú)。数据(jù)显示(shì)，以南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公(gōng)布(bù)的总份额均较4月28日(rì)时有小幅(fú)增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地(dì)方国企央企(qǐ)获(huò)得增(zēng)持(chí)，持(chí)仓数量占(zhàn)流(liú)通(tōng)股比重增幅五只(zhǐ)个(gè)股分(fēn)别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共(gòng)识(shí)

　　从公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产(chǎn)行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现了三年来的(de)首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募(mù)对房地产行业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度得以延(yán)续。数据统计显示，公募(mù)重仓持(chí)有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五(wǔ)个股(gǔ)分(fēn)别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的(de)投资愈发有集(jí)中(zhōng)于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板(bǎn)块(kuài)排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的(de)是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌(pái)龙头股万科(kē)A排(pái)在(zài)第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化(huà)之(zhī)处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位(wèi)上看(kàn)均有退步，尤其(qí)是万科最为明(míng)显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集团退出(chū)百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非(fēi)行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机构持仓上(shàng)还需(xū)要时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈(quān)判断房地产已经(jīng)进入大分化时(shí)代，一(yī)二线城市好于三四(sì)线城市。而映射(shè)到二级市场(chǎng)投资(zī)上，配置房(fáng)地产行业轻松(sōng)收获行业贝(bèi)塔的红利期一(yī)去不返了。“如果(guǒ)按(àn)照(zhào)产业(yè)周期来分类，包(bāo)括房(fáng)地(dì)产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者(zhě)衰退期(qī)的行业，传(chuán)统认知上(shàng)没(méi)有什么投(tóu)资机会的。但在这几年特(tè)殊的(de)行情(qíng)里包括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类似的行业也(yě)出现了(le)一些机会(huì)，背后(hòu)的(de)逻辑是供(gōng)给侧发(fā)生(shēng)了(le)更大的变化。”一(yī)不(bù)愿具(jù)名(míng)的上(shàng)海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是(shì)居民(mín)存款数量增(zēng)加了(le)15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需(xū)求端(duān)还(hái)需要有一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房(fáng)面积(jī)（接近30平/人），我国均(jūn)已告(gào)别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行的房价，因而行业高(gāo)增的时(shí)代已经过去(qù)，未来(lái)行(xíng)业的需(xū)求或(huò)将回落，在此过程中，伴(bàn)随着(zhe)地产的高杠杆(gān)属性(xìng)，就(jiù)很容(róng)易出(chū)现信(xìn)用风(fēng)险问题(tí)（类似(shì)2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强的公司就能够通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方式，获(huò)得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回(huí)落(luò)时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机(jī)会在于(yú)城市、位(wèi)置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票(piào)投资，就是(shì)强竞争力公(gōng)司的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是(shì)基于(yú)这样(yàng)的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央(yāng)国企(qǐ)、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体的个(gè)股来(lái)看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳(nà)入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本(běn)月以(yǐ)来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排(pái)名前五(wǔ)的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名(míng)第一的(de)上实发展，五一假期归来后日成(chéng)交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续(xù)两个(gè)交(jiāo)易(yì)日收(shōu)出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主营业务为房(fáng)地(dì)产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务为(wèi)房地产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目(mù)、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩数(shù)据(jù)来(lái)看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，各(gè)类机构都有对其布局的(de)例子。以3月31日时的(de)首季十大流(liú)通(tōng)股股东来(lái)看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公司等都跻身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂时(shí)排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅(fú)度(dù)复(fù)苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情(qíng)时代(dài)出租(zū)率(lǜ)复苏至近(jìn)年来最高，另一方面(miàn)则(zé)是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引了知(zhī)名机构在(zài)其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品依(yī)然在前十中，这也是连续(xù)第三个季度(dù)他有的两只产品杀(shā)入(rù)前(qián)十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地(dì)产公司外，荣安地产(chǎn)则(zé)是主要(yào)布局(jú)在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现营业收入(rù)51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基(jī)首季新杀入十大流通(tōng)股(gǔ)股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富(fù)国(guó)中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的(de)机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相(xiāng)关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌(pái)和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突(tū)出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题(tí)或(huò)者(zhě)资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机(jī)获取低成(chéng)本(běn)土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地(dì)力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间(jiān)有(yǒu)限，从融(róng)资成本看，龙头房(fáng)企的融资成(chéng)本不(bù)断下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地(dì)产(chǎn)股或存在发展的大好(hǎo)机(jī)会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性机会依(yī)然存(cún)在，少部分公司(sī)尤其是央企(qǐ)占据(jù)显著优势，其主要又体现为库(kù)存的(de)优(yōu)势。央企地产(chǎn)公司(sī)，现阶(jiē)段(duàn)表现出(chū)较低的融(róng)资成本，优质的开发资源(yuán)和良好的(de)不动(dòng)产资产运营(yíng)能力的多重竞(jìng)争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于民营地产公司也是更有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关系(xì)等问题，市(shì)场对(duì)民营(yíng)房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这(zhè)一轮行业出清(qīng)的过程中，央国(guó)企相较于(yú)民企来说估(gū)值的修复(fù)更明显。中特估的角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻(luó)辑在于集中(zhōng)度提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创造能力(lì)，以此带来(lái)估值中(zhōng)枢(shū)的(de)提升，应该关注估值相对(duì)较低，企业(yè)自身资产的质量好(hǎo)、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的(de)概率(lǜ)比较低(dī)，行业(yè)内(nèi)部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一思路的话，或(huò)许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背景(jǐng)龙头前途更为光明。不(bù)过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持(chí)续观察国企央企在三个方面(miàn)是否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其(qí)次是(shì)销售份额持(chí)续提(tí)升，再次是拿地份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需要(yào)多给一些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一(yī)季报梳(shū)理发(fā)现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季(jì)度(dù)的业绩分化(huà)更趋明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨江集团等(děng)房企营(yíng)收、净(jìng)利(lì)均(jūn)实现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至(zhì)是(shì)较(jiào)大(dà)增速(sù)的增长。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地(dì)产(chǎn)业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出现(xiàn)明(míng)显改善(shàn)的房企，主要是因(yīn)为过去(qù)两三年(nián)时(shí)间(jiān)，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半年民营(yíng)房企不怎么(me)投资拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地(dì)，且主要集(jí)中在(zài)核心(xīn)城市，投资力度较大(dà)。投资的驱(qū)动能够推动房企销(xiāo)售业绩的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于(yú)调(diào)整(zhěng)的过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四月(yuè)环(huán)比(bǐ)三(sān)韩红个人简历和职位 韩红是什么军衔月(yuè)相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上(shàng)海在内(nèi)的绝大多(duō)数城市都出现(xiàn)环(huán)比下滑(huá)的(de)情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不(bù)太乐(lè)观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业(yè)的资金面(韩红个人简历和职位 韩红是什么军衔miàn)压力，可(kě)能会出现，到(dào)六月(yuè)份房企(qǐ)为(wèi)了半(bàn)年(nián)报冲业(yè)绩出现市(shì)场的(de)短期反(fǎn)弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度(dù)增长不确(què)定性的(de)压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及(jí)其(qí)上下游产业链的复苏(sū)速度(dù)都比想象的要慢很多，我们(men)要多(duō)给(gěi)一些耐(nài)心，这个(gè)时候，在房地产以及(jí)上下(xià)游(yóu)就(jiù)不(bù)是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为(wèi)少数(shù)的(de)、做得比同行(xíng)好(hǎo)得(dé)多的企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐(nài)心地去等待它的基本(běn)面不断地(dì)凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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