导读

　　黄金二(èr)十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十(shí)年(nián)是(shì)中(zhōng)国房(fáng)地产(chǎn)市场黄金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品(pǐn)住宅销售面积(jī)超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低(dī)景气(qì)，有关(guān)中国地产是否过(guò)剩的讨论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存(cún)量住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据此(cǐ)判断中国未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国(guó)地产存(cún)量极度过(guò)剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数据(jù)显示(shì)城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀(huái)疑(yí)，中国房子是(shì)否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的(de)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑(zhù)占比(bǐ)不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇非(fēi)住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国(guó)城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不(bù)是人均一(yī)间房所能满(mǎn)足，它(tā)与房屋(wū)质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施(shī)等(děng)因素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)发达国(guó)家还有很大(dà)差距。人均(jūn)住宅间数大于(yú)1同(tóng)样不意味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户(hù)均1套(tào)房(fáng)，其(qí)中每户持有(yǒu)商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户(hù)均(jūn)住宅的数据，我们根(gēn)据(jù)商品(pǐn)住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家(jiā)庭户(hù)数，计(jì)算出城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显示(shì)，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利(lì)交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户(hù)有(yǒu)房，然而事(shì)实上中国住宅市(shì)场(chǎng)供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说(shuō)不平衡，是(shì)因为户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足(zú)流动(dòng)人口的租赁(lìn)和(hé)置(zhì)业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国(guó)未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模(mó)缩小，一人户(hù)、两(liǎng)人(rén)户占比不断增加，导致(zhì)家庭户(hù)数(shù)增(zēng)多。小家(jiā)庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入，人口净(jìng)迁入城(chéng)市的新(xīn)增住宅需(xū)求有(yǒu)望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成的(de)住(zhù)宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑(zhù)面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国(guó)家有着(zhe)不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供给存在不足，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基(jī)石。那么当下房地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾则更多(duō)体(tǐ)现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同能级(jí)城市(shì)之间，不同区域板块之(zhī)间(jiān)，不(bù)同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大(dà)城市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担(dān)心，中(zhōng)国的房(fáng)子是(shì)否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是供需平(píng)衡，或(huò)是仍然存在(zài)不足？可惜(xī)由于住宅(zhái)存量数据并未(wèi)公(gōng)布(bù)，我(wǒ)们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅套数，回答当前(qián)的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数量过(guò)剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险普查工作情(qíng)况为(wèi)主题的新(xīn)闻(wén)发(fā)布会上，负责人对外(wài)披露：“住(zhù)宅(zhái)城(chéng)乡建设行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以(yǐ)及(jí)80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均(jūn)每栋(dòng)建(jiàn)筑住不(bù)到3人(rén)，住宅市场看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包括(kuò)了大量商业(yè)楼、写字(zì)楼、学校、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布(bù)了中国(guó)城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家庭户(hù)居(jū)民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大(dà)于1，看似意(yì)味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全反映出城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位(wèi)购买(mǎi)成套住宅(zhái)，一套设(shè)施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居(jū)民(mín)住(zhù)宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保障房(fáng)、原(yuán)公有住宅(zhái)、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直接(jiē)公(gōng)布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据(jù)有(yǒu)两处可以直接公(gōng)布，一是每年(nián)商品住宅(zhái)销售套(tào)数（统计局(jú)）；二是居民住宅来(lái)源(yuán)（人口普查数(shù)据）。计(jì)算(suàn)中国居(jū)民户均(jūn)住(zhù)宅数量，我们主(zhǔ)要用到上(shàng)述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可(kě)忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅套数(shù)分三(sān)步走：

　　第一步(bù)，将1999年以(yǐ)来每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数相加(jiā)，我们(men)就能够得到当(dāng)前商品住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和(hé)非商(shāng)品住(zhù)宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅总数除以(yǐ)家庭户(hù)数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个(gè)准(zhǔn)确(què)统计。我们利(lì)用(yòng)既有统计(jì)数据，大致测算得到(dào)中(zhōng)国存(cún)量房(fáng)地产(chǎn)套数，并进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销售(shòu)中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计(jì)销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们(men)需要进一(yī)步(bù)推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自(zì)建住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他(tā)住宅和购(gòu)买二手房都是(shì)商(shāng)品住宅(zhái)，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住(zhù)宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年(nián)-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过(guò)去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实(shí)际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购(gòu)期房，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达(dá)到(dào)了户均(jūn)一(yī)套房的(de)程度，“户(hù)户有房(fáng)”是否意味着(zhe)中(zhōng)国(guó)城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味(wèi)着中(zhōng)国地产存(cún)量供给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味(wèi)着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住(zhù)宅来满足因人口流动、居(jū)民换房等(děng)因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日(rì)本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造(zào)成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流(liú)动(dòng)人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省(shěng)际流(liú)动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中(zhōng)国城乡人口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以(yǐ)及南(nán)京(jīng)工(gōng)作的流(liú)动人口在老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸(xī)引打工人(rén)，但(dàn)高(gāo)房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流(liú)动人(rén)口实际(jì)上会(huì)占据两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一(yī)套(tào)房，在房价(jià)较(jiào)低的县城购(gòu)买(mǎi)一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满(mǎn)足庞大流(liú)动人口(kǒu)的(de)租(zū)赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不(bù)少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城(chéng)镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存在着(zhe)建筑结(jié)构松散、设(shè)施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道等(děng)基础设施(shī)陈旧，给住户的生活(huó)带来了(le)很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的(de)老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有的住(zhù)宅面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上(shàng)世(shì)纪修建(jiàn)的老旧(jiù)小区很(hěn)难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都(dōu)会(huì)被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其(qí)中(zhōng)一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型(xíng)更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地(dì)产的(de)需求驱(qū)动(dòng)力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑两年间(jiān)农民带房(fáng)进(jìn)城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和(hé)2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住宅存(cún)量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及(jí)全(quán)国人均水平的一半(bàn)。若去除(chú)20％的(de)公摊，可使用(yòng)的(de)住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人(rén)均住宅(zhái)建筑面积低于(yú)15平方米(mǐ)的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若(ruò)按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住宅面积(jī)为40平，即人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家(jiā)人(rén)均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国(guó)都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的(de)人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊(tān)面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体户人口，所(suǒ)需(xū)要(莫言的诺贝尔奖金是多少，莫言诺贝尔奖拿到多少钱yào)的住(zhù)宅总量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得(dé)到中国城镇家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似(shì)已经户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有需(xū)求释放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未(wèi)来(lái)城镇(zhèn)住宅需求(qiú)主要来自于(yú)四个(gè)方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭(tíng)户均(jūn)人口数不断下降，六(liù)普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均(jūn)莫言的诺贝尔奖金是多少，莫言诺贝尔奖拿到多少钱人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人(rén)户的(de)占比明显上(shàng)升，人(rén)口小家庭化趋势将继(jì)续延(yán)续，导(dǎo)致户(hù)数会因户均(jūn)人(rén)口规(guī)模的缩小而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移导致经济(jì)发展带来的新(xīn)增(zēng)住宅需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块(kuài)的(de)分化日益明显(xiǎn)，资源(yuán)和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源(yuán)分配的(de)再集中吸引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租(zū)房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出生(shēng)人口为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为(wèi)38.4万(wàn)人(rén)，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口增长(zhǎng)主要受益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改(gǎi)善(shàn)性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)和原公(gōng)有住宅的家庭(tíng)拆迁(qiān)改(gǎi)建(jiàn)最多(duō)。自(zì)建(jiàn)房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅(zhái)家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济(jì)适用房和(hé)其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村(cūn)和(hé)旧(jiù)城改造，商品住宅(zhái)的占比势必(bì)会进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造的住宅(zhái)建筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城(chéng)中村、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或(huò)少有物业(yè)管(guǎn)理，居民(mín)追求美(měi)好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的(de)改善性(xìng)需求还将有(yǒu)所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭(tíng)希望提(tí)高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央经(jīng)济工作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数较其(qí)他(tā)国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅舒适度与(yǔ)经济水平(píng)有着密切正向联系。随着经济(jì)发展水(shuǐ)平的(de)提(tí)高，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需出现错(cuò)配(pèi)，这是(shì)过(guò)去(qù)二十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么(me)未(wèi)来将是(shì)住宅质量的(de)供(gōng)需冲(chōng)突。房(fáng)地产(chǎn)大分化时代(dài)已(yǐ)至，这(zhè)种分化(huà)不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数(shù)据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可(kě)能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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