饱受(shòu)争议(yì)的(de)二手房交易(yì)中(zhōng)介费(fèi)问题，正(zhèng)逐渐得到监管部门的(de)重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于规范房地产经纪服务的意见。意见(jiàn)提及，近(jìn)年来，部分房地产(chǎn)经纪机构存在利用房源(yuán)客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问(wèn)题，加重(zhòng)交易当事(shì)人负担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上述背景，两部(bù)门从(cóng)加强从业主体管理、明确经纪服务内(nèi)容、合理(lǐ)确定(dìng)经纪服务收费(fèi)、严(yán)格实行明码标价等(děng)十方面(miàn)，提出了意(yì)见。

　　中原地(dì)产首席分析(xī)师张大伟(wěi)称，随着城市发展，一二线城市二手房交易占比(bǐ)逐(zhú)渐增(zēng)加。以北京、上(shàng)海为(wèi)例(lì)，二手(shǒu)房占市场(chǎng)成交比例超过80％，大量(liàng)二手房(fáng)成交依(yī)赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐从开发商(shāng)过渡(dù)到中介公司(sī)。

　　广东省城规院住房政策(cè)研究中(zhōng)心首(shǒu)席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来说属于(yú)金额不低的(de)大宗交易，由(yóu)于二(èr)手房(fáng)交易成(chéng)本(běn)较高、交(jiāo)易周期较长，具有非常(cháng)强的专业性，居民往往通(tōng)过中介来完成(chéng)。但很多中(zhōng)介利用信息不对称(chēng)等问题，将非必(bì)要的收费夹带(dài)其中，如收取过(guò)桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的(de)负(fù)担，而且(qiě)这(zhè)些服务事项并(bìng)未明(míng)码标价(jià)。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市场交易(yì)行为及(jí)其主体(tǐ)进行(xíng)规(guī)范和秩序整(zhěng)顿，是(shì)房地产市场(chǎng)管理(lǐ)和(hé)调控(kòng)的主(zhǔ)题。“当下，推(tuī)进这项工作(zuò)的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)行业关注最多(duō)的一个话题，便是房(fáng)地产经纪服务费的(de)问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监(jiān)管(guǎn)的重(zhòng)点，将是对房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务(wù)收费及(jí)中介(jiè)交易进行规范。

　　在(zài)热点(diǎn)城(chéng)市，二(èr)手房屋交易过程中，部分价值不菲(fēi)的(de)房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某房地产经纪服(fú)务机(jī)构2.7％的(de)服务费率(lǜ)计(jì)算，一套1000万元的房屋(wū)，中介(jiè)费(fèi)约为(wèi)27万(wàn)。

　　在合理确(què)定经纪服务(wù)收(shōu)费上，两部(bù)门在此次意见中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构要(yào)合理降低(dī)住房(fáng)买卖和租赁经纪服务(wù)费(fèi)用。鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档(dàng)定(dìng)价(jià)。引(yǐn)导由交(jiāo)易双方共(gòng)同承担经(jīng)纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国家计(jì)委建设部下(xià)发的《关于房地产中(zhōng)介(jiè)服务收费的通(tōng)知》（971号(hào)文），其中(zhōng)第六(liù)条规(guī)定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北京(jīng)市执行的2014年更新(xīn)后(hòu)的收费标准(zhǔn)，即根据(jù)这样的(de)规(guī)定：“少数(shù)特别复杂的住(zhù)宅(zhái)买卖经纪服务，经交易各方协(xié)商同(tóng)意，可在规(guī)定的收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)基础上适当(dāng)上浮，上(shàng)浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这(zhè)意味着，当(dāng)前北京二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表(biǎo)示，本(běn)着“简政(zhèng)放权(quán)”的(de)精神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政府(fǔ)定价，房地产经纪服务(wù)收费多少(shǎo)由各中介机(jī)构自行决(jué)定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中介机(jī)构在实际收(shōu)取费(fèi)用过程中，相(xiāng)关(guān)监管部门当前(qián)并未明确具体的中(zhōng)介(jiè)费率(lǜ)，中介(jiè)机构仅需在服务(wù)过(guò)程中对(duì)收费标准进行明(míng)码标(biāo)价即可。而房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)机构(gòu)在具体收取过程中，会(huì)结(jié)合房屋价值及工资(zī)标准，综合(hé)计(jì)算出合适的中介费(fèi)率(lǜ)。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于(yú)明码标(biāo)价问题，两部门在此次(cì)意见中提及，房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)应(yīng)当在经营门店、网站、客户端等场所(suǒ)或(huò)渠道，公示服(fú)务项目、服务内容(róng)和收费(fèi)标准(zhǔn)，不得混合(hé)标(biāo)价和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机(jī)构提供的(de)基本服(fú)务和延伸服务，应当分别明确服务项目和收费标准。房地产(chǎn)经纪机构收(shōu)费前(qián)应当(dāng)向交易当事(shì)人出具(jù)收费清(qīng)单，列(liè)明(míng)收费标准(zhǔn)、收费(fèi)金额(é)，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的(de)房地产经纪机构，住房和城乡建设部门(mén)将会同市场(chǎng)监管等部门采取约谈等综(zōng)合措施进行重点(diǎn)监管。市(shì)场监(jiān)管(guǎn)部门(m压在玻璃窗边c，在窗户边cén)会同(tóng)有关部门依(yī)法查处不按(àn)规定明(míng)码标价、操纵经纪服务收费等违反价(jià)格和(hé)反垄断法律法(fǎ)规的(de)行为。对(duì)房(fáng)地产经纪机构相(xiāng)关违法违规信息，市场监管部门要依法依规纳入国家(jiā)企业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成(chéng)交价(jià)格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档(dàng)定价，是否意味着，未来豪(háo)宅的中介费有望大(dà)幅降低？

　　中(zhōng)原(yuán)地产华南(nán)区(qū)总裁兼(jiān)深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按照成交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则(zé)实行分档定(dìng)价，合理降低住房(fáng)买卖(mài)和租赁经纪(jì)服(fú)务费用，主要还是规范行业(yè)，打(dǎ)击收费过高的经纪机构，但(dàn)对市场影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场(chǎng)豪宅和(hé)普宅本来收费就(jiù)不同，各家收(shōu)费普(pǔ)遍在合(hé)理(lǐ)范围内，加上经纪服务费用对(duì)市场(chǎng)的影响不(bù)大。”

　　张大(dà)伟(wěi)指出(chū)，由于(yú)当前两(liǎng)部门提出的(de)意见仅为鼓励性质，即只是纲领性(xìng)文(wén)件而非规定，未来(lái)如何(hé)具体认定其中的(de)细则，还需要看各城市落地执(zhí)行情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张(zhāng)大(dà)伟(wěi)表示，“从目前市场看，经纪服务(wù)领(lǐng)域的调(diào)整改善(shàn)、规范化，有(yǒu)利于行业健康发展。同时(shí)，由于二(èr)手房很多房源(yuán)在产权方面有瑕疵(cī)，如(rú)产权抵(dǐ)押、不同税(shuì)费(fèi)等都可(kě)能对交(jiāo)易产生影(yǐng)响，这对房地产(chǎn)经纪服务(wù)行业的(de)专业性(xìng)提出更(gèng)高的要(yào)求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二(èr)手(shǒu)房买卖过程中，原(yuán)本(běn)应该由上下家各(gè)支付一半的中(zhōng)介费(fèi)，但在一些热点城市的(de)二手房交易(yì)过程(chéng)中，往往会有这样的(de)情形，因部分购房(fáng)者处于弱势地位(wèi)，从(cóng)而会出现中(zhōng)介(jiè)费及(jí)税费(fèi)均(jūn)由购房(fáng)者来承担。即使一些(xiē)房东愿意承担中介费，这部分费用也可能通过转嫁(jià)的方式，在房价中(zhōng)有(yǒu)所压在玻璃窗边c，在窗户边c体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家把(bǎ)中介费(fèi)转嫁给下家，市场这(zhè)种所谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房(fáng)产中介公司将其(qí)视为向(xiàng)购房(fáng)者单边收费的行为。部分中介公司(sī)可能会利用其(qí)支(zhī)配地位，在原先经纪服务(wù)收费的基础上，再次向房东收取(qǔ)费用，而这(zhè)部(bù)分(fēn)费用，房东往往(wǎng)会将其(qí)转再次转嫁给(gěi)购房者，这(zhè)实际上相当于变相推高了房(fáng)价。两(liǎng)部门提出严(yán)禁操纵经纪服务(wù)收费(fèi)，不仅有利于提高交易中(zhōng)操作(zuò)的透(tòu)明度(dù)，也(yě)有(yǒu)利(lì)于(yú)房价(jià)的稳(wěn)定。”陆骑麟称(chēng)。

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