5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募(mù)基金(jīn)为代表的机构对于这(zhè)一板块已经(jīng)在悄然布局。数据(jù)显示(shì)，以南方和华夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较(jiào)4月28日时有小幅(fú)增长(zhǎng)。根据(jù)基(jī)金(jīn)一季报统计(jì)，龙(lóng)头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已(yǐ)过(guò) 精耕细作成共(gòng)识(shí)

　　从公(gōng)募(mù)基金(jīn)对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所(suǒ)持有(yǒu)的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现出色(sè)，但公募所(suǒ)持房地产公(gōng)司市值在(zài)股票资(zī)产(chǎn)中的(de)占比却(què)断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现(xiàn)了三年来的(de)首次回升(shēng)，年(nián)底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对(duì)房地(dì)产行业(yè)的持股比例(lì)也同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头(tóu)似乎(hū)在今年一季度得(dé)以延续。数(shù)据统计(jì)显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现(xiàn)，公募(mù)对于房地产(chǎn)的投(tóu)资(zī)愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基(jī)金一季报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板块(kuài)排名最(zuì)高的(de)是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名(míng)第二的是(shì)招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第(dì)78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排(pái)在第96位。对比(bǐ)去(qù)年(nián)四季报，变化(huà)之(zhī)处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其(qí)是万(wàn)科(kē)最为明显；其(qí)次是金地集团退出百(bǎi)大(dà)之列(liè)。但考虑到房(fáng)地产是复苏链(liàn)上最后(hòu)一环(huán)，且(qiě)首季并(bìng)非行业销售旺季(jì)，其传导到二(èr)级市(shì)场乃至机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济(jì)圈判断房地产已经(jīng)进入大分化时(shí)代，一二线城市好于(yú)三四线(xiàn)城市。而映射到二(èr)级市场投资(zī)上(shàng)，配置房地产(chǎn)行(xíng)业轻松(sōng)收获行业贝(bèi)塔的红利期(qī)一去不返了。“如果(guǒ)按照产业(yè)周(zhōu)期(qī)来分类，包(bāo)括房地产(chǎn)等几类行业在盖(gài)特(tè)纳(nà)曲线里属(shǔ)于成熟(shú)期或者(zhě)衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统认知上没有什么投资机(jī)会的(de)。但在这几(jǐ)年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电解铝等类似(shì)的行业(yè)也(yě)出现了一些机(jī)会(huì)，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供给(gěi)侧发生了更(gèng)大的(de)变化。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民(mín)存款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万亿元。中国(guó)存(cún)量(liàng)有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一(yī)定的政策出(chū)来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产(chǎn)研究(jiū)员吕功(gōng)绩也指出：“时(shí)至今日(rì)，无论从城镇化的进程，还是(shì)人均住房面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销(xiāo)售额，以及(jí)过快上行的房(fáng)价，因而行业高增(zēng)的时代已经(jīng)过去(qù)，未(wèi)来行业的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴(bàn)随(suí)着地(dì)产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风(fēng)险问题(tí)（类似2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过(guò)程。这个过程(chéng)中，综合竞争力(lì)强(qiáng)的公(gōng)司就能够(gòu)通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时(shí)，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市(shì)、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法，而对应到股(gǔ)票投资，就是(shì)强(qiáng)竞争(zhēng)力公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地(dì)产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房地(dì)产板(bǎn)块个股，在纳入(rù)统计(jì)的(de)124只房地(dì)产(chǎn)类标的股中，本月(yuè)以来实现股价(jià)上涨的达(dá)到了81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间(jiān)段恰好排名前(qián)五的(de)公司(sī)月内涨幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第一(yī)的(de)上实发(fā)展，五一假期归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该(gāi)股的基本面来看，上实(shí)发展的主营业务为房地产开发与经营(yíng)。公司的主要产品及服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁(lìn)、物业(yè)管理服(fú)务(wù)、工(gōng)程(chéng)项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现(xiàn)营(yíng)业总收入(rù)27.87亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从十(shí)大(dà)流通股股东来看(kàn)，各类机构(gòu)都有对其布局的(de)例子(zi)。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资产管理公司等(děng)都跻身前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅(fú)度复苏(sū)。究其原因，一方面是该(gāi)公(gōng)司后疫(yì)情时(shí)代(dài)出租率复苏至近(jìn)年(nián)来最高(gāo)，另一方面则是公(gōng)司(sī)拿地结算持续(xù)性向好(hǎo)，从数字(zì)上(shàng)看，一季(jì)度(dù)新(xīn)增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积(jī)约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样的(de)业绩(jì)势头向好背景(jǐng)下，自然(rán)也吸(xī)引了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从(cóng)第一季度十大(dà)流通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，知名私(sī)募高毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只产品(pǐn)依然在前(qián)十中(zhōng)，这也是(shì)连续(xù)第三个季度他(tā)有的(de)两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单(dān)中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资局，其(qí)当季还小盱眙的邮编号码是多少啊幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣(róng)安地产则是(shì)主要布局在深(shēn)圳的(de)地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一(yī)份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上(shàng)市公(gōng)司股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到(dào)两(liǎng)只公募指(zhǐ)基(jī)首季新杀(shā)入十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排名第(dì)九位，此外联袂(mèi)出(chū)现的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全(quán)球基金相(xiāng)关(guān)人(rén)士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组(zǔ)后，龙(lóng)头的价值更(gèng)为(wèi)笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质(zhì)土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜(qián)在(zài)毛利(lì)率在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问(wèn)题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁(chèn)机(jī)获(huò)取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基(jī)本在70％以下(xià)，而其他(tā)房企的(de)净负(fù)债(zhài)率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆(gān)空间有限(xiàn)，从融资成本看(kàn)，龙头房(fáng)企的(de)融资成本不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的(de)销售，龙(lóng)头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中(zhōng)特(tè)估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结构(gòu)性机会(huì)依然存(cún)在，少部(bù)分公司(sī)尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其(qí)主要(yào)又体现为库(kù)存的(de)优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低(dī)的融(róng)资成盱眙的邮编号码是多少啊本，优(yōu)质(zhì)的开发资源和(hé)良(liáng)好的不动产资产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估，国央企相较于民(mín)营地产公司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务关系(xì)等问题，市(shì)场(chǎng)对民营房(fáng)开企业的资(zī)产会有更多(duō)担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在(zài)这一(yī)轮(lún)行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值(zhí)的修复(fù)更明显。中(zhōng)特(tè)估的角度从(cóng)中长期的(de)维度看，行业的逻辑(jí)在于(yú)集中(zhōng)度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳定且可预(yù)期(qī)的盈利(lì)和现金(jīn)流(liú)创造能力，以此带来估(gū)值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自(zì)身资产的质量好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业(yè)普涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注(zhù)将受益(yì)于行业集中(zhōng)度提升的头部公司(sī)。”星石投资(zī)首席研究官方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还(hái)是保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要客观(guān)地去(qù)持续观察国(guó)企(qǐ)央企在(zài)三个方面是否可(kě)以维(wéi)持(chí)，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次是(shì)销售份额持续提(tí)升(shēng)，再次是(shì)拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据房企一季报梳(shū)理发现，对(duì)于2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩(jì)分化更趋明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江(jiāng)集团等房企营(yíng)收、净利(lì)均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是(shì)较(jiào)大增速的(de)增(zēng)长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业绩出(chū)现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两(liǎng)三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投资拿地之后(hòu)，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核(hé)心城市，投(tóu)资力度较大。投(tóu)资(zī)的驱动(dòng)能够推动房(fáng)企销售业绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一季(jì)度市场恢复但(dàn)仍处于(yú)调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在(zài)房(fáng)地产的复苏过程中，还面(miàn)临着(zhe)一些(xiē)不(bù)确(què)定(dìng)性。其实整个市场从(cóng)四(sì)月份开始又在往(wǎng)下(xià)掉。除了(le)杭州、成都等极(jí)个(gè)别城(chéng)市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京(jīng)、上(shàng)海在内的绝(jué)大多数城市都出现环比下(xià)滑的情(qíng)况。而(ér)现在五(wǔ)月(yuè)的市场表(biǎo)现也(yě)不太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入(rù)情况(kuàng)，以及市场的去库(kù)存压力、企业的资(zī)金面压(yā)力，可能会出现，到六(liù)月份房企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的(de)短(duǎn)期反弹外的一(yī)个市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增(zēng)长不确定性的压(yā)力仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海(hǎi)利(lì)檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我(wǒ)们要多给(gěi)一些(xiē)耐(nài)心，这个时(shí)候，在房地(dì)产以及(jí)上下游就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行(xíng)业的(de)弱复苏(sū)，业绩会逐步(bù)体现出来(lái)。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的(de)基本面不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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