文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议(yì)提出(chū)“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不足(zú)一个月(yuè)时(shí)间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制(zhì)了，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾了，这是(shì)对购房者(zhě)的不公(gōng)平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓和社会，这(zhè)是房(fáng)地产(chǎn)从(cóng)大开发时代步入(rù)高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是对(duì)购房老百(bǎi)姓(xìng)的(de)最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民(mín)众不公平的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后一(yī)手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是(shì)个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机(jī)制，长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。如果按照经济(jì)规律办事，中国(guó)一(yī)定(dìng)能实现房地(dì)产软(ruǎn)着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难(nán)题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝(jué)大部(bù)分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对(duì)购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房者(zhě)非常不公平(píng)，比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能交(jiāo)房的(de)风险。从行业层(céng)面看，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售(shòu)制(zhì)度(dù)？预(yù)售制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少(shǎo)国家(jiā)存在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点来(lái)了！发达(dá)国(guó)家一般有严格的监管社保二级单位编码是什么意思，单位编码是什么意思呀保障(zhàng)措(cuò)施，开发商在项(xiàng)目获得政府(fǔ)批准后(hòu)才可以(yǐ)开始销(xiāo)售(shòu)，买家(jiā)在购(gòu)买期房后并(bìng)非像中(zhōng)国一样在支付完首付款后(hòu)从银行一(yī)次性贷(dài)款支付(fù)剩余(yú)全部房款，而(ér)是根据开发商工程(chéng)进度(dù)在完全交房(fáng)前进行分期支付(fù)。所以，预售制度是需(xū)要严格的资(zī)金监管、分期支付以及违约处罚措施(shī)作(zuò)为保(bǎo)障的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会触发(fā)风(fēng)险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消预(yù)售制度，以后(hòu)改为现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有一(yī)定历史阶段性，现在中国住房进(jìn)入(rù)存量时(shí)代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当然这需要(yào)配(pèi)套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市(shì)场信心和房(fáng)地(dì)产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持(chí)市场化改革(gé)，中国一定能化解(jiě)这(zhè)个(gè)难(nán)题(tí)，让房地(dì)产回归实(shí)体经济和(hé)居(jū)住属性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼(yǎn)花(huā)缭(liáo)乱、不(bù)知道能不(bù)能(néng)兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购(gòu)房民(mín)众的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大(dà)的(de)提(tí)升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币(bì)驱(qū)逐劣币。所有商业(yè)的(de)本质是向(xiàng)善，是以客(kè)户为中心，房地产(chǎn)也(yě)不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大(dà)的事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施(shī)现房销(xiāo)售是(shì)实(shí)现(xiàn)老(lǎo)百姓安居乐业(yè)、社(shè)会(huì)长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行(xíng)业企业健康(kāng)发展的重大(dà)措施(shī)。在当前的(de)情(qíng)况下(xià)，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务(wù)院发展研究中心参(cān)与财税(shuì)改革方(fāng)案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等(děng)进行过(guò)长期系统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金(jīn)第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租(zū)是地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层销售(shòu)孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身(shēn)于木屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的(de)资金(jīn)实(shí)力(lì)才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等(děng)问(wèn)题。针对这(zhè)一系列问题(tí)，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层出(chū)售。这(zhè)模式一经推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民数量有所(suǒ)增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东(dōng)创(chuàng)办立(lì)信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂(zá)货(huò)铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有(yǒu)着(zhe)独到的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求方(fāng)法加(jiā)快自(zì)身资金(jīn)周转。当时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙的(de)一块地盘后(hòu)，除了分层(céng)出售、还印(yìn)发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地(dì)势(shì)环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家(jiā)的(de)订金，采用类似租金的分期付款形式(shì)，等新楼落(luò)成(chéng)时，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式减轻了(le)民众购房(fáng)的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和(hé)销售(shòu)，也解决了制造商(shāng)的资金问(wèn)题(tí)，降(jiàng)低(dī)投资(zī)风(fēng)险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款”的(de)销售(shòu)模式成(chéng)为当时中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市(shì)场(chǎng)的一大特色(sè)，纵观中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)房地(dì)产市场(chǎng)的(de)改革(gé)，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核(hé)心的住房(fáng)供(gōng)不应求(qiú)的问(wèn)题，使房市(shì)发(fā)展进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推动了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期(qī)间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完(wán)善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门(mén)提(tí)升了(le)对于预售楼(lóu)花(huā)制度的监管，即要(yào)求开发商在预售(shòu)前，确(què)保地价(jià)款已经全部支付，还要(yào)证明(míng)自身有资金等能(néng)力把项目完(wán)成，资金需放入(rù)律师(shī)所托管(guǎn)，支取时需(xū)律(lǜ)所和建(jiàn)筑师(shī)的核准。为了(le)防止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建筑师等造(zào)假，套(tào)取监管账(zhàng)户(hù)资金，中国香港(gǎng)要求律师行在(zài)银行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取(qǔ)全透明(míng)化机制(zhì)，且银行(xíng)的(de)责任上(shàng)升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将(jiāng)成最大(dà)风险方，后续需自身推动(dòng)项目完(wán)工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中(zhōng)国(guó)内地面临(lín)住(zhù)房需求大和(hé)供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发(fā)展重工业(yè)，强调基础建设，这一(yī)导向使(shǐ)前期发(fā)展工(gōng)业化的(de)进(jìn)程大于城市化(huà)进程，唯有解(jiě)决(jué)住房基础等城市化配套(tào)问题(tí)，才(cái)能进一步(bù)推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的(de)福利分房制度(dù)，住房市(shì)场发展起步较晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房(fáng)制度(dù)不(bù)再(zài)适用于当时的国(guó)情。叠加房(fáng)地产市(shì)场面临商品房(fáng)的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商品房供应量小的困(kùn)境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地(dì)产市(shì)场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品(pǐn)房(fáng)制度，先后出台(tái)多项文件，大力支持国内(nèi)房地产市场(chǎng)改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深化(huà)城(chéng)镇住房(fáng)制度改革，加快住(zhù)房建设(shè)的通(tōng)知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐(zhú)步(bù)实行(xíng)住(zhù)房分(fēn)配货币化、住房供(gōng)给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从计(jì)划经济下(xià)的福利(lì)分房转向市场经济的(de)商(shāng)品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和开发(fā)时间周期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下(xià)一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模(mó)式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国(guó)内地开始房(fáng)改(gǎi)货(huò)币化，中国人民银(yín)行(xíng)等(děng)多(duō)方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大作用推动(dòng)了(le)房(fáng)地产市场的发(fā)展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)后，经调(diào)整形成契合中国内地的商品房(fáng)预售(shòu)制度。预售(shòu)制的(de)初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说(shuō)，是指房地产开发企(qǐ)业(yè)将正在建设中(zhōng)的(de)房(fáng)屋预先出(chū)售给购房者，由(yóu)购房(fáng)者支付定金或房款的行为(wèi)。区别于中国(guó)香港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预(yù)售许可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要(yào)一次性付清首付款，并采用银(yín)行(xíng)贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可(kě)能已拿到了(le)全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中(zhōng)国香港的按照工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款有所不同。对(duì)中国内地(dì)的开(kāi)发(fā)商而言，预(yù)售制商品房也开(kāi)启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确(què)实(shí)存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极(jí)大(dà)缩短房企现金回(huí)笼周(zhōu)期，同时增加(jiā)市场商品房供应，推(tuī)动(dòng)了城镇化发(fā)展进(jìn)程。预售制在过去20多(duō)年对(duì)中国内地房地(dì)产市场的(de)稳步发(fā)展起到了重要(yào)作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资(zī)金(jīn)需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平(píng)，中国内(nèi)地城镇居(jū)民(mín)从(cóng)筒子楼(lóu)住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本(běn)适居，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年时间走完(wán)发达国家(jiā)几百年城镇(zhèn)化(huà)路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面(miàn)积由(yóu)7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平(píng)方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前已成为中国内地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住(zhù)宅期房(fáng)销售(shòu)面积(jī)占总销售面积(jī)的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的(de)发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十多年(nián)长周期繁荣(róng)，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从(cóng)0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的(de)快(kuài)速发展，房地产企(qǐ)业(yè)从(cóng)无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成(chéng)为拉动中国内(nèi)地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产带(dài)动的上下游(yóu)产(chǎn)业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地(dì)产带(dài)动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对(duì)金融、批(pī)发、建材(cái)的带动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道(dào)，2020年房(fáng)地产完全(quán)拉(lā)动(dòng)的(de)投资占(zhàn)全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固(gù)定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道(dào)业务，占(zhàn)比(bǐ)超(chāo)过三分之(zhī)一。从房地(dì)产(chǎn)融资存量占社融(róng)存量(liàng)比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面积违约，将导致银行(xíng)不(bù)良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的(de)33.6万(wàn)亿美(měi)元、日(rì)本的(de)10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国(guó)合计的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的(de)比例(lì)较高，主要(yào)是因为(wèi)住房市值(zhí)高(gāo)，以及(jí)中国(guó)资(zī)本市(shì)场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市(shì)值较低，居民(mín)投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在，当(dāng)前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一(yī)手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购(gòu)买者的单方面不公平(píng)制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等(děng)待(dài)期一般为两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间(jiān)的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立(lì)的合(hé)同关(guān)系，如果开发商发(fā)生(shēng)违约，购房者只能根据购房合同向开发(fā)商(shāng)主张权力，但依(yī)旧需社保二级单位编码是什么意思，单位编码是什么意思呀要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身(shēn)信(xìn)用和购房者(zhě)对行(xíng)业的(de)信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一(yī)旦(dàn)房企因为市场波动或经营不善，出现资(zī)金(jīn)链断裂(liè)等一系(xì)列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的(de)预售合同和(hé)按揭(jiē)合同，已经从(cóng)银(yín)行获得房款，如果购房者丧失(shī)还(hái)款能(néng)力(lì)或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等(děng)，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在(zài)2004版的(de)《城(chéng)市(shì)商品房预售管理办法》中明确规定了开发(fā)企业(yè)预售商品房所得款项应当(dāng)用于有关的工(gōng)程建(jiàn)设，商品房预(yù)售款监管的具体办法(fǎ)，由房地(dì)产(chǎn)管理部(bù)门制(zhì)定(dìng)。但(dàn)多(duō)年以来(lái)全国并没有统一(yī)的预售资金监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点(diǎn)监管资金(jīn)比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥(féi)等城市则按照(zhào)项(xiàng)目(mù)的建安成(chéng)本乘(chéng)以建筑面(miàn)积或者(zhě)项目工程总额报价计(jì)算重点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户(hù)、或(huò)进入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘(pán)没有资金(jīn)继(jì)续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却被(bèi)迫继续还款。那么(me)，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的(de)？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比如(rú)工程总(zǒng)承包方(fāng)，以(yǐ)工程建(jiàn)设名(míng)义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而(ér)拨(bō)付的工程(chéng)款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方式套(tào)取的资(zī)金，在房企各地(dì)项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供(gōng)了资(zī)金流(liú)动性(xìng)，房(fáng)企抽调资金(jīn)统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求购房者支(zhī)付的预付款比例(lì)相对较低，绝(jué)大部分房款在房(fáng)屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预(yù)付款一般以(yǐ)定金(jīn)方(fāng)式支付，或按工程(chéng)进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按(àn)照工(gōng)程进度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者(zhě)开始月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品(pǐn)房(fáng)出现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋(wū)交付质量(liàng)的(de)保障有(yǒu)两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由(yóu)政府或第三方验收合格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)购房者支付的(de)房(fáng)款。二是开发(fā)商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期(qī)满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其(qí)余房(fáng)款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金(jīn)比(bǐ)例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方(fāng)数据，2021年美(měi)国平(píng)均(jūn)首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在(zài)房屋交付后通过(guò)按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开(kāi)发商(shāng)挪用资金，购房者(zhě)的(de)定(dìng)金及(jí)首付款由第三方公证行或产权(quán)保险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不承(chéng)担任何责任与(yǔ)损失。而(ér)开发商(shāng)在房屋建设(shè)过程中的(de)资金全部来自银行，银行(xíng)根(gēn)据(jù)工程(chéng)进(jìn)度向开发商提供一(yī)定比例的贷(dài)款，由(yóu)于开发商挪用资金直接(jiē)损害银行利(lì)益(yì)，银行有充分动机监管(guǎn)开(kāi)发(fā)商施工进度。开发商(shāng)在房(fáng)屋交(jiāo)付时(shí)需取得由政府相(xiāng)关部门经(jīng)审查后发放的(de)验收凭(píng)证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房(fáng)者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工(gōng)期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发(fā)商或购(gòu)房者可购买(mǎi)期(qī)房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面，德(dé)国开(kāi)发商在项目获(huò)批(pī)后即可预售房屋(wū)。签署购(gòu)房合同(tóng)前，购房者需(xū)支付约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行预约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由于任何(hé)原(yuán)因不能购买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房(fáng)者需(xū)支(zhī)付公证费和土地(dì)交(jiāo)易(yì)税，分别(bié)为房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在(zài)购房款中，属于购(gòu)房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最(zuì)低首付(fù)比(bǐ)例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也采取按(àn)工期支付房款的制度(dù)，一般(bān)分7笔进(jìn)行支付，具体支付节(jié)点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支(zhī)付(fù)节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部(bù)水(shuǐ)暖(nuǎn)电(diàn)路(lù)完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，银(yín)行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设(shè)计了两(liǎng)种保(bǎo)险，保(bǎo)险(xiǎn)的(de)功能是当房屋出(chū)现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开(kāi)发商赔偿或修复(fù)，开(kāi)发商破(pò)产，由(yóu)保险公司(sī)负责相(xiāng)应(yīng)赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国(guó)预(yù)售制设有10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方律师严(yán)格(gé)监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节(jié)，各环(huán)节内容确认(rèn)无(wú)误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当开发商出现(xiàn)财务(wù)、经营问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付(fù)，而超出(chū)10％的(de)部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面(miàn)，首付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付(fù)款的方式，但(dàn)是交房前付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须经过房产公(gōng)证公(gōng)司(sī)的检验验(yàn)收后才能交付，交(jiāo)付后方可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英国期(qī)房(fáng)预售资金监管(guǎn)极为严格，资金(jīn)也由律师(shī)监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律(lǜ)师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商(shāng)，即(jí)资金在进入开发商账户前经过两(liǎng)道(dào)关口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设(shè)置期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　日本期(qī)房交易立(lì)法，定(dìng)金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须(xū)完成(chéng)“预(yù)售房定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例不(bù)超房款的20％，开(kāi)发(fā)商(shāng)违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战(zhàn)结束(shù)后由(yóu)于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物交(jiāo)易(yì)法》，经多(duō)次(cì)修订，目前(qián)是唯(wéi)一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付(fù)定金(jīn)超过5％或超1000万日(rì)元(yuán)的(de)部分，法律要求开发商必须完(wán)成定金保全措(cuò)施才可预(yù)售。什么是定(dìng)金保全措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购房(fáng)合同时(shí)，开(kāi)发商向金融(róng)机构或(huò)指定保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同(tóng)，设置(zhì)购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付给(gěi)购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也(yě)受(shòu)该措施保(bǎo)护(hù)。若开(kāi)发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导致期(qī)房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向金融机(jī)构或保证机(jī)构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需(xū)向(xiàng)购房(fáng)者(zhě)赔付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前(qián)只(zhǐ)需(xū)支付最多(duō)不超20％的定(dìng)金(jīn)，签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷(dài)款，但交(jiāo)房后(hòu)才(cái)开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约(yuē)可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度(dù)支付(fù)，所有资金进银行专门项(xiàng)目(mù)资金账户，交房后满(mǎn)1年(nián)保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购权(quán)合同以(yǐ)及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面(miàn)，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向银(yín)行(xíng)申请(qǐng)按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付(fù)款的方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款(kuǎn)流程(chéng)做了统一详细规(guī)定，要(yào)求所(suǒ)有开发(fā)商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点(diǎn)一(yī)般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也依照(zhào)工程进度(dù)放款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款的(de)增加(jiā)而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付(fù)款(kuǎn)会存入银(yín)行(xíng)专门(mén)的项目资金(jīn)账户，账(zhàng)户资金(jīn)提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者(zhě)享受1年的(de)房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地(dì)产到(dào)了政策出手临界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型(xíng)需求(qiú)的支持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局(jú)部(bù)停(tíng)贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工(gōng)保民(mín)生，给(gěi)予强有力的金(jīn)融工具支(zhī)持。另一方面，从现(xiàn)在起，对(duì)还在正常(cháng)运转的房企包(bāo)括民营企业(yè)，加大支(zhī)持力度，由(yóu)优质房(fáng)企牵(qiān)头并购重组(zǔ)整个行(xíng)业(yè)，为每个房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团(tuán)，给予(yǔ)金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性(xìng)和人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心(xīn)以及(jí)长(zhǎng)效机(jī)制。长效机制四大关键是推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税(shuì)。定金环(huán)节，建立(lì)开发商违约后(hòu)定(dìng)金保(bǎo)护机制，如将已支(zhī)付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签(qiān)订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况提(tí)供充分的(de)保障(zhàng)。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建立(lì)按工程进度(dù)付款机制或(huò)交房(fáng)后按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保护购房(fáng)者(zhě)的权(quán)益。资金监管环节(jié)，引入(rù)独(dú)立于(yú)开(kāi)发商、银行的(de)第(dì)三方资金(jīn)监管机(jī)构，或由政(zhèng)府相关(guān)部门直接监管，以(yǐ)此防(fáng)止资(zī)金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付环节，建(jiàn)立商品房保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者(zhě)在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商(shāng)品房(fáng)预售制是(shì)大势所趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得的(de)过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是(shì)对(duì)购房民(mín)众的最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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