饱(bǎo)受争(zhēng)议(yì)的(de)二(èr)手房交易(yì)中介费问题(tí)，正逐渐(jiàn)得到监管(guǎn)部(bù)门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住(zhù)建部(bù)、市场监管总局联(lián)合发布(bù)了关于规范房地产(chǎn)经纪服务的意见。意见提及，近年(nián)来，部分房地产经纪(jì)机(jī)构存(cún)在利用房源客源优(yōu)势收(shōu)取过高费(fèi)用、未明(míng)码标价、捆绑收(shōu)费、滥用(yòng)客户个人(rén)信(xìn)息(xī)等问题，加重交易当事人负担、侵(qīn)害其合法权(quán)益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体管理、明确(què)经纪服(fú)务内容、合理确定经(jīng)纪服务收费、严(yán)格(gé)实行明码标(biāo)价等十方面(miàn)，提(tí)出了意见。

　　中原地产首席分析师张(zhāng)大伟称，随着城(chéng)市发展，一二线城市二手房交易占(zhàn)比(bǐ)逐渐增加。以北(běi)京、上海为(wèi)例，二手(shǒu)房占市场成(chéng)交比例超(chāo)过80％，大量(liàng)二手房成交(jiāo)依(yī)赖中介居间成交，房(fáng)地产调控重心逐渐(jiàn)从开发商过渡(dù)到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院住房政策(cè)研究中心首席研究员李(lǐ)宇嘉表示(shì)，买房对(duì)居民(mín)来说(shuō)属于金额不低的大(dà)宗交易，由(yóu)于二手房交易成本较高、交易周期较长，具有(yǒu)非常强(qiáng)的(de)专业性，居(jū)民往往通(tōng)过(guò)中介(jiè)来完成。但很多中介利用信息不对称等(děng)问题，将非必要(yào)的收(shōu)费夹带其中，如(rú)收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负(fù)担，而(ér)且这些服务(wù)事项并未(wèi)明码标价。

　　对于二手房(fáng)市(shì)场交易过(guò)程(chéng)中(zhōng)存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服务(wù)在内的相关市场交易行为(wèi)及(jí)其主体进行规范(fàn)和(hé)秩序整顿，是房地产(chǎn)市场管理和调控的主题(tí)。“当下，推(tuī)进这项工(gōng)作的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费(fèi)问题(tí)成监(jiān)管重点

　　二手房市(shì)场中，历来对房地(dì)产经纪服务(wù)行业关注(zhù)最多的(de)一个(gè)话题(tí)，便是房地(dì)产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张(zhāng)大伟认为(wèi)，未来相(xiāng)关(guān)部门主(zhǔ)要监(jiān)管的(de)重点(diǎn)，将是对房(fáng)地产经纪服务收费及中(zhōng)介(jiè)交易进行规范。

　　在热(rè)点城市(shì)，二(èr)手(shǒu)房屋(wū)交易过程中，部(bù)分价值不菲的房(fáng)屋，往往(wǎng)要(yào)缴纳一笔金额不低的中介费。以(yǐ)北(běi)京某房地产(chǎn)经纪服务(wù)机构(gòu)2.7％的服(fú)务费率计(jì)算，一套1000万(wàn)元的房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪(jì)服(fú)务(wù)收费上，两(liǎng)部门在此次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地(dì)产经纪机构(gòu)要合理降低住房买卖和(hé)租赁经(jīng)纪服务费(fèi)用。鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原(yuán)则(zé)实行分(fēn)档定价刚结婚是不是会天天做。引(yǐn)导由交易(yì)双方共同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产经(jīng)纪服务收费标准的最早依(yī)据是1995年国家计(jì)委(wěi)建(jiàn)设(shè)部下发(fā)的《关于房地产中介(jiè)服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代(dài)理收费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前(qián)北京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据这样的(de)规定：“少数特(tè)别复(fù)杂(zá)的(de)住宅买卖经(jīng)纪服务(wù)，经交(jiāo)易各方协商同(tóng)意，可在规定(dìng)的收费(fèi)标(biāo)准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当(dāng)前(qián)北京二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权(quán)”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房地(dì)产(chǎn)中介服务等57个政府定价，房地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)多少由各中(zhōng)介机构(gòu)自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实(shí)际(jì)收取费用过程中(zhōng)，相(xiāng)关(guān)监管部(bù)门当前并未(wèi)明确(què)具体的中介费率，中介(jiè)机(jī)构仅(jǐn)需(xū)在服务过程(chéng)中对收费标准进行明(míng)码标价即可。而房地(dì)产经纪服(fú)务机构(gòu)在具体收取过程中，会结合房(fáng)屋价值及工资标准(zhǔn)，综(zōng)合计算(suàn)出合适的(de)中介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码标价问(wèn)题，两部(bù)门在(zài)此次意见中提(tí)及，房地产经(jīng)纪机构应当在经营门店、网站、客户(hù)端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不(bù)得混合(hé)标价(jià)和捆绑收费(fèi)。房地产经(jīng)纪(jì)机构提供的基本(běn)服(fú)务和延伸服(fú)务(wù)，应当(dāng)分别明确服务项目和收费标准。房地产经纪(jì)机构收费(fèi)前(qián)应当向交易当事人(rén)出具(jù)收费清单，列明收(shōu)费标准、收(shōu)费金额(é)，由当事人签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市场(chǎng)平均水平的房地产经纪(jì)机构，住(zhù)房和城乡建设部(bù)门(mén)将会同(tóng)市场监(jiān)管等(děng)部门采取约谈等(děng)综合措(cuò)施进行重点监(jiān)管。市场(chǎng)监管部门会同有关部门依法查处不按规(guī)定明(míng)码(mǎ)标价、操纵经纪(jì)服务收费(fèi)等违反价格和反垄断法(fǎ)律法规的行为(wèi)。对房地产经纪(jì)机构相关(guān)违法违规信息，市(shì)场监管部(bù)门要依法依(yī)规纳入国家企(qǐ)业信用信(xìn)息公示系统(tǒng)。

　　房屋(wū)中介(jiè)费要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照成(chéng)交价格越高(gāo)、服(fú)务费率越(yuè)低的原则(zé)实(shí)行分(fēn)档定价，是(shì)否意味着，未来豪宅的(de)中介费有望大(dà)幅降低(dī)？

　　中原地(dì)产(chǎn)华南区总(刚结婚是不是会天天做zǒng)裁兼深(shēn)圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称(chēng)，住建部发(fā)文鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费率越低的(de)原(yuán)则实行分(fēn)档定价(jià)，合理(lǐ)降低住房(fáng)买卖和租赁经纪(jì)服务(wù)费用，主要还是规范行(xíng)业，打击收费过高(gāo)的经纪机(jī)构，但对市场影响有限(xiàn)，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和(hé)普宅(zhái)本来收费(fèi)就(jiù)不同，各家收费普遍在合理范围(wéi)内，加上经纪服务(wù)费用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由(yóu)于当(dāng)前两(liǎng)部门(mén)提出的意见仅为鼓励性(xìng)质，即只是(shì)纲(gāng)领性文件而(ér)非规定，未来(lái)如(rú)何具(jù)体认定(dìng)其中的(de)细则，还需(xū)要看各城市落(luò)地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从(cóng)目前市场看，经(jīng)纪服(fú)务领域的(de)调(diào)整(zhěng)改善(shàn)、规范(fàn)化，有利于(yú)行(xíng)业健康发展。同时，由(yóu)于(yú)二手房很(hěn)多房源在产权方面(miàn)有(yǒu)瑕疵(cī)，如(rú)产权(quán)抵(dǐ)押、不同税费等都可(kě)能对(duì)交易产生(shēng)影(yǐng)响，这对房地(dì)产(chǎn)经纪服务行业的专(zhuān)业性提出更高的(de)要求。”

　　58安居客研究院研(yán)究(jiū)总监陆(lù)骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖过程中，原(yuán)本应该(gāi)由上下家各支付一半的(de)中介费，但(dàn)在一(yī)些热点城市的二(èr)手房(fáng)交易(yì)过程中，往(wǎng)往会有这样的情形(xíng)，因部分购房者处于弱势地位，从而会出现中(zhōng)介费(fèi)及(jí)税(shuì)费(fèi)均由(yóu)购房者(zhě)来承担。即使一些房东愿(yuàn)意承担中介费，这部分费用也可能通过(guò)转(zhuǎn)嫁的方式(shì)，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场(chǎng)这(zhè)种所谓‘约(yuē)定俗(sú)成’的情况，一些房产中介公司(sī)将其视为向购房者单边收费的行为。部分中(zhōng)介公司(sī)可能会利(lì)用其(qí)支配地位，在原先经纪服务收费的(de)基础上，再(zài)次向(xiàng)房东收取费(fèi)用(yòng)，而这部分(fēn)费用，房东往往会将其(qí)转再次转嫁给(gěi)购房者，这实际上(shàng)相当于变相推高了房价。两部门提出严禁操纵经(jīng)纪服务收费，不仅有利(lì)于(yú)提高交易中操作的透明度，也有利于房价(jià)的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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